Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2011 по делу n А60-3549/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-10547/2011-ГК

г. Пермь

08 ноября 2011 года                                                               Дело № А60-3549/2011­­

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  08 ноября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Усцова Л.А.,

судей        Гребенкиной Н.А., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Клешниной Н.С.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Головиной Галины Ивановны: Мухин Г.П. по доверенности от 17.10.2009, паспорт,

от ответчика - ООО «ТрансЭнергоРесурс»: Жарко Е.И. по доверенности от 14.10.2011, паспорт,

от ответчиков - Департамента по управлению муниципальным имуществом, Администрации г. Екатеринбурга: представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

индивидуального предпринимателя Головиной Галины Ивановны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 13 сентября 2011 года

по делу № А60-3549/2011,

принятое судьей Бирюковой Л.А.

по иску  индивидуального предпринимателя Головиной Галины Ивановны  (ОГРНИП 304665833500061, ИНН 665803079481)

к ООО «Трансэнергоресурс» (ОГРН 1046604381691, ИНН 6672160662), Департаменту по управлению муниципальным имуществом, Администрации города Екатеринбурга

об оспаривании стоимости объекта недвижимости, разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Индивидуальный предприниматель Головина Галина Ивановна (далее - ИП Головина Г.И.) обратилась в арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недостоверной стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете от 24.09.2010 №470, подготовленного ООО «Трансэнергоресурс», об определении рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - «Помещения (литер А1), номера на поэтажном плане: подвал - помещения №№1 -10, 12-14; 1 этаж - помещения №№1 -17, 2 этаж - помещения №№1 -14, площадь общая 1110,9 кв.м., назначение: нежилое, адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Викулова, 38». Кроме этого, заявлено требование обязать   Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом заключить с ИП Головиной Г.И. договор №528 купли-продажи указанного объекта в редакции пунктов  2.1, 6.1  в редакции истца.

Иск рассмотрен судом с учетом уточнения истцом требования по пункту  2.1 договора, который в окончательной редакции сформулирован  следующим образом:  «Цена объекта составляет 24 088 983руб. 05 коп., НДС не предусмотрен» (ст. 49 АПК РФ).

Определением арбитражного суда от 30.08.2011 вторым ответчиком по делу привлечена Администрация города Екатеринбурга, принято  изменение наименования ЕКУГИ на Департамент по управлению муниципальным имуществом (ст. 46, ч.4 ст. 124 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью  проверки достоверности отчета от 24.09.2010 №470 составленного ООО «Трансэнергоресурс» об определении рыночной стоимости помещений.

Ходатайство судом рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено, производство по делу приостанавливалось до получения экспертного заключения НП «СМАО».

Заявленное истцом ходатайство о проведении экспертизы с целью определения рыночной стоимости спорного объекта нежилого фонда, судом отклонено (ст.ст. 82,86 АПК РФ). Суд указал, что в дело представлено достаточно доказательств для  объективного рассмотрения спора по существу.

Решением арбитражного суда от 13.09.2011 исковые требования удовлетворены частично. Цена подлежащего отчуждению объекта  муниципального нежилого фонда установлена в сумме 45 880 000 руб. согласно п. 2.1 договора №528  от 15.12.2010 в редакции продавца.  Пункт 6.1 договора № 528 купли-продажи содержащий условие о размере  неустойки  за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства покупателем утвержден в редакции предложенной ИП Головиной Г.И.  –  0,05%.

В удовлетворении требования о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 24.09.2010 № 470, подготовленном ООО «Трансэнергоресурс» отказано.

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Оспаривает вывод суда о достоверности отчета от 24.09.2010 № 470,   сделанный на оценке  экспертного заключения СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков» от 23.10.2010 №61/20-10. В обоснование указывает, что спорный отчет составлен с участием  А.В. Лебедева,  который на дату составления отчета №470 являлся членом СРО некоммерческое партнерство «СМАО» в силу чего данный отчет не может быть признан  допустимым  доказательства по делу. С учетом приведенных обстоятельств считает неверной оценку отчета от 03.06.2011 №1045/051 НП «СМАО», сделанного в рамках проведенной судебной экспертизы.  Обращает внимание суда на  не исследованность представленного ИП Головиной Г.И. отчета ООО «Приоритет профи» о стоимости спорного объекта недвижимости. Жалоба содержит ходатайство о назначении по делу экспертизы для установления рыночной стоимости объекта недвижимости подлежащего отчуждению по состоянию на 24.09.2010.

Департамент по управлению муниципальным имуществом и Администрация города Екатеринбурга, выводы, изложенные в решении, считают правильными, сделанными судом с учетом  объективной оценки представленных в деле доказательств. Просят  решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Принявший участие в судебном заседании 01.11.2011 представитель истца на доводах жалобы настаивал. Кроме этого, поддержал ранее заявленное ходатайство о проведении по делу экспертизы.

Судом апелляционной инстанции ходатайство истца рассмотрено и отклонено. Представленные в деле заключения экспертных организаций исследовались судом в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ наряду с другими доказательствами,  им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 71 названного Кодекса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, ИП Головина Г.И. на основании постановления администрации города Екатеринбурга от 10.12.2010 №170 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: ул. Викулова, д. 38» предоставлено право преимущественного выкупа в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ, нежилого помещения (литер А1), номера на поэтажном плане: подвал - помещения №№1 -10, 12-14; 1 этаж - помещения №№1 -17, 2 этаж - помещения №№1 -14, общей площадью 1110,9 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Викулова, 38.

Для реализации преимущественного права на выкуп указанного  помещения ЕКУГИ  22.02.2011  направил истцу проект договора № 528 купли-продажи   объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке.

Не согласившись с ценой подлежащего выкупу арендуемого объекта,  а также с другими   условиями договора, ИП Головина Г.И. 11.01.2011  направила ответчику протокол разногласий.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора,  урегулированы не были, предприниматель обратилась  в арбитражный суд с рассматриваемым иском в порядке п. 2 ст. 445, ст. 446 ГК РФ.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

 Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения не оспаривается, подтверждается направлением проекта договора купли-продажи арендуемого  помещения  в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ отчуждение имущества, в частности, из муниципальной собственности, льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Закон №159-ФЗ не предоставляет истцу права по собственной инициативе направлять собственнику имущества, подлежащего приватизации, предложение заключить договор с указанием определенной цены.

При рассмотрении спора судом установлено,  что с целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между Администрацией города Екатеринбург и ООО «Трансэнергоресурс» заключен муниципальный контракт №297-о от 21.09.2010.

Оценщик ООО «Трансэнергоресурс» провел оценку рыночной стоимости отчуждаемого объекта, результаты которой отразил  в отчете №470 от 24.09.2010. Согласно указанному отчету  рыночная стоимость отчуждаемого объекта составляет 45 880 000 руб.

В отношении данного отчета  получено положительное заключение Самоурегулируемой организацией оценщиков «НП «Межрегиональный союз оценщиков» от 23.10.2010 №61/20-10. 

На основании  отчета органом местного самоуправления подготовлен и направлен заявителю проект договора №528 купли-продажи арендуемого имущества.

ИП Головина Г.И. считает, что стоимость нежилых помещений является завышенной, отчет ООО «Трансэнергоресурс» - недостоверным, так как составлен с нарушением Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности».

Таким образом, между сторонами возник спор о величине стоимости объекта по договору  купли-продажи.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Принимая во внимание наличие в деле отчета истца и отчета Департамента,  составленного во исполнение Закона №159-ФЗ, а также ходатайство истца о назначении по делу экспертизы в целях определения достоверности отчета об определении рыночной стоимости помещений подготовленного  ООО «Трансэнергоресурс», суд первой инстанции назначил  экспертизу проверки соответствия отчета № 470  закону №135-ФЗ, проведение которой поручил экспертам НП «СМАО» Осипову С.В., Самохиной Н.А. (определение суда от 13.05.2011, т. 2 л.д. 152).

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Так, целью назначения экспертизы являлась проверка достоверности отчета № 470 оценщика, то есть проверка достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком. Вопросы, поставленные эксперту по настоящему делу, были направлены на выяснение именно этих обстоятельств.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Согласно выводам экспертов НП «СМАО», сделанных в заключении от 03.06.2011 №1045/051 рыночная стоимость имущества, определенная в отчете №470 от 24.09.2010 является недостоверной.

В судебном заседании, состоявшемся 23-30 августа 2011, судом первой инстанции заслушаны пояснения экспертов НП «СМАО» Осипова С.В., Самохиной Н.А. относительно представленного в деле  заключения №1045/051, приобщены к делу Стандарты и правила Оценочной деятельности НП «СМАО», письменные пояснения экспертов. Кроме этого, к материалам дела приобщено дополнение к отзыву ООО «Трансэнергоресурс», в котором ответчик выразил сомнения относительно обоснованности экспертного заключения от 03.06.2011 №1045/051.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ заключение №1045/051 экспертов НП «СМАО», суд выводы о  недостоверности отчета №470 от 24.09.2010 не принял, указав в обоснование, что названные  нарушения в большей части касаются оформления отчета ООО «Трансэнергоресурс», но, по сути, не влияют на достоверность величины рыночной стоимости имущества. Учитывая последнее обстоятельство, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы по определению рыночной величины объекта нежилого фонда подлежащего отчуждению.

Принимая решение об определении условия п. 2.1. договора о цене (45 880 000 руб.), суд исходил из сведений, содержащихся в экспертном заключении Самоурегулируемой организацией оценщиков «НП «Межрегиональный союз оценщиков» от 23.10.2010 №61/20-10, в котором дана положительная оценка  отчета №470.  Так, согласно выводам независимого оценщика существенных