Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2012 по делу n А50-8797/2011. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью

исполнение участником долевого строительства обязанности по оплате цены договора в полном объеме, т.е. в размере 1 480 700 руб. (л.д.8 том по требованию Тымкив С.К.).

31.08.2010 между Обществом «Камабетонстрой» и Тымкив С.К. заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем, не позднее 30.11.2010, договора цессии (переуступки права требования) следующего имущества: однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Пермский край, г.Пермь, Орджоникидзевский район, ул.Щербакова, 43/3-65,  общей площадью 43,55 кв.м, на 10 этаже 17-этажного монолитно-кирпичного дома, принадлежащего Обществу «Камабетонстрой» на основании договора №81 долевого участия в строительстве (л.д.4-6 том по требованию Тымкив С.К).

Условиями п.п. 2.1, 2.2, 2.3 указанного предварительного договора предусмотрено, что стоимость квартиры по предварительной договоренности между сторонами составляет 1 250 000 руб. Указанная стоимость является окончательной и не подлежит пересмотру. В основу взаимных расчетов сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате покупателем 700 000 руб. при подписании данного договора, а оставшаяся часть стоимости выплачивается по графику: 500 000 руб. – до 30.09.2010, оставшиеся 50 000 руб. – при подписании договора цессии.

Из фактических обстоятельств дела усматривается, что договор цессии (переуступки права требования) до окончания, установленного в предварительном договоре срока, между сторонами заключен не был.

При этом обязательства по предварительному договору Тымкив С.К. исполнила в полном объеме, а также авансом уплатила 50 000 руб. Согласно заявлению на перечисление денежных средств, приходному кассовому ордеру и платежному поручению 03.09.2010 Тымкив С.К. перечислены на расчетный счет Общества «Камабетонстрой» денежные средства в сумме 1 250 000 руб. (л.д.10-12 том по требованию Тымкив С.К.)

Справкой от 30.09.2010 Общество «Камабетонстрой» подтвердило исполнение Тымкив С.К. обязательств по оплате в рамках предварительного договора от 31.08.2010 (л.д.9 тома по требованию Тымкив С.К.).

В установленном законом порядке вышепоименованный договор участия в долевом строительстве и предварительный договор зарегистрированы не были.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 05.05.2011 в отношении Общества «Транк» возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

Определением суда от 27.01.2012 на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Ревитех-Пермь» в отношении должника введена процедура наблюдения, с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Кредитор Тымкив С.К., указывая на то, что должник свои обязательства по передаче квартиры в предусмотренный в договоре участия в долевом строительстве срок не исполнил, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

Согласно п.2 ч.1 ст.201.1 Закона о банкротстве участником строительства являются физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Требование о передаче жилого помещения – требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и(или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (п.3 ч.1 ст.201.1 Закона о банкротстве).

В соответствии с ч.6 ст.201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения ими гражданско-правовых договоров (совершения сделок), связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

В ч.6 ст.201.1 Закона о банкротстве приведен открытый перечень видов договоров (сделок), в числе которых поименован договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, из содержания ч.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в случае заключения договора либо совершения иной сделки, по условиям которых усматривается обязанность другой стороны по передаче жилого помещения в качестве встречного исполнения.

Согласно ч.1 ст.201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст.71 и 100 Закона о банкротстве.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.3 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, предусмотренном ст.ст.16, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании заявления сторон договора.

В соответствии с ч.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Доказательства того, что на момент рассмотрения настоящего требования договор № 81 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, в материалы дела не представлены, в связи с чем, апелляционный суд приходит к выводу о том, что данный договор в настоящий момент является незаключенным, следовательно, он не влечет для сторон каких-либо правовых последствий, в том числе возникновение договорных обязанностей по передаче объекта долевого строительства.

Вследствие незаключенности вышеназванного договора долевого участия, подписанный между Обществом «Камабетонстрой» и Тымкив С.К. предварительный договор от 31.08.2010, не повлек возникновения у Тымкив С.К. прав требования к должнику в отношении спорного жилого помещения, тем более, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только с момента государственной регистрации договора (ст.11 Закона об участии в долевом строительстве).

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для установления в реестре требований по передаче жилых помещений соответствующего требования участника строительства Тымкив С.К.

Относительно требования Тымкив С.К. об обязании должника зарегистрировать договор участия в долевом строительстве от 29.06.2010 №81, апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с п.3 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В материалах дела отсутствуют и заявителем в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено доказательств уклонения Общества «Транк» от регистрации указанного договора долевого участия в пользу Тымкив С.К.

Кроме того, в силу ст.11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Между тем, как указано выше, обязательства Общества «Камабетонстрой» по оплате договора №81 были исполнены посредством проведения зачета встречных однородных требований только 17.09.2010, а из содержания предварительного договора от 31.08.2010 не усматривается, что между участниками данного договора была достигнута предварительная договоренность о переводе долга на нового участника долевого строительства и что Обществом «Транк» было дано на то соответствующее согласие.

В связи с изложенным, заявление Тымкив С.К. об обязании должника зарегистрировать договор №81 удовлетворению не подлежит.

Доводы Общества «Камабетонстрой» о том, что оно полностью признает права требования передачи жилого помещения за Тымкив С.К., и представленные им документы (акт от 01.09.2012 и требование от 31.08.2012) о неявке представителя должника 01.09.2012 в орган по регистрации прав на недвижимое имущество, не могут быть приняты во внимание.

Из материалов дела и пояснений представителей Общества «Камабетонстрой» и кредитора Тымкив С.К. следует, что до 01.09.2012 ни Общество «Камабетонстрой», ни Тымкив С.К. каких-либо действий для регистрации договора долевого участия в строительстве и договора об уступке прав требований, не предпринимали, в орган по регистрации сами не обращались.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Для возникновения обязательства из договора, требующего государственной регистрации, необходим юридический состав, включающий договор-сделку, а также акт его государственной регистрации, поскольку только после совершения таких актов договор приобретает качество юридического факта, порождая свойственные ему правовые последствия.

Признавая договор участия в долевом строительстве незаключенными на текущий момент времени и не усматривая оснований для удовлетворения заявления Тымкив С.К. о понуждении должника к регистрации договора, арбитражный суд, тем самым, не исключает возможность возникновения всего необходимого юридического состава для признания наличия у кредитора права требования передачи ему жилого помещения (квартиры №65). Поэтому у заявителя требований, при устранении препятствий к государственной регистрации, имеется возможность реализовать соответствующее право на включение в реестр по передаче жилых помещений и в ходе следующей процедуры обратиться в арбитражный суд с аналогичным требованием, но по новым основаниям, к каковым будут относиться фактические обстоятельства, связанные с проведением регистрации договора участия в долевом строительстве и соответствующего договора об уступке права требования.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения требования Тымкив С.К. об обязании должника зарегистрировать договор участия в долевом строительстве от 29.06.2010 № 81.

Поскольку обжалуемое определение было принято суд первой инстанции с нарушением ч.4 ст.270 АПК РФ, оно подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 265, 266, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пермского края от 21 мая 2012 года по делу №А50-8797/2011 отменить в части отказа во включения в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Транк» требования Тымкив С.К. о передаче жилого помещения.

Отказать во включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Транк» требования Тымкив Софьи Константиновны по договору участия в долевом строительстве от 29.06.2010 №81 и предварительному договору от 31.08.2010 б/н  об уступке права требования о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры №65 общей площадью 43,55 кв.м, расположенной на 10 этаже 17-этажного жилого дома №43 секция 3 по ул.Александра Щербакова, Орджоникидзевский район, г.Пермь.

Отказать Тымкив Софье Константиновне в удовлетворении заявления об обязании должника зарегистрировать договор участия в долевом строительстве от 29.06.2010 №81.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий                                                      Т.С. Нилогова

Судьи                                                                                    В.А. Романов

                                                                                                         С.И. Мармазова