Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 по делу n А60-22288/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

законодательные акты Российской Федерации» (далее – информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134) предусмотрено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Из п. 4, 11 данного информационного письма следует, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в том числе – договор аренды нежилых помещений № 197 от 01.03.2004, оформленный между ответчиками, предметом которого является предоставление в возмездное владение и хозяйственное использование нежилого помещения площадью 248, 7 кв.м., по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67; договор аренды нежилого помещения № 201 от 01.03.2007, оформленный между ответчиками, предметом которого является предоставление в возмездное владение и хозяйственное использование нежилого помещения площадью 308, 0 кв.м. по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67; соответствующие акты приема-передачи помещений; технический план цокольного этажа; информацию, предоставленную БТИ в отношении помещений, расположенных в подвале дома по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67, а также документы, свидетельствующие о государственной регистрации договора аренды № 201 от 01.03.2007 и перехода права собственности на объект недвижимости по оспариваемому договору купли-продажи к ответчику, оценив суть выраженной прокурором при рассмотрении настоящего дела правовой позиции, а также позиции, выраженной ответчиками, арбитражный суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества заключена с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в  ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Суд первой инстанции правомерно признал значимым то, что двухлетний срок владения арендуемым имуществом, следует исчислять  01.03.2007, то есть с момента передачи нежилого помещения площадью 308, 0 кв.м. по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67 по акту приема-передачи. Следовательно, ответчик пользовался на законных основаниях нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Краснотурьинск, ул. Попова, 67, общей площадью 308, 0 кв.м., только начиная с 01.03.2007, то есть менее определенной законом продолжительности (два года), необходимой для реализации  преимущественного права выкупа в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать об ином, не выявлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод ответчиков о том, что фактическое пользование арендуемым имуществом на основании договоров аренды, ссылка на которые имеется в оспариваемом судебном акте, началось с 01.03.2004, с учетом установленных по делу обстоятельств, удовлетворение апелляционных жалоб не влечет.

В этой части судом первой инстанции правомерно признано значимым то, что договор аренды нежилых помещений № 197 от 01.03.2004, как договор, предусматривающий срок аренды - более одного года, в установленном законом порядке зарегистрирован не был, что повлекло признание указанного договора незаключенным. В период с 2004 года предприниматель пользовался спорным объектом в отсутствие предусмотренных законом оснований без заключенного надлежащим образом договора аренды.

Таким же образом арбитражный суд апелляционной инстанции оценивает иные доводы заявителей апелляционных жалоб, которые считают необоснованным вывод суда первой инстанции о несоответствия площади выкупаемого объекта площади арендованного объекта.

Обжалуемое решение в соответствующей части надлежаще мотивировано.

Кроме того, эти доводы сами по себе с учетом установленного судом удовлетворение апелляционных жалоб повлечь не могут.

Таким образом, допущенные нарушения законодательства при заключении договора купли - продажи № 11 от 12.08.2009 влекут за собой применение ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сделка не может считаться действительной, если она не соответствует законодательству.

Довод ответчика - Комитета по управлению имуществом, о пропуске срока исковой давности о признании договора аренды нежилых помещений № 197 от 01.03.2004 незаключенным, с учетом предмета рассматриваемого иска значения не имеет.

То, что, как полагает ответчик – предприниматель Борисов М.В., договор купли-продажи № 11 от 12.08.2009 мог быть оспорен лишь в части, а не полностью, поскольку оставшейся площадью (не считая 59, 3 кв.м., которыми он начал пользоваться лишь с 01.03.2007) он - предприниматель Борисов М.В., владел и пользовался непрерывно, начиная с 01.03.2004, не влечет удовлетворение апелляционной жалобы.

В этой части арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из предмета оспариваемого договора, содержащего указание на единый объект, положений, предусмотренных ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствия оснований для предположения о возможности совершения сделки и без включения указанной заявителем апелляционной жалобы части. 

Апелляционные жалобы не содержат указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Правовые основания для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют. 

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.10.2011 по делу № А60-22288/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд  Свердловской области.

Председательствующий                                                В.Ю. Дюкин Судьи Г.Л. Панькова  

Ю.А. Голубцова