Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2011 по делу n А60-11397/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

д. 11-13 т. 1).

Согласно пункту 1.1 названного договора он заключен во исполнение обязанности продавца продать  покупателю имущество согласно договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа  от 16 декабря 2004 года и решения Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-13824/2005.

В соответствии  с пунктом 1.2 договора продавец обязуется  передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с данным договором следующий объект недвижимого имущества, принадлежащий продавцу на праве собственности, ранее переданный продавцом во владение и пользование покупателю на основании договора аренды: торговый комплекс, имеющий единый  кадастровый номер 66:01/01:00:210:50:02, включающий в себя следующие нежилые объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, д. 50:

- отдельно-стоящее здание, литер А, общей площадью 71 кв. м.;

- часть здания, литер Б, общей площадью 8 077  кв. м.;

- часть здания, литер Б, общей площадью 8 116,7  кв. м.;

- отдельно-стоящее здание, литер В, общей площадью 60,4 кв. м.;

- пожарный резервуар (2 шт.), литер 2, объем по 50 куб. м.;

- сооружение склада резервного жидкого топлива, литер 1, объем 50 куб. м.

Общая стоимость имущества определена сторонами на основании договора аренды и составляет 25 400 000 руб. (включая сумму НДС в размере 18 %) за все объекты (пункт 1.6 договора).

Стоимость имущества определена согласно параграфу 5 договора аренды, то есть с учетом того, что в выкупную стоимость зачтена сумма платежей  по арендной плате, фактически уплаченных покупателем как арендатором по договорам аренды (в том числе по краткосрочному договору аренды от 06 апреля 2004 года) (пункт 1.7 договора, л. д. 11-13 т. 1).

28 сентября 2005 года на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12 сентября 2005 года за ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» зарегистрировано право собственности на вышеназванный комплекс недвижимого имущества (Свидетельство о государственной регистрации права от 28 сентября 2005 года, л. д. 74 т. 1).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23 января 2007 года по делу № А60-39829/2005 года по иску Гаспаровича О.В. к ООО «Холдинг «КОР», ООО ОРП «ИнтерКорТрейд», третьи лица: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области, о признании сделок недействительными и признании недействительным зарегистрированного права собственности, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2007 года, исковые требования удовлетворены. Признан недействительным, в   том числе, договор аренды с правом выкупа недвижимого имущества от 16 декабря 2004 года торгового комплекса кадастровый номер 66:01/01:00:210:50:02, включающий в себя объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Высоцкого, д. 50 (л. д. 21-32 т. 1).

18 сентября 2007 года на основании договора купли-продажи от 12 сентября 2005 года произведена государственная регистрация права собственности  ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» на объекты, входящие в состав торгового комплекса, как на самостоятельные объекты, в том числе на отдельно-стоящее здание (литер Б), общей площадью 16 174,5 кв. м., назначение: нежилое (Свидетельства о государственной регистрации права от 18 сентября 2007 года, л. д. 75-79 т. 1).

Впоследствии право собственности на объекты, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, д. 50: отдельно-стоящее здание, литер А,  площадью 71 кв. м., отдельно стоящее здание, литер В, общей площадью 56,6 кв. м., пожарный резервуар (2 шт.), площадью по 50 куб. м., сооружение склада резервного жидкого топлива, литер 1, площадью 50 куб. м., приобретено иным лицом (Выписки из ЕГРП, л. д. 91-95 т. 1).

Полагая, что договор купли-продажи, заключенный во исполнение признанного судом недействительным договора аренды с правом выкупа, также является недействительным, ООО «Холдинг «КОР» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» о признании недействительной сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между истцом и ответчиком 12 сентября 2005 года, и применении последствий недействительности сделки в виде возложения на ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» обязанности возвратить ООО «Холдинг «КОР» нежилой объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, д. 50, а именно отдельно стоящее здание, литер Б, общей площадью 16 174,5 кв. м., кадастровый номер 66-66-01/056/2006-405, и взыскания с ООО «Холдинг «КОР» в пользу ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» 3 648 835,52 руб., перечисленных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12 сентября 2005 года, на основании статей 167, 168 ГК РФ (л. д. 6-8 т. 1,. 90, 135-136 т. 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ  сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 названной статьи).

В обоснование заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи истец, ООО «Холдинг «КОР», ссылается на недействительность договора аренды с правом выкупа, во исполнение которого заключен оспариваемый договор (л. д. 21-32 т. 1).

Вместе с тем, пунктом 5.3 договора аренды от 16 декабря 2004 года установлено, что положения данного параграфа имеют силу предварительного договора и в случае отказа арендодателя от продажи имущества арендатору арендатор вправе потребовать заключения договора купли-продажи в судебном порядке (л. д. 15-19 т. 1).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Холдинг «КОР» подтвердил, что считает договор аренды с правом выкупа предварительным договором и пояснил, что исковые требования основаны также на статье 429 ГК РФ (протокол судебного заседания от 01 декабря 2011 года).

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ  в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что  если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от  07 июня 2005 года по делу № А60-13824/2005, вступившим в законную силу, на ООО «Холдинг «КОР» возложена обязанность  заключить с ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» договор купли-продажи  недвижимого имущества (л. д. 133-135 т. 1).

Договор купли-продажи заключен сторонами 12 сентября 2005 года (л. д. 11-13 т.1), имущество передано (л. д. 14 т. 1) и оплачено (л. д. 80-90 т.1), что лицами, участвующими в деле, не оспаривается (статья 65 АПК РФ).

Таким образом, основной договор (договор купли-продажи),  заключенный во исполнение предварительного договора (договора аренды  с правом выкупа) полностью исполнен сторонами (статья 65 АПК РФ).

Переход права собственности на комплекс недвижимого имущества, приобретенного по договору купли продажи от 12 сентября 2005 года, к покупателю зарегистрирован в установленном порядке 28 сентября 2005 года  (л. д. 74 т. 1).

Ссылка истца на то, что договор купли – продажи от 12 сентября 2005 года является ничтожной сделкой, поскольку решением суда признан недействительной сделкой договор аренды с правом выкупа, на основании которого заключен названный договор, подлежит отклонению судом.

Предварительным договором является соглашение сторон, которым они  устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ), то есть предметом его являются обязательства по заключению будущего договора. Заключение основного договора, в данном случае договора купли-продажи от 12 сентября 2005 года, свидетельствует об исполнении обязательств, предусмотренных предварительным договором, а, следовательно, об их прекращении (статья 408 ГК РФ). При таких обстоятельствах признание впоследствии  недействительной сделкой названного договора не может являться основанием для признания ничтожной сделкой основного договора.    

С учетом изложенного оснований для признания исполненного сторонами основного договора в связи с признанием впоследствии недействительным предварительного договора у суда не имеется.

Более того, договор купли-продажи, признаваемый истцом ничтожной сделкой, заключен сторонами во исполнение решения Арбитражного суда Свердловской области от 07 июня 2005 года по делу № А60-13824/2005, вступившего в законную силу (л.д.133-135, т.1). Названное решение не отменено в установленном законом порядке. В силу пункта 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что производство по настоящему делу подлежит прекращению, поскольку требование о недействительности (ничтожности) оспариваемой сделки должно быть заявлено истцом  в порядке главы 37 АПК РФ «Производство по пересмотру вступивших в законную силу судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» и не может быть рассмотрено судом в порядке искового производства, подлежит отклонению судом. Статья 150 АПК РФ, регламентирующая прекращение производства по делу, не содержит названного основания. Избрание же истцом неверного способа защиты своего права влечет, как правило, отказ в его защите.

Поскольку оснований для признания договора купли-продажи от 12 сентября 2005 года недействительной (ничтожной) сделкой судом не установлено, отсутствуют и основания для применения последствий недействительности сделки, предусмотренных статьей 167 ГК РФ. 

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ реституция заключается в возложении на стороны сделки обязанности вернуть все полученное по сделке.

По смыслу названной нормы права имущество, подлежащее возврату, должно быть сохранено в том виде и состоянии, в котором оно было передано покупателю.

Согласно договору купли-продажи от 12 сентября 2005 года ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» приобретен торговый комплекс, имеющий единый  кадастровый номер, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, д. 50, и включающий в себя несколько нежилых объектов недвижимого имущества, в том числе части здания литер Б общей площадью 8 077  кв. м. и 8 116,7  кв. м. (л. д. 11-13 т. 1).

Право собственности покупателя 28 сентября 2005 года на основании названного договора зарегистрировано именно на названный комплекс недвижимого имущества (л. д. 74 т. 1). Истцом  требование о применении последствий недействительности сделки заявлено  в виде возложения обязанности на ответчика  возвратить  нежилой объект недвижимого имущества - отдельно стоящее здание, литер Б, общей площадью 16174,5 кв.м.

В подтверждение того, что названный объект является частью недвижимого имущества, приобретенного ответчиком по спорному договору, истцом представлено заключение (л. д. 91-93 т. 2).

  Из названного заключения, составленного ЕМУП «Бюро технической инвентаризации», следует, что экспертиза проведена  07 марта 2007 в отношении торгового комплекса, включающего в себя 6 объектов. Согласно данному заключению торговый комплекс может быть разделен на отдельные объекты недвижимости, в том числе, части  здания здание литер Б площадью 8 057,8 кв. м. и 8 116,7 кв. м. с объединением в единый объект недвижимости – отдельно стоящее здание (торговый комплекс) литер Б общей площадью 16 174,5 кв. м.

18 сентября 2007 года право собственности ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» на входящие в состав торгового комплекса объекты зарегистрировано как на  самостоятельные объекты, в том числе на отдельно-стоящее здание (литер Б), общей площадью 16 174,5 кв. м., назначение: нежилое (л. д. 75-79 т. 1).

Доказательства того, что объекты, переданные по договору купли-продажи от 12 сентября 2005 года – часть здания, литер Б, общей площадью 8 077  кв. м. и часть здания, литер Б, общей площадью 8 116,7  кв. м. – не видоизменены на момент проведения экспертизы, истцом в материалы дела не представлены (статья 65 АПК РФ). Отсутствуют в материалах дела и доказательства того, в каком виде и состоянии находятся названные объекты  на момент рассмотрения данного спора.

При таких обстоятельствах применение последствий недействительности сделки в виде возложения на ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» обязанности возвратить ООО «Холдинг «КОР» нежилой объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, д. 50, а именно отдельно стоящее здание, литер Б, общей площадью 16 174,5 кв. м., не представляется возможным.

В удовлетворении исковых требований ООО «Холдинг «КОР» о признании недействительной сделки и применении последствий ее недействительности в виде возложения на ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» обязанности возвратить ООО «Холдинг «КОР» нежилой объект недвижимого имущества и взыскания с ООО «Холдинг «КОР» в пользу ООО ОРП «ИнтерКорТрейд» денежных средств, перечисленных по данной сделке, следует отказать.

Таким образом, решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 октября 2011 года подлежит отмене на основании подпунктов 2, 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, и неправильным применением норм материального права.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по иску и апелляционной жалобе Кузьменко В.В. относятся на истца, ООО «Холдинг «КОР».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268 – 271    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый