Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2012 по делу n А50-21680/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

2,12,13-15,19-79,81-104,106-112)  здания общей площадью 999,8 кв.м. по адресу: г. Пермь, ул. Газеты «Звезда»/Пушкина, 38/64.

Цена объекта: 39 261 000 руб. Оплата покупателем производится в рассрочку на три года.

Объект передан покупателю по акту от 11.05.2011. Переход права собственности к ИП Япарову В.М. зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельство от 20.05.2011).

Прокуратура Пермского края полагает, что сделка по отчуждению муниципального имущества совершена с нарушениями закона,  поэтому в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной); следует применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать ИП Япарова В.М. возвратить спорное имущество в муниципальную собственность.

Из текста искового заявления, отзыва на апелляционные жалобы  следует, что прокуратурой нарушения   усматриваются в  следующем:

- для заключения договора купли-продажи части помещения  площадью 999,8 кв.м. муниципальное образование город Пермь в Управлении Росреестра по Пермскому краю предварительно зарегистрировало право собственности раздельно на два объекта недвижимости и получило два свидетельства.

При этом  в договор аренды  № 2524-04С от 22.04.2004 какие-либо сведения о перерегистрации права собственности на раздельные площади не вносились;

- согласно договору  аренды ИП Япарову В.М. Департаментом был передан единый объект недвижимого имущества (баня) площадью 2404,2 кв.м. Помещение бани площадью 999,8 кв.м. отдельно в аренду ИП Япарову В.М. не передавалось.

Далее  в иске приводится  пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 в соответствии с которым,  преимущественное право на  приобретение арендуемого недвижимого имущества с последующим заключением договора купли-продажи не может быть реализовано в отношении части нежилого помещения.

При получении заявления уполномоченный орган был обязан совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 ФЗ № 159-ФЗ, в том числе провести  оценку рыночной стоимости имущества и обеспечить заключение договора.

При этом (далее  дословно) «полномочие органа местного самоуправления,  после получения от арендатора заявления, предпринять действия  по разделению этого помещения на обособленные  помещения, если площадь  арендуемого субъектом малого предпринимательства  помещения превышает установленное предельное значение, для того чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право, действующим законодательством не предусмотрено».

Бани  относится к объектам  социальной сферы. До обращения предпринимателя за выкупом части помещений,  баня  использовалась как единый  объект социально-бытового назначения.  Оснований для его разделения на обособленные объекты прокуратура не усматривает.

Более того, согласно заключению ООО «Центр Исследований и Оценки недвижимости» от 15.06.2011  раздел спорного здания в натуре на две самостоятельные части  с сохранением  функционального назначения  каждой из частей, в соответствии с требованиями нормативных документов, невозможен.

Условия о сохранении функционального назначения объекта оспариваемый договор не содержит.

Таким образом, по мнению прокуратуры, при заключении договора купли-продажи части здания бани,  ДИО администрации города Перми одновременно нарушен ряд основных условий Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В этой связи прокуратура считает вынесенное судом первой инстанции решение  законным и обоснованным.

Пересматривая решение,  суд апелляционной инстанции исходит из того, что смысл и направленность Федерального закона № 159-ФЗ состоит в поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства в вопросах, связанных с отчуждением ими из государственной или муниципальной собственности арендуемого недвижимого имущества.

Действительно, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектом малого и среднего предпринимательства при соблюдении условий названных в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.08.2008.

Каких-либо  претензий  по   отнесению  ИП Япарова В.М. к субъекту малого и/или среднего предпринимательства, к   исполнению  предпринимателем обязанностей арендатора муниципального имущества,  к сроку действия договора аренды,  иск прокуратуры не содержит.

Прокуратура видит нарушения в разделении единого объекта муниципальной собственности (бани) на два самостоятельных объекта после подачи ИП Япаровым В.М. заявки на выкуп части помещений.

Здесь суд апелляционной инстанции вынужден обратить внимание надзорного органа на неполное цитирование пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134.

 Действительно, «реализация права на приобретение  и последующее заключение с субъектом  малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи  в отношении части здания или части нежилого помещения  (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.» Выделенная часть пункта 8 Информационного письма прокуратурой в иске не приведена, что меняет  смысл разъяснений высшей судебной инстанции.

Из материалов дела видно, документально подтверждена не только возможность, но и фактическое  формирование и регистрация на базе бани «Пушкинская» двух самостоятельных объектов недвижимости.

Другой довод истца состоит в том, что, не изменяя условия договора аренды, собственник, по сути, его изменил, продав часть помещений предпринимателю.

Этот довод не может быть принят, поскольку в таком случае передача объекта (объектов) в аренду потребовала бы от Департамента имущественных отношений  другой процедуры заключения договора (договоров) аренды (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 (в ред. от 28.07.2012) «О защите конкуренции».

Однако такая процедура могла бы воспрепятствовать добросовестному арендатору выкупить имущество на льготных условиях, как это предусмотрено  логикой  закона № 159-ФЗ.

Закон № 159-ФЗ ограничил предельную площадь  выкупаемых помещений (в Пермском крае 1000 кв.м.). Это условие сторонами договора купли-продажи соблюдено.

Прокуратурой представлено  заключение  ООО «Центр исследования и оценки недвижимости»,    выполненное по заказу сторонней организации,   не привлеченной к участию в деле, по вопросу: «Возможен ли раздел нежилого здания № 38/64 по ул. Газеты «Звезда» и Пушкина в г. Перми в натуре с сохранением его функционального назначения – баня ?». Ответ отрицательный.

Оценки  в обжалуемом судебном акте заключение (исследование) не получило.

Ходатайства ответчиков о проведении экспертизы по делу с целью выяснения указанного выше вопроса, арбитражным судом Пермского края отклонено, как безосновательное, не относящееся к предмету спора.

Как указывалось выше, с таким выводом суд апелляционной инстанции не согласился, определением от 11.04.2012 назначил экспертизу. 

Выводы эксперта однозначны. Раздел нежилого здания бани на два самостоятельных объекта возможен. Рассматриваемый раздел нежилого здания  бани не изменит его функционального назначения.

Предприниматель Япаров В.М. в судебном заседании заверил суд и присутствующие стороны, что не планировал и не планирует изменение функционального назначения объекта.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции вынужден констатировать, что  выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела и представленным в нем доказательствам, в связи с чем подлежит отмене (пп.3 ч.1 ст. 270 АПК РФ).

Госпошлина отнесена на стороны в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Пермского края от 24 января 2012 по делу № А50-21680/2011 в части удовлетворения исковых требований отменить, в удовлетворении иска отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Япарову Валерию Маликовичу (ОГРНИП 304590320300154, ИНН 590301139166) из федерального бюджета 2000 (две тысячи) руб. госпошлины, уплаченной по апелляционной жалобе по чеку-ордеру № 9 от 30.01.2012.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Судьи                                    

Л.А. Усцов

Т.Л. Зеленина

Ю.В. Скромова