Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2009 по делу n А50-13624/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3715/2009-АК

г. Пермь

29 мая 2009 года                                                        Дело № А50-13624/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сафоновой С. Н.,

судей  Голубцова В.Г., Грибиниченко О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Пепеляевой И.С.

при участии:

истца Старкова В. Г. (паспорт 5704 № 327865), его представителей Дивиновой О.В. (паспорт 5704 № 378483, доверенность от 20.05.2009), Глевича А.М. (паспорт 5700 № 450280, доверенность от 17.02.2009)

от ответчика Кидяровой В. В.: не явились,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Кидяровой В.В.

на решение Арбитражного суда Пермского края от 23 марта 2009 года

по делу № А50-13624/2008,

принятое судьей Султановой Ю.Т.,

по иску индивидуального предпринимателя Старкова В. Г.

к индивидуальному предпринимателю  Кидяровой В. В.

о взыскании 5 800 000 руб. задолженности по арендной плате, 782 420 руб. пеней,

установил:

Индивидуальный предприниматель Старков Валерий Геннадьевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края  к индивидуальному предпринимателю Кидяровой Валентине Васильевне (далее - ответчик) с иском (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании с ответчика 5 800 000, 00 руб. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01 февраля 2008 года, 782 420, 00 руб. – пеней, всего 6 582 420 руб.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.03.2009 исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в связи с несоответствием выводов обстоятельствам дела. Ответчик полагает, что актом от 03.12.2007, а также тем фактом, что работы по ремонту кровли окончены только 03.12.2007 (договор расторгнут 18.12.2007), доказывается то, что арендованное помещение не могло быть использовано арендатором. Вывод суда о том, что протечка  возникла в связи со скоплением воды в результате работ, произведенных ответчиком, не соответствует обстоятельствам дела. Фотографии № 1,2,3 не дают представления о том, в каком состоянии была кровля в момент передачи помещения. Судом необоснованно отклонено заключение Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» от 01.08.2008 в качестве доказательства повторной течи кровли, поскольку указанное заключение также подтверждается перепиской истца и ответчика, в которой истец не отрицал повторность протечки. Из материалов дела следует, что аварийное состояние пристроя могло привести к разрушению арендуемого помещения и как следствие к невозможности его эксплуатации, то есть, выводы суда первой инстанции об обратном являются необоснованными.

Ответчик также полагает, что судом при разрешении неверно применены нормы материального права. Ответчик полагает, что в силу вышеизложенных обстоятельств у него было право приостановить исполнение своих обязательств в соответствии со ст. 328 ГК РФ, кроме того, право не платить арендную плату в период неиспользования помещения следует из п. 3.7. договора аренды, о чем было заявлено в отзыве на иск при рассмотрении дела в первой инстанции. Вышеизложенное, по мнению ответчика, исключает  взыскание арендной платы и  начисление пеней.

Истец направил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против изложенных в ней доводов. Указывает, что недостатки помещения, на которые ссылается ответчик, были выявлены при передаче помещения в аренду, что отражено в акте приема-передачи. Положения п. 2 и 3 ст. 328 ГК РФ в данном случае не применимы, поскольку в соответствии с п. 4 данной статьи указанные нормы применяются только в том случае если иное регулирование не предусмотрено законом или договором. Статьей 612 ГК РФ предусмотрен иные правила защиты прав арендатора в связи выявления недостатков арендуемого помещения.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явился, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела,  01 февраля 2008 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (Литер Б), находящиеся по адресу: город Пермь, улица Докучаева, дом 28. Площадь объекта аренды составила 691, 30 кв.м. Объект аренды принадлежит истцу на праве собственности, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 59БА №0512955 от 14 апреля 2007 года. (л.д. 10-15).

Цель аренды - торговля продуктами питания, промышленными товарами, в качестве универсама под торговой маркой «Семь дней» или другой торговой маркой в случае перехода в нее всей торговой сети (пункт 1.4 договора).

Договор заключен на срок пять лет с момента передачи арендуемого помещения по акту, а именно, с 08 февраля 2008 года по 08 февраля 2013 года  (пункт 5.1 договора). Договор зарегистрирован  в установленном порядке.

Арендная плата по договору установлена за все  арендуемое имущество в целом в виде твердой суммы - 580 000 руб. в месяц (без налога на добавленную стоимость) (пункт 3.1 договора).

Пунктом 5.7 договора предусмотрено, что стороны вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом, друг друга в срок не менее чем за четыре месяца, но не ранее, чем через год с момента начала торговой деятельности.

За неисполнение обязательства по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % в день от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа  (пункт 4.1 договора).

Объект аренды передан истцом ответчику по акту от 08 февраля 2008 года (т. 1 л.д. 17).

В связи  с имеющейся задолженностью по договору аренды за период с июня 2008 года по март 2009 года включительно на сумму 5 800 000, 00 руб. (580 000 руб. х 10 мес.) арендодатель обратился в арбитражный суд в иском о ее взыскании, а также неустойки.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды является заключенным, правоотношения между истцом и ответчиком вытекают из договора аренды (Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данные выводы являются верными, сторонами не оспариваются.

При этом суд первой инстанции признал необоснованными доводы ответчика о том, что он праве приостановить исполнение обязательств по оплате арендных платежей в связи с невозможностью использования помещений в связи с имеющимися существенными недостатками (неудовлетворительное состояние кровли).

Суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что арендованное помещение передано в непригодном для использования состоянии, при этом исходил из следующего.

Состояние помещения было описано в акте приема-передачи от 08.02.2008. Возможность надлежащего использования помещения до передачи в аренду ответчику следует из договоров с предыдущим арендатором. Причиной ухудшения состояния кровли стали работы, проведенные самим арендатором. Заключение специалистов не опровергает передачу имущества в пригодном состоянии, поскольку было составлено уже после проведения соответствующих работ самим ответчиком по перепланировке арендованных помещений, кроме того, ответчик не был приглашен на осмотр помещений.

Данные выводы суда первой инстанции суд апелляционной инстанции признает  верными.

Из обстоятельств дела следует, объект аренды передан истцом ответчику по акту от 08 февраля 2008 года (т. 1 л.д. 17). В данном акте при описании помещений № 2 и 17 указано об имеющихся протечках на потолке.

С июня 2008 года ответчик перестал уплачивать арендные платежи, на том основании, то он не имеет возможности использовать объект аренды по назначению. Соответствующие извещения о выявленных недостатках направлялись арендодателю (письмо №14/08 от 05 мая 2008 года).

В обоснование данных доводов ответчик представил заключение специалиста - Технический отчет Заключение ООО «Стройпроект» «О техническом состоянии строительных конструкций здания пристроя к магазину по улице Докучаева, 28 в городе Перми (т. 2 л.д. 98-113). Заключение Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Пермское областное отделение о техническом состоянии строительных конструкций и инженерных коммуникаций здания по улице Докучаева, 28 в городе Перми от 01 августа 2008 года (т. 2 л.д. 114-130).

Из акта приема-передачи помещения арендатору от 08.02.2008 по спорному договору аренды, сторонами оговорены технические характеристики передаваемого в аренду объекта, в том числе, характеристика кровли - мягкая кровля, год проведения капитального ремонта - ноябрь 2007 года  (т. 1 л.д. 17-20). В материалы дела представлены фотографии объекта аренды №1, №2, №3, на которых видно состояние помещение на момент его сдачи. Факт передачи помещения в аренду в том состоянии, который виден из фотографий №1, №2, №3, ответчик не оспаривает (т. 3 л.д. 137-139).

До передачи имущества  в аренду истцом проведены работы по ремонту кровли, в том числе, ремонт и расширение сливного отверстия, просушивание и ремонт стяжек кровли, ремонт вентиляционных шахт и другие виды работ (договор на оказание услуг от 25 октября 2007 года, акт приема-передачи к договору на оказание услуг от 25 октября 2007 года от 03 декабря 2007 года). Факт нахождения кровли в состоянии, позволяющем использовать объект для целей аренды, подтверждается, в том числе, и договором аренды нежилого помещения, заключенным ранее между истцом и  ООО «Мега-Инвест». 

После получения имущества в аренду для использования помещения в целях торговли ответчик приступил к ремонтным работам, в том числе, связанным с перепланировкой помещения.

Во время проведения работ по перепланировке помещения, ответчик демонтировал стены помещения (фотография №4). Кроме того, ответчик во время проведения работ демонтировал сливную пластиковую труду, перекрыв ее заглушкой (фотография №5), что привело к скоплению дождевой воды в летнее время - июль 2008 года и невозможности ее слива в дождевую канализацию (фотография № 6), провел работы по установке алюминиевых коробов системы вентиляции (фотография №5) (акт результата осмотра кровли здания, расположенного по адресу: улица Докучаева, 28).  Данные факты ответчик не оспорил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Во время действия договора истец силами подрядной организации за свой счет провел работы по устранению течи кровли, заделав при этом швы, переделав сливное отверстие, о чем известил ответчика письмом №6 от 07 апреля 2008 года. Данный факт ответчик также не опроверг (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из пункта 2.2.4 Заключения Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Пермское областное отделение от 01.08.2008  «О техническом состоянии строительных конструкций и инженерных коммуникаций здания по улице Докучаева, 28 в городе Перми» следует, что кровля имеет протечки как в местах прохода коммуникаций сквозь покрытие, так и на горизонтальных участках кровли, состояние недопустимое (т. 2 л.д. 114-130).

При этом данное заключение не указывает на момент повреждения кровли, причины повреждения, а также не опровергает тот факт, что кровля помещения, на момент его передачи в аренду имела или не имела данные недостатки.

В силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ никакой документ не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы, в соответствии ч 2 данной статьи все имеющиеся доказательства оцениваются в совокупности.

Из совокупности названных обстоятельств суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что доказательств того, на момент передачи имущества имелись скрытые недостатки кровли помещений (протечки на потолке имелись на момент получения помещения в аренду), которые не позволили ответчику использовать объект аренды по назначению.

Судом первой инстанции также отклонены доводы ответчика о ненадлежащем состоянии пристроя к зданию, в котором находится арендованное помещение, так как данное имущество не является объектом спорного договора аренды.

Кроме того, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что он был вправе приостановить исполнение обязательств по перечислению арендной платы, указав на неверное толкование ответчиком норм материального права.

Данные выводы суда также являются верными.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из договора аренды у арендодателя возникает обязательство передать другому лицу (арендатору) имущество, в состоянии соответствующем условиям договора аренды и позволяющем использовать его  по назначению (статья 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение