Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по делу n А60-825/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7927/2012-ГК

г. Пермь

17 августа 2012 года                                                                 Дело № А60-825/2012­­

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  17 августа 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Усцова Л.А.,

судей      Виноградовой Л.Ф., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.,

при участии:

от истца - ООО «Человеческий фактор»: представитель не явился,

от ответчика - Администрации города Екатеринбурга: представитель не явился,

от третьего лица  - ДУМИ: представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

ООО «Человеческий фактор»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 30 мая 2012 года

по делу № А60-825/2012,

принятое судьей Микушиной Н.В.

по иску ООО «Человеческий фактор» (ОГРН 1069673031141, ИНН 6673140588)

к Администрации города Екатеринбурга

третье лицо: Департамент по управлению муниципальным имуществом

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда,

установил:

ООО «Человеческий фактор» обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском  к Администрации города Екатеринбурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 698 от 24.10.2011 на условиях пунктов 2.1 (подпунктов 2.1.1, 2.1.2), 2.2, 6.1 договора в редакции истца. Кроме этого, истец просит взыскать 76 000 руб. в возмещение расходов,  понесенных на оплату услуг представителя,

Определением суда от 14.02.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по управлению муниципальным имуществом (ч. 1 ст.51 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела истец отказался от исковых требований в части  изложения пункта 2.2 договора № 698 в редакции покупателя - ООО «Человеческий фактор».

Частичный отказ от иска судом принят в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением арбитражного суда от 30.05.2012  исковые требования удовлетворены частично: на Администрацию города Екатеринбурга возложена обязанность заключить договор № 698 от 24.10.2011 в следующей редакции: п. 2.1 «Цена объекта составляет 5 320 836 руб. 38 коп. без учета НДС»; п. 6.1  «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,05 (ноль целых пять сотых) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно».

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В части  п. 2.2. договора купли-продажи от 24.10.2011 №698 в редакции истца производство по делу прекращено (4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

С Администрации города Екатеринбурга в пользу ООО «Человеческий фактор» взыскано 38 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя и 2000 руб. госпошлины по иску.

Истец обжаловал решение в части установления цены объекта купли-продажи и судебных расходов, понесенных на оплату услуг представителя. В апелляционной жалобе просит пункт 2.1 договора № 698 принять в редакции покупателя, а именно: «… Цена объекта составляет 3 773 718 руб. 76 коп. без учета НДС», а также удовлетворить полностью требование о возмещении судебных расходов в сумме  76 000 руб.

Истец считает, что при определении стоимости неотделимых улучшений суду следовало руководствоваться отчетом ООО «Агропромоценка» №04-11/2011 от 25.11.2011 и разрешить спор в соответствии с положениями п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества …», ст. 7 Закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности». В обоснование указывает, что представленный истцом отчет независимого оценщика судом не был опорочен. Считает необоснованным представленный ответчиком расчет, составленный на основании заключения Контрольно-ревизионного управления (КРУ) администрации г. Екатеринбурга. По мнению заявителя, п. 25 Положения №13/72 от 17.02.2009 прямо противоречит  статьям 3, 4, 7 Закона об оценочной деятельности и п. 6 ст. 5 Закона №159-ФЗ, в связи с чем не подлежат применению.

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен. В отзыве указал, что истцом не доказан размер произведенных неотделимых улучшений (ст. 65 АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ в переделах доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 208,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Лобкова, 50 (литер А), по  договору аренды объекта муниципального нежилого фонда №69000017 от 01.04.2006.

Уведомлением от 25.10.2011 №02.12-19/1/11033 ответчик сообщил о принятии  решения об условиях приватизации арендуемого обществом  «Человеческий фактор» помещения и направил проект договора купли-продажи  имущества по цене 6 430 000 руб. без НДС.

Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий от 09.12.2011, в котором истец просил зачесть в счёт оплаты стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества и уменьшить размер подлежащей уплате покупателем пени в случае нарушения обязательств до 0,05%.  Кроме этого, истец просил изменить п. 2.2 договора, касающийся рассрочки платежа.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения ответчиком не оспаривается, и подтверждается направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ.

На основании  ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда в порядке  ст. 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон,  условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом изложенных правовых норм судом первой инстанции правомерно рассмотрены требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

Из договора купли-продажи № 698 от 24.10.2011 следует, что он составлен с учетом требований Закона №159-ФЗ, Решения Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 №13/72, во исполнение Постановления Администрации города Екатеринбурга от 18.10.2011 № 4330 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: ул. Лобкова, 50».

Частью 6 ст. 5 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

По смыслу ч. 2 ст. 623 ГК РФ в предмет доказывания при выяснении вопроса о зачёте стоимости неотделимых улучшений входят  обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества и стоимость улучшений.

Оценив представленные в  деле документы (ст.ст. 67, 68, 71, 162 АПК РФ), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о согласовании арендатором проведения ремонта помещения с арендодателем (собственником и балансодержателем).

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором и подлежащих зачету в счет выкупной цены  арендуемого помещения, установлена ответчиком на основании представленных и проверенных   Контрольно-ревизионным  управлением документов; в соответствии со служебной запиской  контролирующего органа  от 23.05.2012  №16.07-03/371 составила 1 109 163 руб. 62 коп. без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений определена КРУ на основании проверенных  локальных сметных расчетов по ремонту помещений по ул. Лобкова, 50 на ремонтно-строительные работы на сентябрь 2011 года,  1 071 010 руб., в том числе НДС 163 374 руб. 41 коп. (907 635 руб. 62 коп. без учета НДС), на электромонтажные работы в сумме 237 803 руб. 04 коп., в том числе НДС 36 275 руб. 04 коп. (201 528 руб. без учета НДС), а также  с учетом распоряжения от 11.04.2012 №67-р «Об определении примерного перечня работ, относящихся к неотделимым улучшениям».

Полномочия Контрольно-ревизионного управления  определены п. 25 Положения «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 №13/72.

Истец, оспаривая цену установленную продавцом в договоре купли-продажи № 698 от 24.10.2011, представил отчет независимого оценщика №04-11/2011 от 25.11.2011, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 656 281 руб. 24 коп., без НДС.

Между тем представленный истцом отчет об оценке №04-11/2011 от 25.11.2011 сведений о действительной (рыночной) стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений на дату оценки объекта недвижимости не содержит. В отчете представлен  расчет рыночной стоимости объекта оценки с учетом размера затрат, связанных с проведением ремонта, что не является стоимостью неотделимых улучшений.

Апелляционный суд считает обоснованными возражения ответчика о том, что включенные в отчет №04-11/2011 расходы, связанные с проведением проектных и обследовательских работ, разработкой эскизов не являются неотделимыми улучшениями, они лишь связаны с производством неотделимых улучшений.

При таких обстоятельствах, суд апелляционный инстанции считает правомерным установление судом первой инстанции цены объекта недвижимости, подлежащего отчуждению в порядке Закона №159-ФЗ в размере 5 320 836 руб. 38 коп. без учета НДС (6 430 000 руб. без НДС  – 1 109 163 руб. 62 коп. без учета НДС).

С учетом приведенных выше обстоятельств, доводы жалобы приняты быть не могут.

При рассмотрении дела суд первой инстанции  признал обоснованными возражения истца в части установления в п. 6.1 договора купли-продажи размера неустойки  - 0,05%.

Указанный пункт договора купли-продажи в апелляционном порядке  сторонами  не оспорен (ст. 65 АПК РФ).

Кроме этого, судом частично удовлетворено требование ООО «Человеческий фактор» о взыскании   судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя (ст.ст. 106, 110 АПК РФ).

Доводы жалобы этой  части апелляционным судом рассмотрены и отклонены.

В разъяснениях, данных Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 3 Информационного письма от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», указано, что если сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы, а другая сторона не возражает против их чрезмерности, суд в отсутствие доказательств разумности расходов, представленных заявителем, в соответствии с ч. 2 ст. 110 АПК РФ возмещает такие расходы в разумных, по его мнению, пределах.

Критерии разумности определены Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 20 Информационного письма от 13.08. 2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

Следует отметить, что разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусмотрены, в каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в арбитражном процессе.

Принимая во внимание документальную подтвержденность и обоснованность несения истцом расходов на оплату услуг представителя (договор об оказании юридических услуг №161/АП-11 от 19.10.2011, допсоглашение к нему от 23.01.2012, платежные поручения №38 от 17.11.2011, №21 от 10.02.2012 на общую сумму 76 000 руб.), их относимость к рассмотрению настоящего дела, учитывая уровень его сложности, категорию дела, объем совершаемых представителем действий по составлению документов, количество судебных заседаний, частичное удовлетворение исковых требований, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 38 000 руб. судебных издержек по оплате услуг представителя.

Доказательств опровергающих вывод суда первой инстанции, ответчиком апелляционному суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, нарушений  норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение отмене не подлежит, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2012 по делу №А60-825/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Л.А. Усцов

Судьи

Л.Ф.Виноградова

В.Ю. Дюкин