Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2012 по делу n А50-2028/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить определение полностью и разрешить вопрос по существу

на недвижимое имущество.

Исходя из приведенной нормы, заявленные администрацией г. Перми требования о признании права муниципальной собственности на нежилые помещения, применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве застройщика - ООО «фМ-Альянс-строй», в связи с чем апелляционным судом отклоняется соответствующий довод апелляционной жалобы ОАО АКБ «Урал-ФД».

Разногласия между сторонами настоящего спора возникли по вопросу о правовой природе договора № 221 от 26.06.2002 года.

Заключенный между администрацией г. Перми и ООО «фМ-Альянс-строй» договор был квалифицирован судом первой инстанции как договор простого товарищества. Учитывая норму части 2 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации, суд первой инстанции признал договор № 221 от 26.06.2002 года ничтожной сделкой, поскольку администрация г. Перми не является коммерческой организацией.

Вместе  с тем, указанные выводы суда первой инстанции не могут быть признаны в достаточной степени обоснованными в силу следующего.

Право муниципальных образований в лице соответствующих органов местного самоуправления участвовать в гражданском имущественном обороте на равноправных началах с иными участниками этих отношений, распространение на них норм, определяющих участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов, предусмотрено статьей 124 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Квалифицируя договор № 221 от 26.06.2002 года как договор простого товарищества, суд первой инстанции исходил лишь из условий, содержащихся в пунктах 1.1-1.2 данного договора.

Однако, в силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Анализ всех условий договора № 221 от 26.06.2002 года в редакции дополнительных соглашений № 114 от 22.03.2005 года, № 107 от 12.03.2008 года, а также переписки сторон (письмо ООО «фМ-Альянс-строй» № 152 от 20.03.2006 года), переписки администрации г. Перми с ГОУ ВПО «Пермская государственная медицинская академия» не позволяет прийти к выводу о том, что сторонами был заключен простого товарищества, поскольку по смыслу части 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора простого товарищества предполагает, что товарищи стремятся к достижению единой цели. Между тем, из условий спорного договора следует, что при его заключении стороны преследовали разные цели: целью ООО «фМ-Альянс-строй» как застройщика было извлечение прибыли путем реализации жилых и нежилых помещений в возведенной многоквартирном доме (предпринимательская цель); целью администрации г. Перми являлось получение в муниципальную собственность взамен находившихся на предоставленном застройщику для строительства земельном участке муниципальных объектов недвижимости нежилых помещений той же площади в возведенном застройщиком многоквартирном доме для предоставления их в пользование ГОУ ВПО «Пермская государственная медицинская академия» под размещение стоматологической клиники, то есть целью администрации являлось достижение положительного социального эффекта. Кроме того, отведение муниципальных объектов недвижимости под снос не может являться вкладом товарища, исходя из смысла статей 1042-1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как данное имущество не поступает в общую долевую собственность товарищей и не используется в дальнейшем в хозяйственной деятельности товарищей.

По мнению суда апелляционной инстанции, по своей правовой природе договор № 221 от 26.06.2002 года является смешанным договором, совмещающим в себе признаки договора, не предусмотренного законом или иными правовыми актами, и соглашения о возмещении убытков.

При этом заключение договора, предусматривающего передачу взамен муниципальных объектов недвижимости, находившихся на земельном участке, использующемся для строительства, нежилых помещений в строящемся многоквартирной доме, а также возмещение убытков, возникших в связи со сносом данных объектов и невозможностью их использования в целях извлечения доходов, не противоречит действующему законодательству, в связи с чем данный договор является действительной сделкой, порождающей взаимные права обязанности его сторон.

Из пунктов 2.1 и 3.2 договора № 221 от 26.06.2002 года (в редакции дополнительного соглашения № 107 от 12.03.2008 года) вытекает, что за снесенные трехэтажное муниципальное строение по ул. Советская, 70 площадью 825 кв.м., двухэтажное муниципальное строение по ул. Осинская, 10 площадью 380 кв.м. (общая площадь строений 1 205 кв.м.) застройщик обязуется передать 800 кв.м. нежилых помещений, расположенных на втором и третьем этажах многоквартирного дома по ул. Осинской, 8 г. Перми, а снос               405 кв.м. муниципальных строений компенсировать путем возмещения убытков в размере 19 775 360 руб., размер которых определен на основании оценочного отчета № 158/09.2007-Н от 10.09.2007 года, выполненного ООО «Уральский центр оценки бизнеса и консалтинга». Наличие объектов недвижимости -трехэтажного муниципального строения по ул. Советская, 70 площадью 825 кв.м., двухэтажного муниципального строения по ул. Осинская, 10 площадью 380 кв.м. подтверждается справками МУ «Бюро технической инвентаризации   г. Перми» № 7-4-978, № 7-4-979 от 31.10.1997 года.

Снос указанных строений застройщиком следует из письма учредителя (генерального директора на момент заключения договора) ООО «фМ-Альянс-строй», акта приема-передачи здания под реконструкцию от 17.11.2003 года              (т. 2 л.д. 57-58), а также самого факта строительства нового жилого дома на земельном участке, ранее занимаемом муниципальными объектами недвижимости, и существа договора № 221 от 26.06.2002 года. Доказательств сноса указанных строений не застройщиком, а иным лицом, отсутствие факта использования земельных участков под этими строениями для строительства многоквартирного дома в материалах дела не имеется. Исходя из этого, отклоняется довод конкурсного управляющего должника об отсутствии оснований для признания требований обоснованными в связи с недоказанностью факта передачи данных объектов должнику для сноса. 

Поскольку решением Ленинского районного суда г. Перми от 05.05.2011 года по делу № 2-2479/2011 жилой дом по ул. Осинская, 8 (II очередь строительства) признан пригодным к эксплуатации в соответствии с назначением, на стороне ООО «фМ-Альянс-строй» возникли предусмотренные договором № 221 от 26.06.2002 года обязательства по передаче нежилых помещений и возмещению убытков.

Однако, заявление администрации г. Перми в части включения в реестр требований кредиторов должника основанного на договоре № 221 от 26.06.2002 года требования по убыткам в размере 19 775 360 руб. удовлетворено быть не может в связи с тем, что данное требование заявлено после закрытия соответствующего реестра. Вместе с тем, в силу части 4 статьи 142 Закона о банкротстве данное требование подлежит удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

При рассмотрении требования о признании права муниципальной собственности за муниципальным образованием «Город Пермь» на нежилые помещения в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Осинская, 8,  общей площадью 278,6 кв.м. (помещения № 9-21) на 2 этаже; общей площадью 479,9 кв.м. (помещения № 1-18) на 3 этаже, суд апелляционной инстанции исходит из возможности руководствоваться разъяснениями, данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление от 11.07.2011 № 54), поскольку правовая природа договора № 221 от 26.06.2002 года схожа с правовой природой инвестиционных договоров. 

Согласно пункту 4 постановления от 11.07.2011 № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 5 названного постановления, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи.

С учетом приведенных разъяснений, апелляционный суд полагает, что требования администрации г. Перми о признании права собственности следует квалифицировать как адресованные к застройщику требования о передаче спорных нежилых помещений и о государственной регистрации перехода права собственности на них.

Исходя из того, что нежилые помещения на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Осинская, 8,  общей площадью 479,9 кв.м. (помещения № 1-18) находятся во владении должника (застройщика), требование администрации в данной части подлежит удовлетворению, в связи с чем следует обязать ООО «фМ-Альянс-Строй» в лице конкурсного управляющего передать муниципальному образованию «Город Пермь» указанные нежилые помещения, а также зарегистрировать право собственности на данный объект недвижимого имущества за муниципальным образованием «Город Пермь».

 Между тем, согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце шестом пункта 5 постановления от 11.07.2011 № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из смысла данного разъяснения вытекает, что требование о передаче помещения, переданного продавцом иному лицу, и о государственной регистрации перехода права собственности на него не может быть удовлетворено, в этом случае покупатель имеет лишь право требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.

Поскольку актом передачи от 25.10.2011 года нежилое встроенное помещение площадью 297,19 кв.м. на втором этаже многоквартирного дома по ул. Осинская, 8 г. Перми, включающее в себя нежилое помещение общей площадью 278,6 кв.м. (помещения № 9-21), подлежащее передаче по договору № 221 от 26.06.2002 года, фактически передано ООО «ф-М-Альянс-строй» участнику долевого строительства ООО «Шанс-Центр-Плюс», требование администрации г. Перми относительно нежилого помещения площадью 278,6 кв.м. (помещения № 9-21) на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Осинская, 8,  удовлетворению не подлежит.

При этом суд апелляционной инстанции находит ошибочным вывод суда первой инстанции о ничтожности заключенного между ООО «фМ-Альянс-строй» и ООО «Шанс-Центр-Плюс» договора участия в долевом строительстве от 18.08.2008 года, вытекающий из факта неоплаты ООО «Шанс-Центр-Плюс» стоимости объекта долевого строительства.

Согласно части 2 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (часть 3 той же статьи).

Квалификация договора участия