Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу n А60-19449/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 названной статьи).

В обоснование заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи заместитель прокурора Свердловской области ссылается на несоответствие покупателя, ООО «Аптечная сеть «Радуга», требованиям, установленным ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 6 ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Пунктом 1 статьи 3 названного ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» также следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение муниципального недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях. По смыслу Закона № 159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с обладанием недвижимым имуществом.

Согласно имеющимся в материалах дела договорам аренды от 22 декабря 2004 года и от 30 декабря 2005 года в период с 01 января 2005 года по 30 декабря 2006 года в аренде у ООО «Аптечная сеть «Радуга» находилось помещение площадью 44,5 кв. м. (л. д. 52-53, 101-103).

С 01 января 2007 года общество арендовало помещение площадью 83,5 кв. м., с 01 августа 2008 года - помещение площадью 90,1 кв. м. (л. д. 38-45).

Площадь арендуемого помещения увеличилась за счет предоставления арендатору дополнительных помещений в аренду, что сторонами договора не оспаривается (статья 65 АПК РФ).

Таким образом, общество непрерывно в течение двух и более лет до 05 августа 2008 года (до дня вступления в силу ФЗ от 22 июля 2008 года №159-ФЗ) арендовало помещение площадью 44,5 кв.м.

Оспариваемый договор купли-продажи от 01 февраля 2010 года заключен в отношении помещения площадью 92,7 кв. м., которое предоставлено  заявителю по договору аренды в указанном размере лишь от 04 февраля 2009 года, то есть договору, заключенному после вступления в силу ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ (л. д. 47-49).

Следовательно, преимущественным правом на выкуп помещения площадью 92,7 кв. м. в соответствии с ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ покупатель, ООО «Аптечная сеть «Радуга», не обладал.

С учетом изложенного, договор купли-продажи от 01 февраля 2010 года не соответствует обязательным для сторон правилам, установленным ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 11 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 установлено, что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 01 февраля 2010 года, заключенный Администрацией Арамильского городского округа и ООО «Аптечная сеть «Радуга», является недействительным (ничтожным) (статья 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 6 ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ).

С учетом изложенного, требование заместителя прокурора Свердловской области о признании названного договора недействительным (ничтожным) подлежит удовлетворению.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

 Поскольку покупателем по недействительному договору, ООО «Аптечная сеть «Радуга», получено нежилое помещение площадью 92,7 кв. м., расположенное  по адресу: Свердловская область, Сысертский район, г. Арамиль, ул. Ленина, 2в, а продавцом, администрацией Арамильского городского округа, – денежные средства в сумме 2 364 406,78 руб., полученное по сделке подлежит возврату каждой из сторон другой.

Довод ответчика о том, что владение помещением общей площадью 92,7 кв.м. осуществлялось им непрерывно  с момента заключения договора аренды 22 декабря 2004 года, не подтвержден им документально (статья 65 АПК РФ).  

Ссылка ООО «Аптечная сеть «Радуга» в подтверждение законности заключенного договора на неделимость приобретенного помещения подлежит отклонению судом.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил, что до 2007 года входной группы в спорное помещение оборудовано не было (протокол судебного заседания от 15 декабря 2011 года).

До указанного момента вход в помещение осуществлялся через помещение детской поликлиники, в связи с чем утверждение общества о том, что вход в помещения возможен лишь через оборудованную им входную группу несостоятельно.

Кроме того, наличие лишь одного входа в спорное помещение не свидетельствует само по себе о невозможности его разделения (статья 68 АПК РФ).

Надлежащие и достаточные доказательства того, что спорное помещение площадью 92,7 кв. м. не может быть разделено на самостоятельные помещения, ответчиками в материалы дела не представлены (статьи 65, 67, 68 АПК РФ).

Имеющееся в деле заключение специалиста, составленное в период с 15 по 26 сентября 2011 года, таковым не является, поскольку предметом исследования специалиста был вопрос об относимости спорных помещений к единому объекту недвижимого имущества, а не вопрос о возможности разделения данного объекта (статья 68 АПК РФ) (л. д. 157-169).

Из письма ГУ МЧС по Свердловской области от 23 сентября 2011 года также не следует, что данное помещение не может быть разделено на два объекта. Напротив, из названного письма следует, что в случае перепланировки помещений аптеки на два отдельных помещения путем возведения капитальной перегородки, помещения не будут соответствовать требованиям пожарной безопасности, в связи с чем будет необходимо привести данные помещения в соответствие с требованиями ФЗ от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (л. д. 147).

Иные доказательства, достаточные для вывода о невозможности разделения спорного объекта, ответчиками в материалы дела не представлены (статьи 65, 67, 68 АПК РФ).

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 октября 2011 года подлежит отмене на основании подпунктов 3 – 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе, от уплаты которой в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден заместитель прокурора Свердловской области, подлежит распределению между ответчиками, Администрацией Арамильского городского округа и ООО «Аптечная сеть «Радуга» (подпункт 4.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 13 марта 2007 года № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации»). Однако Администрация Арамильского городского округа в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации также освобождена от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина в сумме 3000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ООО «Аптечная сеть «Радуга».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268 – 271    Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 17 октября 2011 года по делу № А60-19449/2011 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор № 1 купли-продажи объекта нежилого фонда, заключенный 01 февраля 2010 года  Администрацией Арамильского городского округа и ООО «Аптечная сеть «Радуга».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: обязать ООО «Аптечная сеть «Радуга» возвратить Администрации Арамильского городского округа недвижимое имущество – нежилое помещение № 37 общей площадью 92,7 кв. м., расположенное по адресу: Свердловская область, Сысертский район, г. Арамиль, ул. Ленина, 2в; обязать Администрацию Арамильского городского округа возвратить  ООО «Аптечная сеть «Радуга» 2 364 406,78 руб.

Взыскать с ООО «Аптечная сеть «Радуга» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в сумме 3 000 (три тысячи) руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух     месяцев     со     дня     его     принятия     через     Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

           Л.Ф. Виноградова

Судьи

                    В.Ю. Дюкин                  

                   Г.Л. Панькова