Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2012 по делу n А60-50552/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-6321/2012-АК

г. Пермь

25 июля 2012 года                                                      Дело № А60-50552/2011­­

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуляковой Г.Н.,

судей  Полевщиковой С.Н., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.,

при участии:

от истца Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (ОГРН  1026605252178, ИНН 6608004472) – Игринева А.В. (дов. от 28.12.2011);

от ответчика ООО "Стройкомплекс" (ОГРН  1026604940735, ИНН 6660077988) – Камышан Н.В. (дов. от 26.10.2011),

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы

истца Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга и ответчика ООО «Стройкомплекс»

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2012 года

по делу № А60-50552/2011,

принятое судьей Куклевой Е.А.,

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга

к ООО "Стройкомплекс"

о взыскании 5 200 585,23 руб.,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнений исковых требований) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкомплекс» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 753 567,81 руб., пени в сумме 3 447 017,42 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.04.2012 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 1 753 567,81 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, стороны по делу обратились с апелляционными жалобами.

Истец не согласен с решением в части отказа в удовлетворении исковых требований, считает, что неправомерный отказ в приватизации объекта аренды, при его фактическом использовании арендатором, не предоставляет ему право нарушать условия договора аренды, в том числе относительно сроков уплаты арендной платы. 

Ответчик не согласен с решением суда в части удовлетворения исковых требований. Указывает, что в связи с неправомерным отказом истца в реализации преимущественного права выкупа объекта аренды, в судебном порядке с истца в пользу ответчика взысканы убытки в виде арендной платы, уплаченной за период наличия у ответчика права на приватизацию объектов аренды.

Представители сторон по делу поддержали доводы апелляционных жалоб, возразив против позиции друг друга. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО «Стройкомплекс» (арендатор) 01.01.2005 заключен охранно-арендный договор на пользование памятником исторического и культурного наследия города Екатеринбурга № 37950433-0.

Согласно п. 1.1. указанного договора арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда – нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11/Тургенева, 17, литер В, общей площадью 263,4 кв.м., в том числе площадь 1 этажа – 140,4 кв.м., площадь 2 этажа – 123,0 кв.м.

Срок действия договора определен сторонами в п. 1.2. договора: с 01 января 2005 года по 31 декабря 2007 года.

Дополнительными соглашениями от 20.11.2007 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2012.

Согласно пункту 4.1. договора арендная плата за переданный по настоящему договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

Арендатор перечисляет арендную плату помесячно, авансом до десятого числа каждого месяца на расчетный счет арендодателя (пункт 4.3. договора).

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

Данные выводы суда являются верными.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее  изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно  вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.        

Факт передачи арендатору объектов аренды в рамках договора и их использования в спорном периоде ответчиком не оспаривается, между тем, по его мнению, основания для взыскания задолженности по арендной плате отсутствуют, поскольку в связи с неправомерным отказом истца от предоставления ответчику преимущественного права на приватизацию объекта аренды, в судебном порядке взысканы убытки в виде арендной платы за спорный период.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2009 по делу № А60-30734/2009-С9 признан незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в предоставлении ООО «Стройкомплекс» преимущественного права на приобретение (приватизацию) арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская,11/Тургенева, д. 17, лит. В, выраженный в письме от 20.04.2009 № 02-12-24-4453. Суд обязал Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Стройкомплекс» путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2010 по делу А60-38916/2010 за ООО «Стройкомплекс» признано право на приобретение помещения (Литер В, В1, В2), общей площадью 280,6 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж – помещения №№ 1-10, 17-19; 2 этаж – помещения №№ 20-33, 42, 46 в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11/ул. Тургенева, 17.

19.04.2011 между сторонами подписан договор № 597 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа.

Ответчик обратился в арбитражный суд в требованием о взыскании с истца убытков в сумме 903 371,37 руб. в виде арендной платы, возникших в результате неправомерного отказа ответчика в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, которое на основании решения от 29.11.2011 удовлетворено в полном объеме (дело № А60-32509/2011).

Как следует из разъяснений п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

По условиям пункта 5 указанных разъяснений если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендная плата, взыскиваемая по настоящему делу, исчислена истцом за период до заключения договора купли-продажи, указанный период не соотносится с периодом взыскания убытков.

На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении иска в части взыскания договорной неустойки, судом не учтено следующее.

Нарушение сроков внесения арендной платы в декабре 2008г., январе и марте 2009г. послужило основанием начисления договорной пени в сумме 6.206, 23 руб. (л.д. 9).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку арендные отношения, возникшие по договору аренды от 01.01.2005 № 37950433-0, в период с 11.12.2008 по 06.05.2009 прекращены не были, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2 договора аренды, предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пени в размере 1% в день от величины недоимки арендной платы, считает подлежащей взысканию договорную неустойку в размере 6 206,23 руб.

Вывод суда первой инстанции о просрочке кредитора, что влечет отсутствие вины ответчика, не может быть распространен на вышеприведенный период, поскольку судебными актами установлена обязанность по заключению договора купли-продажи с 06.05.2009.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене в части.  

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2012 года по делу № А60-50552/2011 отменить в части.

Довзыскать с ООО «Стройкомплекс» в пользу Департамента по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга неустойку в сумме 6 206 (Шесть тысяч двести шесть) руб. 23 коп., а также в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 248 (Двести сорок восемь) руб. 26 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

С.Н.Полевщикова

Н.М.Савельева