Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2012 по делу n А60-11766/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-2395/2012-ГК

г. Пермь

18 апреля 2012 года                                                      Дело №А60-11766/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Паньковой Г.Л.,

судей                                 Дюкина В.Ю., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клешниной Н.С.,

при участии:

от истца, ООО "Дельта", – не явились,

от ответчиков, индивидуального предпринимателя Можаева Дениса Сергеевича, Администрации Новолялинского городского округа , – не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев апелляционные жалобы истца, ООО "Дельта", ответчика, Администрации Новолялинского городского округа,

на решение  Арбитражного суда Свердловской области

от 09 февраля 2012 года

по делу № А60-11766/2011,

вынесенное судьей Л.А. Бирюковой,

по иску ООО "Дельта" (ОГРН 1026602074487, ИНН 6647003240)

к индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу (ОГРНИП 310663909500025, ИНН 660901446910), Администрации Новолялинского городского округа  

об обжаловании достоверности величины рыночной стоимости помещения, заключении договора купли-продажи на иных условиях,

установил:

ООО "Дельта" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области к индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу, Администрации Новолялинского городского округа  (далее – ответчики) с иском о признании недостоверной величины стоимости нежилого помещения (встроенного помещения) площадью 85,1кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, п. Лобва, пер. Свердлова, д. 20, определенной в отчете об оценочной стоимости №16 от 27.02.2011, в размере 1 703 034 руб. 00 коп. Обязать Администрацию Новолялинского городского округа заключить договор купли-продажи нежилого помещения (встроенного помещения) площадью 85,1 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, п. Лобва, пер. Свердлова, д. 20, по цене 840 000 руб.00 коп. Кроме того, просит взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.00 коп.

Истец в порядке ст.ст. 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, согласно которым просит изложить п. 3.1 в следующей редакции: покупатель приобретает помещение по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (отчет об оценке от 12.03.2011 ИП Василовских А.В.) сумма выкупа составляет 840000 (восемьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек. Указанная стоимость окончательная и изменению не подлежит. Также истец увеличил требования в части взыскания расходов на оплату услуг представителя до 65 000 руб.00коп.

Ходатайство истца об уточнении иска судом рассмотрено и удовлетворено.

Решением суда от  09.02.2012 исковые требования удовлетворены частично. Признана недостоверной величина стоимости нежилого помещения (встроенного помещения) площадью 85,1 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, п. Лобва, пер. Свердлова, 20, определенная в отчете об оценочной стоимости № 16 от 27.02.2011. В удовлетворении в остальной части иска отказано. Определены условия п. 3.1. договора № 1 купли-продажи арендуемого имущества – нежилого помещения (встроенного помещения) площадью 85,1 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, п. Лобва, пер. Свердлова, 20 в следующей редакции: Покупатель приобретает помещение по цене 987000 (девятьсот восемьдесят семь тысяч) рублей 00 копеек (без НДС). Взыскано с Индивидуального предпринимателя Можаева Дениса Сергеевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Дельта" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек и в возмещение расходов по оплате услуг представителя денежные средства в сумме 25000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек. Взыскано с Индивидуального предпринимателя Можаева Дениса Сергеевича в пользу Администрации Новолялинского городского округа расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Истец, ООО "Дельта", с решением суда от 09.02.2012 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение отменить частично и принять по делу новое решение, определить условия п.3.1 договора №1 купли-продажи в следующей редакции: покупатель приобретает помещение по цене 840 000 руб. (без НДС), просит взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 65 000 руб. В жалобе указывает, что экспертиза, в которой определена цена спорного объекта в размере 987 000 руб., не может приниматься во внимание, поскольку эксперт использовал недостоверные данные. Полагает, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 840 000 руб. В нарушение ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд снизил расходы на оплату услуг представителя до 50 000 руб. Суд необоснованно освободил от возмещения расходов одного из ответчиков - Администрацию Новолялинского городского округа.

Ответчик, Администрация Новолялинского городского округа, также не согласен с решением суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение суда в части определения рыночной стоимости объекта в сумме 987 000 руб. отменить и принять по делу новое решение, определить условия п.3.1 договора №1 купли-продажи в следующей редакции: покупатель приобретает помещение по цене 1 546 859,12 руб. (без НДС). В жалобе указывает на наличие нарушений в экспертном заключении №40-10/11 от 21.10.2011. Так, при использовании сравнительного подхода оценщиком допущен ряд существенных нарушений и ошибок. При расчете рыночной стоимости объекта доходным подходом была произведена замена аналога №5, что привело к занижению стоимости арендной платы за квадратный метр. В целом рыночная стоимость по двум указанным подходам оценки составит 1 549 859,12 руб.

Администрация Новолялинского городского округа  в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представила в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу истца. В своем отзыве сторона приводит мотивы, по которым доводы апелляционной жалобы истца признает необоснованными.

Истец, ООО "Дельта", также представил в суд апелляционной инстанции возражения на апелляционную жалобу ответчика, в котором отмечает несогласие с доводами ответчика.

Ответчик, индивидуальный предприниматель Можаев Денис Сергеевич, отзыва на апелляционные жалобы в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не представил, своего представителя в суд не направил.

Истец, ответчик направили в суд апелляционной инстанции заявления о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «Дельта» арендует нежилое помещение, общей площадью 85,1 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, п. Лобва, пер. Свердлова, 20.

В рамках арбитражного дела №А60-17462/2010 по иску ООО "Дельта" признано незаконным решение Администрации Новолялинского городского округа, оформленное письмом от 18.03.2010 №726, об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, п. Лобва, пер. Свердлова, 20; также указанным решением суд обязал Администрацию устранить нарушения путем совершения действий, предусмотренных Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации».

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 решение оставлено без изменения.

Во исполнение указанных судебных актов, Администрацией совершены действия по устранению выявленных нарушений, а именно: проведена оценка имущества (отчет № 16 от 11.03.2011 подготовлен независимым оценщиком ИП Можаевым Д.С.), проект договора купли-продажи арендуемого имущества №1 направлен в адрес истца.

По условиям данного договора продавец (ответчик) продает на основании плана приватизации, утвержденного постановлением главы Новолялинского городского округа от 16.03.2011 №211, а покупатель (истец) приобретает в собственность объект недвижимости: встроенное нежилое помещение в здании автостанции, площадью 85,1кв.м., номера на поэтажном плане №№1-8, №15 по поэтажному плану строения, кадастровый (условный) номер объекта 66-66-04/010/2009-013, по адресу: 624420, РФ, Свердловская область, Новолялинский район, пер. Свердлова, 20, а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре (п. 1.1 договора).

Цена договора определена на основании Отчета № 16 от 11.03.2011.

Возражая против стоимости объекта в сумме 1703034 руб. 00 коп., определенной собственником имущества на основании указанного отчета, и, полагая, что условие о цене подлежит определению на основании отчета №02/3/Н11 от 12.03.2011 (оценщик ИП Василовских А.В.), истец отказался от подписания договора купли-продажи в предложенной ответчиком редакции и направил в его адрес протокол разногласий, изложив в нем свою редакцию спорного пункта, где стоимость имущества определена в размере 840 000руб.00 коп.

Разногласия сторонами не урегулированы, поэтому истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзыва и возражений на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения не оспаривается, и подтверждается направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Статьей 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При предъявлении в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, под оценочной деятельностью в соответствии с ч. 1 ст. 3 и ст. 4 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). В силу ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Проведенной по делу судебной экспертизе Российским обществом оценщиков (г. Москва) эксперт Мосгольд А.Г., установлено, что рыночная стоимость имущества, определенная в отчете ИП Можаева Д.С., является недостоверной.

Поскольку составленный ИП Можаевым Д.С. отчет не соответствует стандартам оценки, то данный отчет не может быть положен в основу определения