Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2012 по делу n А60-47788/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-3025/2012-ГК

г. Пермь

05 мая 2012 года                                                                   Дело № А60-47788/2011­­

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Назаровой В. Ю.,

судей Дружининой Л. В., Рубцовой Л. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевской Е. И.

при участии:

от истца, общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сухоложская", от ответчика, индивидуального предпринимателя Витюк Ирины Александровны, представители не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Витюк Ирины Александровны

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 06 февраля 2012 года

по делу № А60-47788/2011

принятое судьей М.В. Тороповой

по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сухоложская"  (ОГРН 1069633012008, ИНН 6633012068)

к индивидуальному предпринимателю Витюк Ирине Александровне  (ОГРНИП 304663316200047, ИНН 663302922097)

о взыскании задолженности по арендной плате, плате за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, неустойки,

          установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Сухоложская" (далее – ООО УК «Сухоложская», истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Витюк Ирине Александровне (далее – ИП Витюк И. А., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением площадью 129,5 кв.м., расположенным в подвале дома № 9 по ул. Юбилейная в городе Сухой Лог, и возмещению расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории на основании договора аренды № 61-А от 01.01.2010 в сумме 105 677 руб. 08 коп., а также неустойки, начисленной за период с 11.01.2010 по 10.01.2011 в сумме 36 072 руб. 73 коп., судебных расходов по госпошлине, по получению выписки из ЕГРИП, почтовых расходов, на основании положений ст.ст. 314, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 7).

         В судебном заседании 31.01.2012 до рассмотрения спора по существу истец заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований о взыскании основного долга до суммы 105 517 руб. 08 коп. и размера требований о взыскании неустойки, начисленной за период с 11.01.2010 по 10.01.2011 до 36 023 руб. 97 коп. Ходатайство принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ, о чем имеется запись в протоколе судебного заседания (л.д. 83).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 06 февраля 2012 года (резолютивная часть от 01.02.2012, судья М. В. Торопова) исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскан долг в сумме 105 517 руб. 08 коп., неустойка, начисленная за период с 11.01.2010 по 10.01.2011, в сумме 36 023 руб. 97 коп., а также 5 244 руб. 76 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины по иску, 240 руб. 70 коп. в возмещение судебных издержек (л.д. 87-95).

Ответчик (ИП Витюк И. А.), оспаривая решение суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы полагает, что договором аренды № 61-А от 01.01.2010 нарушаются его права на право пользования  части общего имущества, как собственника общего имущества в многоквартирном доме. Ссылаясь на п. 2 постановления Пленума ВАС РФ № 57 от 23.07.2009, а также на договор управления № 132/2010 от 30.08.2010, ответчик указывает на то, что судом не определена доля предпринимателя в общем имуществе дома, за которую необходимо вносить плату. Кроме того, по мнению апеллянта,  в договоре аренды и в технической документации имеются несоответствия площади подвального помещения, занимаемого ответчиком, и данный факт не принят судом во внимание. Ответчик также считает незаконным взыскание с него расходов за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме исходя из площади подвального помещения, так как Витюк И. А. не является собственником части подвального помещения, которое входит в состав общего имущества, и суду не представлено доказательств, что остальные собственники общего имущества освобождены от расходов по уплате за содержание общего имущества части подвального помещения площадью 129,5 кв.м.

   Истец представил письменный отзыв на жалобу, в котором отклоняет доводы ответчика, просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

  Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, истец в порядке ч. 2 ст. 156 АПК РФ известил апелляционный суд о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон на основании ч.3 ст. 156 АПК РФ.

  Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

         Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 61-А от 01.01.2010, согласно условиям которого арендодатель по поручению собственников многоквартирного дома сдает за плату во временное пользование, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 129,5 кв.м., расположенное в подвале дома № 9 по ул. Юбилейная в городе Сухой Лог Свердловской области и предназначенное для торговой деятельности (п.1.1, 1.2 договора, л.д. 37-41).

        Срок действия договора установлен сторонами с 02 января 2010 года по 31 декабря 2010 года (п. 7.1 договора), то есть на срок менее одного года, связи с этим указанный договор не подлежал государственной регистрации.        

        В подтверждение правомочий истца на сдачу указанного объекта недвижимости в аренду по спорному договору в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома № 9 по ул. Юбилейная, г. Сухой Лог, Свердловской области от 09.04.2007 (л.д. 42-43), согласно которому общим собранием собственников указанного многоквартирного дома принято решение сдать в аренду индивидуальному предпринимателю Витюк И. А. подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Сухой Лог ул. Юбилейная, д. 9, площадью 129,5 кв.м. для размещения склада магазина швейного цеха; поручить заключение договора аренды с ИП Витюк И. А. ООО Управляющая компания "Сухоложская"; поступающие средства расходовать на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома.

         Спорное имущество передано арендатору (ответчику) во владение и пользование по акту приема-передачи нежилого помещения от 02.01.2010 (л.д. 40), подписанному сторонами.

         В соответствии с условиями договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, кроме того арендатор обязан своевременно возмещать затраты за предоставленные коммунальные услуги, управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Приложениями № 3,4 являющимися

неотъемлемой частью настоящего договора (п. 3.2.5, 3.2.14 договора).

         Ежемесячная арендная плата в ценах на 01.01.2010 за переданный по настоящему договору объект установлена в размере 7 884 руб. 00 коп. (без НДС). Годовая стоимость арендной платы на момент заключения договора составляет 94 607 руб. 95 коп. (без НДС), согласно расчету (приложение № 1), являющемуся неотъемлемой частью договора (п. 4.1 договора).

         Арендатор перечисляет арендную плату за объект авансом до 10 числа расчетного месяца платежными поручениями на расчетный счет арендодателя (п. 4.7 договора).

         Согласно п. 4.3 в арендную плату не включены плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект или соответствующей долей земельного участка; плата за эксплуатационное обслуживание; плата за предоставляемые коммунальные услуги.

         В соответствии с п. 4.9 договора арендатор также производит возмещение суммы платежей за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, пропорционально занимаемой площади (Приложение № 3); за коммунальные услуги на основании показаний приборов учета, а при их отсутствии по расчету согласно нормативов потребления (Приложение № 4). Возмещение сумм указанных расходов производится арендатором до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

         Согласно Приложению № 3 к договору аренды № 61-А от 01.01.2010 стороны согласовали стоимость возмещения затрат по управлению, содержанию и текущему ремонту в фиксированном размере – в сумме 909 руб. 09 коп. в месяц.

          В соответствии с Приложением № 4 возмещение затрат по коммунальным услугам рассчитывается исходя из стоимости 1Гкал за 2010 год - 791 руб. 41 коп.

         Обязательства по уплате арендной платы в период января по декабрь 2010 года ответчиком в полном объеме не исполнены, задолженность за заявленный период составляет 94 608 руб. 00 коп. (7884 руб. 00 коп. х 12).

         Не исполнены ответчиком надлежащим образом и обязательства по уплате согласованных в договоре сумм возмещения расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома в сумме 10 909 руб. 08 коп.(909 руб. 09 коп. х 12).

          Направленная в адрес ответчика претензия № 3511 от 10.10.2011 (л.д. 21) о необходимости погашения возникшей задолженности оставлена предпринимателем без ответа.

С учетом изложенных обстоятельств,  истец, начислив пени на основании п. 5.2. договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

   Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности, обоснованности, отсутствия доказательств уплаты арендных платежей и средств в возмещение расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, правильности произведенного расчета неустойки.

 Изучив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) принятого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

На основании ст. 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено ст. 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158).

Таким образом, обязанность нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в силу закона возлагается на собственника объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, исковые требования о взыскании платы за управление, содержание, текущий ремонт предъявлены истцом к арендатору объекта недвижимости по договору от 01.01.2010.

Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В п. 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Из протокола общего собрания собственников многоквартирного дома № 9 по ул. Юбилейная, г. Сухой Лог, Свердловской области от 09.04.2007 (л.д. 42-43) следует, что собственники указанного многоквартирного дома приняли решение сдать в аренду ИП Витюк И. А. подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Сухой Лог ул. Юбилейная, д. 9, площадью 129,5 кв.м. для размещения склада магазина швейного цеха; поручили заключение договора аренды с ИП Витюк И. А. ООО Управляющая компания "Сухоложская"; а также решили поступающие средства расходовать на благоустройство придомовой территории и ремонт общего имущества дома.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, проанализировав положения договора аренды от 01.01.2010 № 61-А, судом первой инстанции установлено, что по условиям договора арендатор обязан