Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2009 по делу n А71-11659/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-2580/2009-АК

г. Пермь

30 апреля 2009 года                                                   Дело № А71-11659/2008­­

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н. М.

судей  Осиповой С.П., Ясиковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой П.С.

при участии:

от истца  1)ООО «Миди»: не явились,

                2) Индивидуального предпринимателя Глуховой Ю. Ю.: не явилась

от ответчика 1) Сарапульская Городская Дума: не явились,

                       2) Администрация г. Сарапула: не явились,

                       3)Управление имущественных отношений г. Сарапула: не явились

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления имущественных отношений г. Сарапула (ответчика по делу)

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 19 февраля 2009 года

по делу № А71-11659/2008,

принятое судьей Симоновым В.Н.

по иску  ООО «Миди» и индивидуального предпринимателя Глуховой Ю. Ю.

к Сарапульской Городской Думе, Администрации г. Сарапула, Управлению имущественных отношений г. Сарапула

о признании недействительным решения,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Миди» (далее ООО «Миди») и индивидуальный предприниматель Глухова Юлия Юрьевна (далее ИП Глухова Ю.Ю.) обратились в Арбитражный суд Удмуртской Республики с заявлением о признании недействительным решения Сарапульской городской Думы № 5-545 от 16.10.2008г.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19 февраля 2009г.  в удовлетворении заявленных требований предпринимателю Глуховой Ю.Ю. отказано полностью. Заявленные требования  ООО «Миди» удовлетворены частично. Решение Сарапульской городской Думы от 16 октября 2008г № 5-545 «Об отчуждении объекта недвижимости муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Сарапул, ул. Электрозаводская, д.1, условный номер объекта 18-18-17/011/2008-658» в части приватизации посредством проведения открытых аукционных торгов занимаемого ООО «Миди» по договору аренды от 01.08.1996г. № 390 и дополнительному соглашению к нему от 13 октября 2006г № 12 помещения площадью 55, 3 кв. метров (номера на поэтажном плане 35,36,37) признано незаконным.  В удовлетворении остальной части заявленных обществом требований отказано.

Управление имущественных отношений г. Сарапула (ответчик по делу) не согласившись с решением суда, обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит  решение суда отменить в части признания  незаконным решения Сарапульской городской Думы от 16 октября 2008г № 5-545 в части приватизации посредством проведения  открытых аукционных торгов занимаемого ООО «Миди» и принять новый судебный акт, отказав ООО «Миди» в удовлетворении заявленного требования полностью.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на то, что возникновение  у общества преимущественного права на приобретение арендованного имущества  в порядке, предусмотренном  Федеральным законом РФ  от 22.07.2008г. №159-ФЗ, обусловлено соответствием ряда условий, в том числе,  надлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы в течение срока действия договора аренды. Указанное условие  обществом не выполняется: 1) согласно акту сверки расчетов между Управлением и обществом по состоянию на 01.01.2009г. арендная плата  ни разу не уплачена в срок, предусмотренный договором, при этом задержки оплаты составляют от нескольких дней до нескольких месяцев; 2) решением арбитражного суда Удмуртской Республики  от 01.09.2008г. по делу №А71- 4779/2008  с общества взыскан долг по арендной плате за период  с 01.10.2007г. по 30.06.2008г. в сумме 20 563,20руб. и пени в размере 1 213,23 руб.; 3)  на день принятия оспариваемого решения  от 16.10.2008г. № 5-545 Сарапульской городской Думой за обществом  числилась задолженность  по арендной плате  более 1 года, начиная с 31.10.207г., которая была погашена 14.11.2008г., только после  вынесения данного решения.

ООО «Миди» и индивидуальный предприниматель Глухова Ю. Ю. (заявители по делу) представили отзыв с возражениями на доводы апелляционной жалобы, в соответствии с которым считают решение суда законным и обоснованным. Ссылаются на то, что  договорные отношения с Управлением имущественных отношений до сир пор продолжаются, общество  осуществляет торговую деятельность по реализации продуктов питания по ценам доступным  малоимущему населению, решение суда  о взыскании задолженности  по арендной плате  с общества не повлияло на продление договора аренды на новый срок.

Предприниматель Глухова Ю.Ю. в суде апелляционной инстанции решение суда первой инстанции не оспаривает, следовательно в данной части выводы суда первой инстанции исследованию судом апелляционной инстанции не подлежат.

Сарапульская Городская Дума и Администрация г. Сарапула (ответчики по делу) в соответствии с определением суда от 31.03.2009г.  отзывы  с обозначением своей позиции на доводы апелляционной жалобы не представили.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. На основании ст.ст.156,266 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части, в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г.Сарапул (арендодатель) и Сарапульским городским обществом инвалидов заключен договор аренды нежилого помещения, находящего в муниципальной собственности № 390  от 01.08.1996г. (л.д.17-18).

В соответствии с названным договором (п. 1.1) арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 264,30 кв.м., расположенное по адресу: г. Сарапул, ул. Электрозаводская, дом 1, этаж 1 для  организации  торговли.

Срок действия договора  аренды установлен  с 01 августа 1996 года по 01 августа 1998 года (п.1.2 договора).

03.03.1998 года в связи с тем, что Сарапульское городское общество инвалидов являлось на тот момент одним из учредителей ЗАО «Миди» стороны договорились  о передаче прав и обязанностей  по договору аренды нежилого помещения площадью 264,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Сарапул, ул. Электрозаводская, дом 1, этаж 1 ЗАО «Миди», о чем заключили дополнительное соглашение №4 (л.д.83).

27.03.2007г. решением № 4  единственным учредителем ООО «Миди» является  Коткина Светлана Геннадьевна, которая  является также  директором общества (л.д.63).

Дополнительными соглашениями  от 15.09.1998г. №5 , от 10.08.1999г. №7, от 01.06.2000г. №8, дополнительным соглашением №12 от 13.10.2006г. (л.д.52, 56, 59,61) срок договора аренды был  продлен до 01.11.2008г.

Дополнительными соглашениями №13 от 12.05.2008г. и №13 от 01.01.2009г. арендуемая ООО «Миди» по договору аренды №390 от 01.08.1996г.  площадь помещения установлена  в размере  55,3 кв.м. (номера на поэтажном плане 35,36,37) (л.д.50,82).

Решением городской Думы г.Сарапула №5-545 от 16.10.2008г. Управлению имущественных отношений г. Сарапула дано разрешение на приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу г.Сарапул, ул.Электрозаводская, д.1, условный номер объекта 18-18-17/011/2008-658, общей площадью 211,9 кв.м., посредством проведения открытых аукционных торгов (л.д.30).

20 ноября 2008г. Управление имущественных отношений, рассмотрев обращение общества  о приватизации арендуемого помещения, письмом № 2273  отказало в преимущественном праве  приобретения арендуемого помещения в связи с ненадлежащим перечислением  арендной платы.

Посчитав, что действия  управления по продаже муниципального  имущества  посредством проведения открытых аукционных торгов являются незаконными и нарушают права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение о преимущественном праве выкупа арендуемого нежилого помещения  за ООО «Миди», суд первой инстанции исходил из соблюдения обществом такого условия, как «перечисление арендной платы за аренду помещения в течение срока действия договора надлежащим образом», обосновав это тем, что  Администрацией г.Сарапула договор аренды  продлен на новый срок до 10.12.2009г.

Управление имущественных отношений г. Сарапула, обжалуя указанный вывод суда, полагает, что материалы дела подтверждают факт  ненадлежащего перечисления обществом арендной платы в течение всего срока договора: согласно представленному в материалы дела акту арендатор ни разу не произвел уплату арендной платы  в установленный срок; имеется решение суда о взыскании с общества задолженности за год и пени за несвоевременную уплату арендной платы. Договор аренды был продел на новый срок только потому, что на момент вынесения постановления от 21.01.2009г. задолженность по арендным платежам ООО «Миди» была погашена.

Указанные доводы исследованы судом апелляционной инстанции и подлежат удовлетворению на основании следующего.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.), вступившим в силу с 5.08.2008 г., регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Положениями ст. 3 упомянутого Федерального закона субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (1); арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи (2); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (3); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (4). Соответственно, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех вышепоименованных условий в совокупности.

Из анализа указанной нормы права следует, что одним из условий предоставления  субъекту малого и  среднего предпринимательства  преимущественного права на выкуп арендованных помещений является  - перечисление арендной платы за аренду такого имущества надлежащим образом в течение всего срока договора.

Между тем, четких критериев для оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом" в целях настоящего Закона не закреплено.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения,  с должника в пользу кредитора подлежит взысканию определенная законом или договором денежная сумма - неустойка (штраф, пеня).

 Таким образом, при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы, и данный подход не противоречит содержанию ст. 309 и ст.330  Гражданского кодекса РФ. Разумными критериями добросовестности арендатора, по мнению суда, являются: отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день принятия решения о приватизации имущества или обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер  допущенных нарушений (наличие незначительных просрочек), отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды случаев взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке.

Судом апелляционной инстанции  установлено,  что в период действия договора аренды ООО «Миди»  арендная плата  за пользование имуществом перечислялась ненадлежащим образом.

Так, согласно пункту 4.3 договора аренды от 1.08.1996г. № 390 (в редакции дополнительного соглашения от 25.12.2000г. № 9) арендатор перечисляет арендную плату, включая налоговые платежи, связанные с ее перечислением за весь квартал до 1 числа второго месяца на расчетный счет, указанный арендодателем.

Из имеющихся в деле - справки об оплатах, произведенных арендатором ООО «Миди»  за аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Сарапул, ул.Электрозаводская, д.1 (л.д.37), акта сверки взаимных расчетов (л.д.98), следует, что  в период с 2005г. по 2008г. размер ежеквартальных платежей составлял от 4 636руб.80коп. до 6 854руб.40коп. При этом арендная плата ни разу не была уплачена арендатором в сроки, установленные договором аренды. Сроки задержки перечисления арендной платы составляли