Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2012 по делу n А71-4664/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7081/2012-ГК

г. Пермь

29 октября 2012 года                                                   Дело № А71-4664/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 октября 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "ОСТОВ" (ОГРН 1031898004863, ИНН 1833031171) – Варначев Д.Г. (доверенность от 26.03.2012),

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Юлена" (ОГРН 1101841007872, ИНН 1841015430) – Семенцов П.Н. (доверенность от 13.08.2012)

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Юлена"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28 июня 2012 года

по делу № А71-4664/2012,

принятое судьей Коньковой Е.В.,

по искам общества с ограниченной ответственностью  "ОСТОВ"

к обществу с ограниченной ответственностью  "Торговый Дом "Юлена"

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, признании договора аренды недействительным,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Юлена"

к обществу с ограниченной ответственностью "Остов"

о признании недействительным п. 8.2.1 договора аренды, признании незаконным одностороннего прекращения договора аренды, устранении препятствий в пользовании помещениями по  договору аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ОСТОВ» (далее – общество «ОСТОВ») обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковыми заявлениями к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Юлена» (далее – общество «ТД «Юлена») о взыскании 7 398 084 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате, неустойки, суммы обеспечительного депозита, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения №41/1-11 от 01.01.2012 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований и частичного отказа от иска).

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10.04.2012 дела №А71-4934/2012, №А71-5310/2012, объединены в одно дело №А71-4664/2012 для их совместного рассмотрения.

Общество «ТД «Юлена» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики со встречным иском к обществу «ОСТОВ» о признании недействительными условий пункта 8.2.1 договора аренды № 41/1-11 от 01.01.2012: «В период с 01.02.2012 по 29.02.2012 «Базовая арендная плата составляет 1 200 000 руб., в т.ч. НДС в месяц. Начиная с 01.03.2012 базовая арендная плата составляет 1 730 000 руб., в т.ч. НДС из расчета 650 руб. в т.ч. НДС за один квадратный метр арендуемого помещения в месяц».

Указанное встречное исковое заявление принято судом для рассмотрения совместно с первоначальным иском. В связи с этим общество «Остов» (ответчик по встречному иску) обратилось к обществу ТД «Юлена» (истцу по встречному иску) со встречным иском о признании  условия договора аренды нежилого помещения от 01.01.2012 №41/11-11, установленное в п. 8.2.1 договора «В период с 01.01.2012 по 31.01.2012 Базовая арендная плата  составляет  600 000 руб. в том числе НДС в месяц. В период с 01.02.2012 по 29.02.2012 Базовая арендная плата составляет 1 200 000 руб. в т.ч. НДС в месяц» недействительным.

Кроме того, общество «ТД «Юлена» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу «ОСТОВ» (дело № А71-6293/2012) о признании незаконным одностороннего внесудебного прекращения арендодателем договора аренды №41/1-11 от 01.01.2012 и устранении препятствий в пользовании помещениями, арендуемыми по договору аренды №41/1-11 от 01.01.2012.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.06.2012 дело № А71-6293/2012 объединено с делом № А71-4664/2012 для их совместного рассмотрения (т. 5, л.д. 149-151).

В ходе судебного разбирательства общество «ОСТОВ» отказалось от встречного иска, отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28.06.2012 исковые требования общества «ОСТОВ» удовлетворены. В удовлетворении исковых требований общества «ТД «Юлена» отказано.

Не согласившись с решением суда, общество «ТД «Юлена» направило апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требованиях общества «ОСТОВ» отказать. В жалобе указывает, что решение  в силу ч. 1 ст. 270 Арбитражного кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) подлежит отмене.

Жалоба назначена к рассмотрению на 22.10.2012.

В апелляционный суд 19.10.2012 поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых содержатся доводы, отсутствующие в первоначально поданной жалобе.

В частности, в дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что общество «ОСТОВ» является ненадлежащим истцом, так как право собственности на торговый центр зарегистрировано 08.12.2011 за обществом с ограниченной ответственностью «МОЛЛЕН», а с 09.02.2012 за двумя сособственниками Осколковым А.Э. и Ощепковом С.Ф. Общество «ОСТОВ» на момент подписания договора аренды с ответчиком являлось агентом  общества с ограниченной ответственностью «МОЛЛЕН». В соответствии с условиями данного договора, общество «ОСТОВ» не наделено правом на заключение договоров аренды. Кроме тог права агента общества «ОСТОВ» по агентскому договору распространялись на иной объект недвижимости – объект незавершенный строительством, а при сдаче торгового центра в эксплуатацию 30.11.2011 ему присвоен новый кадастровый номер, следовательно предмет агентского договора утрачен. Ссылаясь на ст. 606, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указывает, что ни закон, ни договор не предусматривают право истца (агента) сдавать имущество  в аренду и получать в свою пользу арендную плату. Таким образом, суд вынес решение о правах и обязанностях собственников имущества, не привлеченных к участию в деле, тем самым нарушил нормы процессуального права, что является безусловным основанием к отмене судебного акта. По мнению заявителя жалобы, судом неверно определена сумма основного долга по арендной плате в период с марта по июнь 2012. В соответствии с п. 8.1. договора в состав платежей по договору входит арендная плата и возмещение коммунальных услуг. Плата за эксплуатационные услуги составляет 39 330 руб. а базовая арендная плата  в январе составляет 600 000 руб. в месяц, в феврале 1 200 000 руб., а в последующем 1 730 300 руб. из расчета 650 руб. за 1 кв.м.  Кроме того суд не применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащую применению, а также  незаконно начислена неустойка за период до заключения договора (его государственной регистрации). Считает, что суд вышел за пределы исковых требований, взыскав сумму обеспечительного депозита, так как неверно определил природу и смысл соглашения об обеспечительном депозите, фактически применив не установленную договором неустойку  и произвел зачет без встречного требования, тем самым допустив неосновательное обогащение истца. Также пояснил, что договор между истцом и ответчиком расторгнут, а имущество передано по акту возврата от 30.07.2012 следовательно условие об обеспечительном депозите не может действовать.

В жалобе также содержится ходатайство общества «ТД «Юлена» об отказе от встречных требований (п. ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и прекращении производства по делу в этой части.

Рассмотрев названное ходатайство, апелляционный суд полагает, что оно не подлежит удовлетворению, поскольку ходатайство от имени общества «ТД «Юлена» подписано представителем, полномочия которого на  отказ от иска не подтверждены. Представленная доверенность от 13.08.2012 не содержит специальной оговорки о представлении права представителю на полный или частичный отказ от исковых требований (ч. 2 ст. 62 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество «ОСТОВ» с доводами жалобы не согласно, направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями заключенного между обществом «ОСТОВ» (арендодателем) и обществом ТД «Юлена» (арендатором) договора аренды №41/1-11 от 01.01.2012, арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2662 кв.м, расположенные на первом этаже торгового центра по улице Ленина, 138, г. Ижевск.

Договор заключен сроком на 7 лет (п.5.1 договора).

В соответствии с условиями договора арендатор обязался ежемесячно выплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из двух частей:  базовой арендной платы и платы за эксплуатационные услуги, предоставляемые  арендодателем.

В соответствии с п. 8.2.1. договора аренды базовая арендная плата составляет:

- в период с 01.01.2012 по 31.01.2012  - 600 000 руб. в месяц в т.ч. НДС;

- в период с 01.02.2012 по 29.02.2012 - 1 200 000 руб. в месяц в т.ч. НДС;

- с 01.03.2012 -  1 730 000 рублей в месяц из расчета 650 рублей за один квадратный метр арендуемого помещения в месяц в т.ч. НДС.

Плата за эксплуатационные услуги составляет 39 930 руб. в месяц.

Срок оплаты арендной платы определен авансом в срок не позднее 10 числа текущего месяца в размере 100 % предоплаты за текущий месяц.

Ответчик уплатил арендную плату за январь 2012 в сумме 500 000 руб. по платежному поручению № 586 от 20.01.2012 и 139 930 руб. по платежному поручению № 77 от 03.02.2012. В феврале 2012 ответчиком уплачена арендная плата  в сумме 1 239 930 руб. по платежному поручению № 334 от 13.02.2012.

В связи с тем, что в соответствии с условиями договора арендная плата подлежит уплате в срок не позднее 10 числа текущего месяца, то нарушение арендатором обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей послужило арендодателю основанием для обращения с иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования общества «ОСТОВ», суд признал  их обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

В силу положений статьей 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309, 310 ГК РФ).

Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы в размере и сроки, установленные договором, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальный иск в данной части.

Довод заявителя жалобы о том, что условия п. 8.2.1 договора аренды, устанавливающий, что в период с 01.02.2012 по 29.02.2012 «Базовая арендная плата составляет 1 200 000 руб. в месяц, а с 01.03.2012 базовая арендная плата составляет 1 730 000 руб. из расчета 650 руб. за один квадратный метр арендуемого помещения в месяц, являются ничтожными как противоречащие п. 3 ст. 614 ГК РФ, и арендная плата должна уплачиваться в размере, установленном за первый месяц 600 000 руб., апелляционным судом не отклоняется в силу следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Стороны в договоре определили размер арендной платы, подлежащей уплате в каждый из указанных периодов.

 При этом судом принято во внимание пояснения общества «ОСТОВ» о том, что за первые два месяца арендная плата установлена в меньшем размере с учетом того, что помещения, предоставленные в аренду, находятся во вновь построенном торговом центре, и ввиду того, что торговый центр только начал работать, арендаторам предоставлена скидка за первые два месяца.

При этом определенный размер арендной платы за каждый из периодов остался неизменным и арендодателем не пересмотрен, что согласуется с п. 3 ст. 614ГК РФ и разъяснениями, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В силу изложенного отказ в удовлетворении встречного иска о признании ничтожными условий п. 8.2.1 договора является обоснованным.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 17. 4 договора сторонами предусмотрено условие о неустойке в случае просрочки оплаты в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Арендодателем начислена и предъявлена ко взысканию с арендатора неустойка в сумме 1 186 864 руб. 40 коп., исходя из расчета 0,5% от суммы долга за период с 11.01.2012 по 21.06.2012 и заявлено