Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2011 по делу n А71-1576/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-11246/2011-ГК

г. Пермь

22 ноября 2011 года                                                            Дело № А71-1576/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 ноября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Д.Ю. Гладких

судей                                 Р.А. Балдина,

                                           Р.А. Богдановой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.Г. Рязановой

при участии:

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца - ООО Торгово-промышленного предприятия "Нива-ХМК"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 07 сентября 2011 года по делу № А71-1576/2011,

принятое судьей М.В. Лиуконен

по иску ООО Торгово-промышленного предприятия "Нива-ХМК" (ОГРН 1021801658636, ИНН 1835021468)

к Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска, муниципальному образованию "город Ижевск" в лице Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска

третье лицо: Управление финансов Администрации г. Ижевска

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

Истец, ООО ТПП «Нива-ХМК», обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ответчику, Управлению имущественных отношений Администрации города Ижевска, о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 265 441 руб. 00 коп.

Определением суда от 12.05.2011 г. к участию в деле в соответствии со ст. 46 АПК РФ в качестве второго ответчика привлечено Муниципальное образование «город Ижевск» в лице Управления имущественных отношений Администрации г.Ижевска.

С учетом принятого от истца уточнения исковых требований судом первой инстанции рассмотрены исковые требования о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 129 789 руб. 00 коп. с Муниципального образования «город Ижевск» в лице Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска за счет казны города Ижевска.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 07 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований ООО ТПП «Нива-ХМК» к Муниципальному образованию «город Ижевск» в лице Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска отказано в полном объеме. При вынесении обжалуемого истцом решения суд первой инстанции исходил из следующих выводов. Между Комитетом по управлению имуществом г. Ижевска и ООО ТПП «Нива-ХМК» заключен договор аренды от 08.07.1999г. № 5832. На основании условий п. 7.1. договора (в редакции протокола разногласий) истцом в период с 1999 по 2003 г.г., согласно его расчетам, произведены ремонтные работы арендуемого помещения стоимостью 1 541 292 руб. Арендодателем произведено уменьшение арендной платы в счет доли балансодержателя 45% на сумму 25 001 руб. 98 коп., а также на сумму 275 851 руб. 00 коп. Доводы истца о том, что оставшаяся не возмещенной стоимость ремонтных работ в виде неотделимых улучшений принадлежащего ответчику имущества составляет неосновательное обогащение, судом отклонены. Пунктом 2.3.10. договора аренды установлено, что затраты арендатора, связанные с производством работ по улучшению имущества, не отделимые без вреда, не возмещаются арендодателем. Кроме того, истцом не представлен и необоснован расчет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, к взысканию фактически предъявлена стоимость материалов, оборудования, ремонтных работ. Ремонтные работы проведены с целью возможности размещения продовольственного магазина, что связано с деятельностью самого арендатора. Также истцом не учтен амортизационный и физический износ помещений в период использования арендуемого имущества. Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований в силу положений ст. 1102 ГК РФ не усматривается.

Истец – ООО ТПП «Нива-ХМК» не согласился с приятым решением. В апелляционной жалобе, ссылается на его незаконность и необоснованность, просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование своих доводов указал, что, договором аренды с учетом условий протокола разногласий была установлена обязанность арендатора произвести ремонт и реконструкцию помещений с последующим возмещением доли стоимости работ собственником. Материалами дела подтверждается факт выполнения ремонтных работ истцом. Невозможность возмещения доли балансодержателя в стоимости ремонтных работ не освобождает ответчика от возмещения стоимости неотделимых улучшений. В данном случае подлежат применению положения п. 2 ст. 623 ГК РФ. Отметил, что ответчик продал помещение, арендуемое истцом, с учетом стоимости неотделимых улучшений, и как следствие, извлек дополнительный доход. При этом износ здания на момент сдачи  аренду составлял 68,4%, поле ремонта 18,4%.  Полагает, что произведенные арендатором ремонтные работы не связаны с его деятельностью, а связаны с устранением аварийного состояния помещений.  Также считает в данном случае не применимым п. 2.3.10. договора аренды, так как его положения были изменены протоколом разногласий к договору в части установления обязанности компенсировать арендатору доли в стоимости ремонтных работ.

В силу ст. 156, 266 АПК РФ отсутствие участвующих в деле лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы. Судебное заседание проведено в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Ижевска (арендодатель), выступающим от имени собственника муниципального имущества, администрацией Первомайского района (балансодержатель) и ООО «ТПП «Нива-ХМК» (арендатор) на основании решения Комитета по управлению имуществом г. Ижевска от 09.06.1999 № 0104А/542 заключен договор аренды от 08.07.1999 г. № 5832 (с учетом протокола разногласий), в соответствии с которым арендатору передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Красноармейская, д. 125, общей площадью 211,2 кв.м. под продовольственный магазин (л.д.16-18).

При заключении договора аренды спорное помещение передано обществу по акту приема – передачи от 15.06.1999 г. в аварийном состоянии, требующем капитального ремонта (л.д.20 оборот).

В соответствии с пунктом 7.1 договора (в редакции протокола разногласий) обязанность по капитальному ремонту и реконструкции помещения возложена на арендатора (л.д.18).

Письмом за № 01-09/253 Комитет по управлению имуществом согласовал представленную ООО ТПП «Нива-ХМК» проектную документацию на проведение капитального ремонта нежилого помещения по адресу г.Ижевск, ул.Красноармейская, 125. Согласованная стоимость ремонта составила 1 541 292 руб., что подтверждено сметами.

Согласно пункту 7.2 названного договора после представления арендатором сметы на капитальный ремонт и реконструкцию помещения арендодатель обязуется произвести уменьшение арендной платы в части доли балансодержателя в соответствии со ст. 614 ГК РФ.

Стоимость ремонтных работ, произведенных в 1999-2003 гг., согласно расчетам истца, составила 1 541 292 руб.

Во исполнение условий договора в соответствии с Решениями Администрации г. Ижевска от 06.12.1999 г. № 01-04А/105 и от 12.04.2001 г. № 01-04А/393 дополнительным соглашением от 01.12.1999 года стороны согласовали уменьшение арендной платы в счет 45% доли балансодержателя на сумму 25 001 руб. 98 коп. (л.д.19 оборот), Дополнительным соглашением от 01.01.2001 стороны согласовали уменьшение арендной платы на 45% в счет доли балансодержателя в сумме 275 851 руб. (л.д.20).

С 2003 года уменьшение арендной платы не производилось, поскольку Положением «О порядке сдачи в аренду муниципальной собственности г.Ижевска» и Решением Городской Думы города Ижевска от 27 марта 2003 года № 83 было запрещено изъятие 45% доли балансодержателя из арендной платы. Вся сумма арендной платы должна была зачисляться в муниципальный бюджет и являлась доходом муниципального бюджета.

В соответствии с решением городской Думы г. Ижевска № 212 от 22.12.2006 г. арендуемое по договору помещение было включено в Прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2007 год (письмо Управления имущественных отношений от 23.01.2007 г. № 01-19/116), выставлено на торги и приобретено по договору купли продажи от 21.03.2008 г. Лыковым П.В. (л.д.32).

Стоимость помещения проданного Лыкову П.В. на основании договора купли-продажи № 756 от 21.03.2008 г. оставила 5 595 000 руб., которая оплачена по платежному поручению № 155 от 26.03.2008 г. (л.д.105 оборот, 109-110).

Право собственности на помещение зарегистрировано за Лыковым П.В. 25.04.2008 г., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 18АА 574638, с указанием существующего ограничения (обременения) – аренда (л.д.41 оборот).

Письмом № 01-19/1399 от 21.05.2008 г. в связи со сменой собственника Администрация города Ижевска уведомила истца о прекращении с 25.04.2008 г. прав и обязанностей Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска как арендодателя по договору аренды № 5832 от 08.07.1999 г. (л.д.34).

Поскольку новым собственником в адрес арендатора (истца) направлено предложение об увеличении арендной платы, договор аренды № 5832 от 08.07.1999 г. был расторгнут 20.06.2008 г. (л.д.35-36, 40).

Из акта сдачи-приемки помещения от 20.06.2008 следует, что истец возвратил помещение Лыкову П.В. в исправном состоянии с учетом нормального износа (л.д.41).

В соответствии с Техническим обследованием, произведенным ТПО ЖКХ, УР в 1999 г. до произведения ремонтных работ, физический износ на 15.01.1999 г. вышеуказанного помещения составил 68 % (л.д.21-29). Согласно письму МУ «ГЖУ-Управляющая компания в ЖКЖ г. Ижевска» № 4393/08-07 от 29.07.2003 г. по состоянию на 01.08.2003 степень износа по жилому дому ул. Красноармейская, 125 составляет 18,4% (л.д. 39).

Извлечение ответчиком дополнительного дохода от продажи имущества, которое было восстановлено из аварийного состояния (износ помещения на момент сдачи в аренду составлял 68, 4 %, а после ремонта составил 18,4%, то есть, восстановлено средствами истца на 50 %), составляющего стоимость неотделимых улучшений, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о взыскании суммы неосновательного обогащения в порядке ст.ст.623, 1102, 1103, 1105 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, несостоятельны.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вместе с тем, как верно указано судом первой инстанции п. 2.3.10 договора аренды от 08.07.1999 г. № 5832 стороны предусмотрели, что при освобождении помещения арендатор обязуется передать Комитету и Балансодержателю все произведенные улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, не требуя возмещения средств (л.д.16 оборот).

Суд первой инстанции, исходя из буквального толкования условий договора в порядке ст. 431 ГК РФ, верно установил, что в названном договоре аренды сторонами согласовано условие, согласно которому арендатор производит улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, за счет собственных средств, не требуя возмещения затрат.

Документы, свидетельствующие об изменении сторонами указанного условия договора, суду представлены не были (ст. 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах суд пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для возложения на арендодателя обязанности возместить арендатору стоимость всех произведенных им улучшений и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы истца о том, что при рассмотрении дела неприменимы положения п. 2.3.10. договора аренды, так как его условия были изменены протоколом разногласий к договору в части установления обязанности компенсировать арендатору долю в стоимости ремонтных работ судом апелляционной инстанции отклоняются.

В соответствии с пунктом 7.1, 7.2. договора аренды (в редакции протокола разногласий) обязанность по капитальному ремонту и реконструкции помещения возложена на арендатора. После представления арендатором сметы на капитальный ремонт и реконструкцию помещения арендодатель обязуется произвести уменьшение арендной платы в части доли балансодержателя в соответствии со ст. 614 ГК РФ.

Исходя из буквального толкования условий п. 7.1., 7.2. договора аренды  стороны действительно пришли к соглашению о возложении на арендатора обязанности по выполнению капитального ремонта и реконструкции здания с последующим уменьшением арендодателем  арендной платы в части доли балансодержателя в стоимости производимых ремонтных работ.

Условие договора об отсутствии обязанности арендодателя по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений осталось неизменным.

При этом, исходя из условий договора аренды следует, что стороны разграничивают понятия стоимости капитального ремонта и реконструкции здания и стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Данное обстоятельство также подтверждается пояснениями истца, в соответствии с которыми в качестве неосновательного обогащения должна быть возмещена не стоимость произведенных истцом ремонтных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Во исполнение условий п. 7.2 договора в соответствии с Решениями Администрации г. Ижевска от 06.12.1999 г. № 01-04А/105 и от 12.04.2001 г. № 0104А/393 дополнительным соглашением от 01.12.1999 г. стороны согласовали уменьшение арендной платы в счет 45% доли балансодержателя на сумму 25 001 руб.98 коп. (л.д.19 оборот), Дополнительным соглашением от 01.01.2001 стороны согласовали уменьшение арендной платы на 45% в счет доли балансодержателя в сумме 275 851 руб. (л.д.20).

Доказательства согласования сторонами возмещения истцу