Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2009 по делу n А60-4405/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17 АП – 4756/2009-ГК

г. Пермь

25 июня 2009 года                                                      Дело № А60-4405/2009

         Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2009 года.

         Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего                   Г.Л. Паньковой,

судей                                                   Л.Ф. Виноградовой, Т.Л. Зелениной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Русановой Ю.С.,

при участии:

от истца – ООО «Доходный Дом»: Яшанов И.Е., доверенность от 23.06.2009,

от ответчика – ЗАО «Инвестиционная промышленная компания «Мехтранс – Трейд»: не явились,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

ООО «Доходный Дом»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 28 апреля 2009 года

по делу № А60-4405/2009,

принятое судьей И.А. Проскуряковой,

по иску ООО «Доходный Дом»

к ЗАО «Инвестиционная промышленная компания «Мехтранс – Трейд»

о взыскании суммы неосновательного обогащения,

установил:

ООО «Доходный Дом» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ЗАО «Инвестиционная промышленная компания «Мехтранс – Трейд» о взыскании стоимости неосновательного обогащения за неправомерное пользование чужим имуществом в сумме 1 044 140 руб., об истребовании из незаконного владения ответчика офисное помещение принадлежащее истцу на праве собственности, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 77, четвертый этаж, офисная часть.

При рассмотрении дела истцом заявлен отказ от иска в части истребования из незаконного владения ответчика офисного помещения, принадлежащего истцу на праве собственности, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 77, четвертый этаж, офисная часть (л.д. 52, 105).

Отказ от иска в части судом первой инстанции принят на основании ст. 49 АПК РФ (л.д. 53-55).

Истцом также заявлено ходатайство о взыскании с ответчика судебных расходов в сумме 15 000 руб. (л.д. 96).

Решением от 28 апреля 2009 года в удовлетворении искового требования о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 044 140 руб. отказано. Производство по делу в остальной части исковых требований прекращено (л.д. 122-128).

Истец с решением суда от 28.04.2009 не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. В апелляционной жалобе истец указал на то, что ответчик не отрицает, что он фактически пользовался помещением площадью 307, 1 кв.м. Ответчик арендовал помещение общей площадью 297, 9 кв.м и 2 лоджии площадью 9,2 кв.м, площадь которых не входит и не учтена в общей площади нежилого помещения. Вместе с лоджиями площадь составляет 307, 1 кв.м. Размер возмещения за пользование нежилым помещением должен определяться по рыночной цене арендой платы за пользование аналогичным недвижимым имуществом, имевшей место в момент окончания пользования объектом. Ответчику предлагалось заключить договор аренды на новых условиях с учетом ставки арендной платы в размере 1 050 руб. за 1 кв.м.

В апелляционной жалобе истец просил решение суда отменить.

Также истцом представлены объяснения к апелляционной жалобе, в которых истцом дополнительно указано на то, что суд не счел установленным факт того, что ответчик фактически использовал помещение площадью 307, 1 кв.м. данный факт ответчиком не отрицался. Суд не обосновал в решении в связи с чем не были приняты во внимание заверенные копии газет и письма истца, врученные ответчику.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. Представитель истца пояснил, что к моменту истечения срока договора аренды, ответчик занимаемое помещение не освободил и продолжал пользоваться им в течении еще четырех месяцев (до 27 февраля), после чего помещение было освобождено. Площадь арендуемого помещения по договору составляет 307, 1 кв.м. Весь расчет арендной платы должен происходить исходя из этой площади. Истец к моменту окончания действия договора был вправе рассчитывать на арендную плату, исчисленную на основе рыночной стоимости квадратного метра, то есть 1 050 руб. за 1 кв.м, а не 200 руб. за 1 кв.м как указал в решении суд первой инстанции. 

Ответчик представителя в судебное заседание не направил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «Доходный Дом» на праве собственности принадлежит встроенное помещение литер А, нежилое, общей площадью 295, 8 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 77, 4 этаж – помещения №№ 2-25 (в части жилого дома кв. 1-16), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2005 серии 66 АБ № 645716 (л.д. 26).

01.03.2006 между ООО «Доходный Дом» (арендодатель) и ЗАО «Инвестиционная промышленная компания «Мехтранс» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 11 (л.д. 74-75).

В соответствии с условиями данного договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное пользование офисные помещения полезной площадью 307, 1 кв.м в административном здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 77, четвертый этаж, офисная часть (п. 1.1 договора).

В сумму арендной платы по настоящему договору включаются следующие платежи: плата за аренду устанавливается в размере 61 420 руб. в месяц (из расчета 200 руб. за 1 кв.м * 307, 1 кв.м = 61 420 руб.) (п. 5.1 договора).

Настоящий договор заключен на срок с 01.03.2006 по 28.02.2007 (п. 6.1 договора).

01.03.2007 между ООО «Доходный Дом» (арендодатель) и ЗАО «Инвестиционная промышленная компания «Мехтранс» (арендатор) на тех же условиях подписан договор аренды нежилого помещения № 12 (л.д. 72-73). Срок действия договора установлен с 01.03.2007 по 28.02.2008 (п. 6.1 договора).

29.02.2008 между ООО «Доходный Дом» (арендодатель) и ЗАО «Инвестиционная промышленная компания «Мехтранс» (арендатор) на тех же условиях подписан договор аренды нежилого помещения № 08/2902/04 (л.д. 18-19). Пунктом 6.1 договора установлено, что настоящий договор заключен на срок с 29.02.2008 по 31.10.2008.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что по истечении срока настоящего договора арендатор обязан освободить арендованное помещение в порядке, предусмотренном настоящим договором или заключить новый договор аренды на следующий срок.

Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за одну неделю о предстоящем освобождении арендуемого помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать арендуемые помещения по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа (п. 6.3 договора).

По акту приема – передачи к договору № 08/2902/04 аренды нежилого помещения от 29.02.2008 от 29.02.2008 указанные выше помещения переданы арендатору в аренду (л.д. 20).

Письмом № 11 от 16.10.2008 истец сообщил ответчику о том, что в связи с окончанием срока действия договора аренды нежилого помещения № 08/2902/04 от 29.02.2008 просит в срок до 31.10.2008 освободить арендуемые помещения на 4 этаже по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, 77, офис 401, либо заключить договор аренды № 08/0111/04 от 01.11.2008 (л.д. 21).

Письмами № 14 от 08.12.2008, № 15 от 09.12.2008, № 16 от 12.12.2008 (л.д. 22-24) истец просил ответчика погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, освободить занимаемые помещения. Также истцом предлагалось ответчику заключить новый договор аренды.

Истец указывает, что за период пользования помещением в ноябре-декабре 2008 года  и январе-феврале 2009 года ответчик внес арендную плату не в полном объеме, ответчиком оплачено 245 680 руб. 00 коп. По мнению истца, уплаченная ответчиком денежная сумма является только половиной от размера арендных платежей, полагающихся к оплате за указанный период пользования помещением. При этом истцом представлен расчет ежемесячной арендной платы в сумме 322 455 руб. 00 коп., в том числе 1 050 руб. 00 коп. за кв.м. В обоснование своего расчета истец ссылается на то, что ответчику предлагалось перезаключить договор аренды на новых условиях, в частности одним из условий размер ежемесячных арендных платежей предлагалось установить в сумме 322 455 руб. 00 коп.

Истец полагает, что ответчик не доплатил 1 044 140 руб. 00 коп. (322 455 руб. 00 коп. * 4 – 245 680 руб. 00 коп.). По мнению истца, данная денежная сумма является неосновательным обогащением ответчика, поскольку ответчик пользовался нежилым помещением без установленных сделкой оснований, а именно, после окончания срока действия договора аренды.

Уклонение ответчика от уплаты указанной денежной суммы послужило основаниям для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и объяснений к апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры от 01.03.2006 № 11 и от 01.03.2007 № 12 заключались на срок с 01.03.2006 по 28.02.2007 и с 01.03.2007 по 28.02.2008 соответственно.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 3 информационного письма от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

Поскольку срок действия договоров от 01.03.2006 № 11 и от 01.03.2007 № 12 составляет ровно один год, то данные договоры в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежали государственной регистрации.

Вместе с тем, доказательств того, что вышеназванные договоры аренды были зарегистрированы в установленном законом порядке, в материалы дела не представлено.

Следовательно, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что из-за отсутствия государственной регистрации договоры от 01.03.2006 № 11 и от 01.03.2007 № 12 не могут считаться заключенными.

Договор аренды нежилого помещения № 08/2902/04 от 29.02.2008, подписанный между ООО «Доходный Дом» (арендодатель) и ЗАО «Инвестиционная промышленная компания «Мехтранс» (арендатор) на тех же условиях, что и договоры от 01.03.2006 и от 01.03.2007 (л.д. 18-19), заключен на срок с 29.02.2008 по 31.10.2008 (п. 6.1. договора).

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что по истечении срока настоящего договора арендатор обязан освободить арендованное помещение в порядке, предусмотренном настоящим договором или заключить новый договор аренды на следующий срок.

Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за одну неделю о предстоящем освобождении арендуемого помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать арендуемые помещения по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа (п. 6.3 договора).

Указанный договор пролонгирован сторонами не был. Письмом № 11 от 16.10.2008 (л.д. 21) истец предложил истцу в срок до 31.10.2008 освободить арендуемые помещения либо заключить новый договор. Следовательно, данный договор прекращен по истечении срока его действия (п. 3 ст. 425, п. 1 ст. 610 ГК РФ). Других договоров между истцом и ответчиком заключено не было.

Однако материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ответчик в период ноября-декабря 2008 года и января-февраля 2009 года пользовался нежилым помещением, расположенным по адресу: г.Екатеринбург, ул. Луначарского, 77, на условиях, предусмотренных договорами.

Арендуемые помещения были сданы ответчиком истцу 27.02.2009 по акту (л.д. 77), что подтвердил представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы истца о том, что арендная плата за имущество должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости, поскольку п. 5.1.1 договора предусмотрено, что в сумму арендной платы по договору включаются следующие платежи: в том числе плата за аренду устанавливается в размере 61 420 руб. в месяц (из расчета 200 руб. за 1 кв.м * 307, 1 кв.м = 61 420 руб.).

Доказательств заключения других договоров с иной суммой арендной платы, не представлено. Представитель истца подтвердил факт того, что с ответчиком иных договоров заключено не было.

Истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность ставки арендной платы в размере 1 050 руб. 00 коп. за 1 кв.м спорного помещения, положенной в основу его расчета. Представленная копия газеты не может служить таким доказательством. Имеющиеся в материалах дела письма истца от 08.12.2008 № 14, от 09.12.2008 № 15, от 12.12.2008 № 16 не содержат условия о размере арендной платы – 1 050 руб. за 1 кв.м.

Вместе с тем, судом первой инстанции сделан ошибочный вывод относительно площади арендуемых помещений.

В