Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 по делу n А60-25939/11. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 14 названного Постановления Пленума ВАС РФ указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии со статьей 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

  В силу статьи 69 указанного закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

         Из приведенных положений земельного и гражданского законодательства, а также руководящих разъяснений ВАС РФ суд первой инстанции применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела сделал правильный вывод о том, что оспариваемые торги (по продаже права аренды земельного участка, на котором расположены не только заложенные объекты недвижимости, но и объекты истца и третьего лица) являются ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса РФ) и нарушают субъективные права собственников объектов недвижимости (в данном случае истца и третьего лица), которые имеют исключительное право на заключение договора аренды с множественностью лиц,  или на совместную приватизацию земельного участка или на раздел участка и отдельное оформление земельных участков.

         При новом рассмотрении дела судом первой инстанции были приобщены к материалам дела договоры ипотеки, заключенные ОАО «Сбербанк» (залогодержатель) и ОАО «Березовский опытный завод «Энергоцветмет» (залогодатель) (л.д. 62-85, том 3).

Исследовав договоры ипотеки, суд установил, что в пунктах 1.2 договоров предметом залога являются: а) объекты недвижимости – гараж и котельная; б) право аренды земельного участка сроком на 49 лет, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости (75 039 кв. м).

На основании имеющихся доказательств, а также норм земельного и гражданского законодательства суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ответчик (должник) обладал правом аренды спорного земельного участка только в том объеме, в каком оно было необходимо для обслуживания заложенных объектов недвижимости (котельной и гаража) и только в этой части право аренды земельного участка могло быть продано вместе с указанными строениями.

Указанный вывод апелляционный суд считает правильным, несмотря на то, что в подпункте «б» п. 1.2 договоров ипотеки имеется противоречие в том, что площадь земельного участка, указанная в скобках, является большей, чем площадь, относящаяся к каждому из заложенных объектов недвижимости (гаража и котельной). Несмотря на то, что договоры ипотеки являются действующими и никем не оспорены, буквальное толкование текстов договоров не позволяет суду сделать вывод о том, что к банку в залог перешло право аренды всего земельного участка (в том числе площадью, большей, чем площадь, которая функционально обеспечивает находящиеся на ней 2 объекта недвижимости, переданные в залог).

Соответствующие доводы подателя апелляционной жалобы в связи с этим суд отклоняет.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Апелляционный суд считает, что фактические обстоятельства суд установил правильно, а вывод суда о недействительности торгов в связи с допущенными нарушениями норм гражданского и земельного законодательства, а также субъективных прав собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, право аренды которого было реализовано на публичных торгах, соответствует законодательству и подтверждается материалами дела.

Истец и третье лицо ЗАО «АСК-Инвест» доказали свою заинтересованность в признании торгов недействительными, следовательно, их требования удовлетворены правомерно.

Довод о том, что межевание земельного участка площадью 75 039 кв. м не проведено и в связи с этим невозможно определить площадь земельных участков, относящихся к строениям, находящимся в собственности истца и третьего лица ЗАО «АСК-Инвест», апелляционный суд отклоняет, как не опровергающий правильный вывод суда о недействительности торгов как нарушающих субъективные права собственников земельных участков и нормы гражданского и земельного законодательства.

Довод о допущенных процессуальных нарушениях со стороны суда первой инстанции в связи с направленностью оспариваемого решения на не процессуальную отмену других судебных актов отклонен апелляционным судом, поскольку он не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства. Выводы суда первой инстанции не свидетельствуют о противоречии вынесенным судебным актам Березовского городского суда и Арбитражного суда Свердловской области.

Доводы подателя жалобы о не подписании протокола торгов Сосниным Л. П. и не заключении договора с победителем торгов также не приняты апелляционным судом как не относящиеся к предмету спора. Отсутствие притязаний победителя торгов на заключение договора не опровергает выводы суда о недействительности торгов.

Довод о неприменении судом первой инстанции ст. 384 Гражданского кодекса РФ, регламентирующей порядок перехода прав первоначального кредитора к новому кредитору, апелляционный суд также отклоняет как не относящийся к предмету спора.

Довод подателя жалобы, озвученный в судебном заседании, о неправомерном удовлетворении исковых требований в связи с тем, что истец не принимал участие в торгах (со ссылкой на  Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.06.2009 № 131 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ») апелляционный суд отклоняет, поскольку для оспаривания торгов истец должен доказать свой интерес и не обязательно должен быть участником оспариваемых им торгов.

Таким образом, все доводы третьего лица, приведенные в жалобе, апелляционный суд отклоняет, поскольку они не опровергают выводы суда, основанные на полном и объективном исследовании представленных доказательств.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, апелляционный суд не установил. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно.

Указания суда кассационной инстанции при новом рассмотрении дела судом первой инстанции выполнены, всем доводам лиц, участвующих в деле, и представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой апелляционный суд согласен.

При указанных обстоятельствах оснований, предусмотренных в ст. 270 АПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 июля 2012 года по делу № А60-25939/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу  Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) Березовское отделение № 6150 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня  его принятия через  Арбитражный  суд Свердловской области.

Председательствующий

Е.Ю.Ясикова

Судьи

Н.В.Варакса

С.П.Осипова