Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2009 по делу n А50-14873/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУДП О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17 АП-1475/2009-ГК

г. Пермь                                                                                 

18 марта  2009 года                                                       Дело № А50-14873/2008       

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Виноградовой Л. Ф.,

судей Дюкина В.Ю., Хаснуллиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Макаровой З.В.

при участии:

от ответчика ООО «Кафе «Грезы»: Ямалтдиновой А.Ф. – директор, выписка из

                       ЕГРЮЛ от 09 июня 2008 года, паспорт;

                       Бондарь С.А. – доверенность от 16 марта 2009 года, доверенность;

от истца Департамента имущественных отношений администрации города Перми: не явились.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика,

ООО «Кафе «Грезы»,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 20 января 2009 года

по делу № А50-14873/2008,

принятое судьей Удовихиной В.В.

по иску Департамента имущественных отношений администрации города Перми

к ООО «Кафе «Грезы»

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора и изъятии помещения,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Перми (истец) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Кафе «Грезы» (далее ООО «Кафе «Грезы», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 285 953, 63 руб., пени  в размере 21 733, 05 руб., расторжении договора аренды № 1742-06И от 21 апреля 2006 года и изъятии муниципального нежилого помещения общей площадью 339,20 кв. м., расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, 11, на основании статей 9, 11, 309, 310, 330, 395, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20 января 2009 года, приятым судьей Удовихиной В.В. по делу № А50-14873/2008, исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Кафе «Грезы» в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Перми взыскано 285 953,63 руб. задолженности и 4 346,61 руб. пени. Договор аренды № 1742-06И от 21 апреля 2006 года расторгнут. На ООО «Кафе «Грезы» возложена обязанность возвратить Департаменту имущественных отношений администрации города Перми муниципальное нежилое помещение общей площадью 339,2 кв. м., расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, 11. В части взыскания пени в размере 17 386,44 руб. судом отказано (л. д. 63-66).

Ответчик, ООО «Кафе «Грезы», не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По его мнению, судом не полно установлены фактические обстоятельства дела. Ответчиком произведен ремонт помещения, и данное капиталовложение значительно улучшило состояние здания и повысило его стоимость. Судом первой инстанции не учтено, что ООО «Кафе «Грезы» является малым предприятием, которое на основании предоставленных государством льгот имеет право выкупа занимаемого помещения. ООО «Кафе «Грезы» считает, что судом неправильно определен размер задолженности и период ее образования, поскольку не выяснен вопрос о том, продолжались ли  арендные отношения. Кроме того, согласно своду по счету 76-5 с 01 января 2008 года по 31 декабря 2008 года сумма задолженности на 13 января 2009 года составила 127 203, 12 руб. Ответчик полагает, что у суда не имелось оснований для расторжения договора. В соответствии с пунктом 6.2 договора основанием для расторжения договора является нарушение срока внесения арендной платы два и более раза. По мнению ООО «Кафе «Грезы», истец утратил право требовать расторжения договора, так как нарушение сроков внесения арендной платы имело место в мае – июне 2008 года. В дальнейшем ответчик продолжал вносить арендную плату, которую истец принимал, что, полагает ответчик, свидетельствует о продолжении договорных отношений. По мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО «Кафе «Грезы» просит решение суда первой инстанции отменить как необоснованное и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды и о частичном взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 127 203,12 руб.

В судебном заседании представитель ООО «Кафе «Грезы» доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме (протокол судебного заседания от 17 марта 2009 года).

Истец, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21 апреля 2006 года Департаментом имущественных отношений администрации города Перми (арендодатель), МУ «Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда» г. Перми (балансодержатель) с одной стороны и ООО «Кафе «Грезы» (арендатор) с другой стороны заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 1742-06И (л. д. 9-16).

Согласно пункту 1.1 данного договора  арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде  встроено-пристроенного нежилого одноэтажного здания к 5-этажному жилому дому  (литеры А, А1),  расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, д. 11,   общей площадью 339,20 кв.м.

Цель использования объекта: столовая (пункт 1.2 договора ).

Срок аренды установлен сторонами  с 15 марта 2006 года по 15 марта 2011 года (пункт 1.3 договора).

На арендатора, ООО «Кафе «Грезы» возложена обязанность использовать объект по назначению, указанному в пункте 1.2 данного договора, а также своевременно и в полном объеме платить  арендную плату в размере, установленном договором (пункты 3.3.1, 3.3.3 договора).

Арендатору с учетом цели использования арендуемого объекта предоставлена льгота по арендной плате путем применения при расчете арендной платы понижающего коэффициента социальной значимости в размере 0,50 на площадь 339,20 кв. м. (пункт 4.2 договора).

Арендная плата с учетом пункта 4.2 договора, включающая арендную плату за объект и плату за долю земельного участка, действующая в течение 2006 года, составляет в год 276 936,24 руб., в квартал 69 234,06 руб., в месяц 23 078,02 руб., в том числе  20 705,15 руб. за объект, 2 372,87 руб. за долю земельного участка, а в дальнейшем – в размере, указываемом в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с пунктами 4.5 и 4.6 договора (пункт 4.3 договора аренды).

Пунктом 4.4 договора установлено, что арендатор, ООО «Кафе «Грезы»,  вносит арендную плату за объект и за долю земельного участка ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала на расчетный счет УФК по Пермской области.

В силу пункта 4.5 договора размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания  дополнительного соглашения к договору).

Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью данного договора (пункт 4.5 договора от 21 апреля 2006 года).

Пунктом 4.6 договора установлено, что арендная плата ежегодно до 15 января индексируется с учетом  инфляции.

В случае нарушения арендатором сроков внесении арендной платы, за каждый день задержки внесения арендной платы налагается штраф в размере 0,5 % от величины недоимки арендной платы за расчетный период (пункт 7.2 договора).

Пунктом 6.2 договора установлены основания досрочного расторжения договора арендодателем, в том числе, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы, установленные данным договором, либо имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы (пункты 6.2.2., 6.2.3. договора).

Объект передан арендатору, ООО «Кафе «Грезы», по акту приема-передачи объекта нежилого муниципального фонда 15 марта 2006 года (л. д. 22).

09 апреля 2007 года произведена государственная регистрация договора аренды (информация УФРС  по Пермскому краю о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) № 59-59-23/024/2007-248 от 09 апреля 2007 года, л. д. 40-41).

09 января 2008 года арендодатель, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, уведомил арендатора, ООО «Кафе «Грезы», о том, что на основании письма Департамента финансов администрации г. Перми № 06-03-227 от 24 декабря 2007 года с 01 января 2008 года вводится коэффициент  индексации арендной ставки в размере 1.083 по отношению к размеру арендной платы, начисляемой в 2007 году. В связи с этим с 01 января 2008 года арендная плата за объект составляет 60 626,19 руб. в месяц без учета НДС, за долю земельного участка  - 2 780,47 руб. (уведомление от 09 января 2008 года № 19-19-1/14, л. д. 31-32).

04 апреля 2008 года арендодатель уведомил арендатора  о том, что решением Пермской городской Думы от 25 марта 2008 года № 72 внесены изменения в «Методику определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество», согласно которым в расчет арендной платы вводится коэффициент платы за пользование земельным участком, раздел 4 методики «Расчет платы за долю земельного участка» исключен. В связи с этим арендная плата с 01 апреля 2008 года составляет 63 655,29 руб. в месяц без учета НДС (уведомление № 19-19-3020/14 от 04 апреля 2008 года, л. д. 33).

02 июля 2008 года арендодатель, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, в связи с наличием задолженности по арендной плате в размере 251 592,25 руб. направил арендатору, ООО «Кафе «Грезы», претензию, в которой предложил в срок до 16 июля 2008 года погасить имеющуюся задолженность, а также сообщил о своих намерениях досрочно  расторгнуть договор № 1742-06И на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 6.2.2., 6.2.3. названного договора в судебном порядке(л. д. 7-8).

Поскольку ООО « Кафе «Грезы» обязанность по внесению арендной платы в срок и размере, установленные договором,  систематически не исполнялась, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Кафе «Грезы» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 285 953, 63 руб. и пени  в размере 21 733, 05 руб., о расторжении договора аренды № 1742-06И от 21 апреля 2006 года и изъятии муниципального нежилого помещения общей площадью 339,20 кв. м., расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Стахановская, 11, на основании статей 9, 11, 309, 310, 330, 395, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации (л. д. 2-3).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Аналогичная обязанность возложена на арендатора пунктом 3.3.3 договора аренды от 21 апреля 2006 года (л. д. 9-16).

Согласно расчету истца, Департамента имущественных отношений администрации города Перми, арендная плата за помещение за период с января по июль 2008 года составляет 436 499,73 руб. ( л. д. 4-5).

Однако арендатором, ООО «Кафе «Грезы», к окончанию периода, за который производится взыскание, уплачено лишь  184 907,48 руб. (л. д. 4-5, 36).

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.

Ссылка ответчика в подтверждение уплаты иной суммы арендной платы по договору  на свод по счету 76-5, составленный по состоянию на 13 января 2009 года и представленный ответчиком с апелляционной жалобой, судом отклоняется.

Согласно названному своду ООО «Кафе «Грезы» перечислило Департаменту имущественных отношений администрации города Перми после 31 июля 2008 года денежные средства в размере 63 655,29 руб. 04 августа 2008 года, 50 000 руб. 24 сентября 2008 года, 63 355 руб. 03 октября 2008 года, 100 000 руб. 18 ноября 2008 года, 102 000 руб. 04 декабря 2008 года, 63 655,29 руб. 25 декабря 2008 года.

Однако из данного документа в отсутствие платежных поручений не представляется возможным установить, в погашение долга по арендной плате  либо в погашение текущих платежей по договору, за какой именно месяц и в каком размере перечислены данные денежные средства.

Кроме того, из данного свода следует, что на 13 января 2009 года, то есть на момент принятия обжалуемого решения, у ООО «Кафе «Грезы» имелась задолженность перед Департаментом имущественных отношений администрации города Перми в сумме 127 203,12 руб. При этом свод по счету 76-7 свидетельствует также о наличии у ответчика  задолженности  в сумме 34 361,38 руб. по оплате доли земельного участка, плата за которую является составной частью арендной платы по договору (пункт 4.3 договора).

Доказательства погашения задолженности за долю земельного участка, равно как и доказательства погашения задолженности по арендной плате за объект недвижимости, ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Расчет пени