Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2011 по делу n А60-32725/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-11080/2011-ГК

г. Пермь

17 ноября 2011 года                                                  Дело № А60-32725/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Зелениной Т.Л., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца - закрытого акционерного общества «Кафе «Блины» (ОГРН 1026600835777, ИНН 6609001097): Бисярина Д.В., доверенность от 07.09.2010,

от ответчика - закрытого акционерного общества «Генезис» (ОГРН 1036603515630, ИНН 6670030019): Плысенко С.А., генеральный директор, протокол № 1 от 16.04.2003,

от ответчика – администрации городского округа Заречный: не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - закрытого акционерного общества «Кафе «Блины»

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 09 сентября 2011 года

по делу № А60-32725/2010,

принятое судьей Бирюковой Л.А.,                    

по иску закрытого акционерного общества «Кафе «Блины»

к закрытому акционерному обществу «Генезис», администрации городского округа Заречный

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества,

 установил:

Закрытое акционерное общество  (общество, ЗАО) «Кафе «Блины»  обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Генезис», администрации городского округа Заречный о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости нежилых помещений №№ 23-29, 31-36, 39 (литера основного строения А) и нежилых помещений №№ 1-22, 30, 37, 38, 40-43 (литера основного строения А1), расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, 26, общей площадью 427, 3 кв.м., определенной в Отчёте от 19.03.2010 № 21-03-н/10, а также о возложении на администрацию городского округа Заречный обязанности заключить с истцом договор купли-продажи указанных нежилых помещений по цене, определенной судом в ходе рассмотрения настоящего дела.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковое требование: просил признать недостоверной содержащуюся в подготовленном ЗАО «Генезис» Отчёте № 21-03-н/10 от 19.03.2010 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений №№ 23-29, 31-36, 39 (литера основного строения А) и нежилых помещений №№ 1-22, 30, 37, 38, 40-43 (литера основного строения А1), расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, 26, общей площадью 427, 3 кв.м. стоимость, а также о возложении на администрацию городского округа Заречный обязанности заключить с истцом договор купли-продажи указанных нежилых помещений по цене 5 700 000 руб. 00 коп.

Решением суда от 09.09.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Спорные  условия  договора купли-продажи нежилых помещений №№ 23-29, 31-36, 39 (литера основного строения А) и нежилых помещений №№ 1-22, 30, 37, 38, 40-43 (литера основного строения А1), расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, 26, общей площадью 427, 3 кв.м., приняты в редакции ответчика - администрации городского округа Заречный, цена продажи объекта составила 8 750 847 руб. 46 коп. (без НДС) – п. 2.1 договора.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства и соответствующие этим обстоятельствам доказательства, по мнению истца, свидетельствующие о том, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенная экспертом ООО «Областной центр экспертиз» Кузнецовым Е.О., является обоснованной и достоверной, а отчёт ЗАО «Генезис» № 21-03-н/10 от 19.03.2010 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), Федеральным стандартам оценки, в связи с чем, не является достоверным доказательством, определяющим действительную рыночную стоимость нежилых помещений.

Оспаривая доказательственное значение экспертного заключения, составленного по результатам проведенной судебной экспертизы, истец указывает на то, что экспертом ЗАО «Грант Оценка» при проведении повторной экспертизы и оценки спорных объектов в качестве объектов-аналогов приведены нежилые объекты, находящиеся в г. Богданович и г. Асбест, при проведении анализа аналогов объекта недвижимости не учтены другие объекты – аналоги, расположенные на территории Свердловской области; использованы неактуальные данные. В апелляционной жалобе содержится указание на необоснованный, по мнению этой стороны, вывод суда первой инстанции о необходимости проведения по настоящему делу повторной экспертизы.

Ответчики в отзывах на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения, просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзывах на апелляционную жалобу, по сути выводам суда первой инстанции соответствуют.

ЗАО «Генезис» считает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенная экспертом ООО «Областной центр экспертиз» Кузнецовым Е.О., не может быть использована при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, поскольку  результаты произведенной этим экспертом оценки спорного объекта являются недостоверными, заключение не соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. ЗАО «Генезис» считает, что в заключении эксперта Кузнецова Е.О. допущены многочисленные нарушения существующих стандартов, которые приводят к существенному занижению рыночной стоимости объекта оценки. Недостоверность рыночной стоимости объекта оценки, определенная в Отчёте об оценке ЗАО «Генезис» № 21-03-н/10 от 19.03.2010 не доказана, Отчёт соответствует требованиям законодательства и может быть использован для целей, указанных в Отчёте и в договоре.

Ответчик (администрация городского округа Заречный) о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом с соблюдением требований ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном  статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Кафе «Блины» является арендатором нежилых помещений №№ 23-29, 31-36, 39 (литера основного строения А) и нежилых помещений №№ 1-22, 30, 37, 38, 40-43 (литера основного строения А1), расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, 26, общей площадью 427, 3 кв.м., по договору аренды № 193А от 03.02.2005, заключенного с администрацией муниципального образования «Город Заречный» (т. 3, л.д. 19-21).

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) администрацией городского округа Заречный подготовлен и направлен ЗАО «Кафе «Блины» проект договора купли-продажи недвижимого имущества № 3 от 21.07.2010, в соответствии с условиями которого продавец (администрация городского округа Заречный) обязуется передать в собственность общества муниципальное имущество в виде нежилых помещений №№ 23-29, 31-36, 39 (литера основного строения А) и нежилых помещений №№ 1-22, 30, 37, 38, 40-43 (литера основного строения А1), расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Ленинградская, 26, общей площадью 427, 3 кв.м. (т. 1, л.д. 15-20).

Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 10 326 000 руб.

Цена договора определена на основании Отчёта об оценке № 21-03-н/10 от 19.03.2010, выполненного ЗАО «Генезис».

Общество «Кафе «Блины», не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества, направило в адрес администрации городского округа Заречный протокол разногласий от 27.07.2010 к договору по п. 2.1, согласно которому цена указанного в п. 1.1 договора купли-продажи имущества составила 7 041 904 руб. (т. 1, л.д. 21, 25).

Общество «Кафе «Блины», полагая, что установленная ЗАО «Генезис» стоимость нежилых помещений является недостоверной - завышеной, самостоятельно провело оценку стоимости спорных нежилых помещений, поручив ее проведение независимому оценщику Шаболтасовой Н.В.

Согласно новому заключению (Отчёт № 66-661101057507-10-007 от 19.07.2010) рыночная стоимость спорного объекта составила 6 320 000 руб., в том числе НДС (т. 1, л.д. 27).

Существование неурегулированных разногласий относительно условий договора послужило основанием для обращения общества «Кафе «Блины» в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального недвижимого имущества. Кроме того, общество «Кафе «Блины», полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная ЗАО «Генезис» в Отчёте об оценке № 21-03-н/10 от 19.03.2010, является недостоверной, обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчёте об оценке.

Истец просил определить цену объекта в размере 5 700 000 руб. 00 коп. без НДС (с учетом принятого в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об уточнении иска).

Администрацией городского округа Заречный в судебном заседании 02.09.2011 суда первой инстанции представлены письменные пояснения, из содержания которых следует, что цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 21.07.2010 № 3, указанная в п. 2.1 договора, 10 326 000, 00 с учетом НДС, является достоверной, без учета НДС цена составляет 8 750 847 руб. 46 коп. (т. 4, л.д. 187).

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с