Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2013 по делу n А50-9309/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-14392/2012-АК

г. Пермь

21 января 2013 года                                                   Дело № А50-9309/2012­­

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей  Васевой Е.Е., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кожевниковой К.В.,

при участии:

от истца Департамент имущественных отношений администрации города Перми   (ОГРН  1025900528697, ИНН 5902502248) – не явились;

от заинтересованного лица ООО "Дебют М"  (ОГРН  1025901366590, ИНН 5906045560) – не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественных отношений администрации города Перми

на решение  Арбитражного суда Пермского края от 29 октября 2012 года

по делу № А50-9309/2012,

принятое судьей Щеголихиной О.В.,

по иску  Департамента имущественных отношений администрации города Перми

к ООО "Дебют М"

о  взыскании 240 582,02 руб., расторжении договора и изъятии помещений,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Перми (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Дебют М" (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с июля 2011 года по февраль 2012 года в размере 90 304,08 руб., пени за период с 26.06.2011 по 18.03.2012 в размере 57 967 руб. (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ), расторжении договора аренды от 22.01.2004 № 2412-04С, изъятии у ответчика объекта муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 178,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 58а.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29.10.2012 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Дебют М" в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Перми взыскана задолженность по арендной плате по договору от 22.01.2004 № 2412-04С в сумме 90 304,08 руб., пени в сумме 57 967 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением арбитражного суда в части отказа в удовлетворении требований департамента о расторжении договора аренды от 22.01.2004 № 2412-04С, изъятии спорного помещения у ответчика, истец обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение в данной части отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что департаментом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда представителей не направили, что в порядке п.3 ст.156, п.2 ст.200 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения  проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 22.01.2004 между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель), МУ «Жилищная служба «Центр» Свердловского района» (балансодержатель) и ООО «Дебют М» (арендатор), на основании Заявки на  продление аренды от 19.12.2003 № 19-28-29007 и Договора аренды от 23.01.2003 № 2050-03С подписан договор аренды № 2412-04С, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале пятиэтажного жилого кирпичного дома, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 58а, в Свердловском районе, общей площадью 178,60 кв.м. Цель использования объекта: «склад промышленных товаров» (п. 1.2 договора).

Арендодателем объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 09.01.2004.

В соответствии с п.п. 1.3 – 1.4 договора срок действия договора определен с 09.01.2004 по  07.01.2005, по истечении срока действия договора и исполнения всех условий и обязательств по договору он может быть продлен на новый срок и на новых условиях, арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктами 6.2.2. и 6.2.3. договора установлено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть действие договора в случаях, когда арендатор систематически (два раза и более) нарушает сроки внесения арендной платы; имеет задолженность в размере двухмесячной арендной платы.

31.08.2004 стороны подписали изменение № 1 к договору от 22.01.2004 № 2412-04С в части изменения цели использования объекта: «мастерская по ремонту бытовой техники, склад».

Поскольку после окончания срока действия договора, арендатор продолжал пользоваться помещениями в отсутствие возражений со стороны арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ.

Уведомлениями к договору от 22.01.2004 № 2412-04С  от 14.01.2010, 12.01.2011, 11.01.2012 арендодатель информировал арендатора об изменении арендной платы, начиная  с 01.01.2010, с 01.01.2011, с 01.01.2012 соответственно.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.01.2011 по делу № А50-22680/10 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с января 2008 года по сентябрь 2010 года, соответствующая сумма пени.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 07.12.2011 по делу № А50-16166/11 утверждено мировое соглашение, в соответствии с условиями которого ответчик признал и обязался уплатить задолженность по арендной плате с октября 2010 года по июнь 2011 года, пени за период с 26.10.2010 по 26.06.2011. путем перечисления денежных средств до 25.12.2011.

Ненадлежащие исполнение ответчиком перед истцом обязательств по перечислению арендных платежей за период с июля 2011 года по февраль 2012 года и, как следствие образование задолженности, явилось основанием для обращения Департамента в суд с соответствующим иском.

На рассмотрение арбитражного апелляционного суда заявителем жалобы поставлен вопрос о законности и обоснованности решения суда в части отказа в удовлетворении требований департамента о расторжении договора аренды от 22.01.2004 № 2412-04С, изъятии спорного помещения у ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене на основании следующего.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на то, что истцом не представлено доказательств направления арендатору требования о расторжении договора, чем нарушены положения ст. 452 ГК РФ.

В указанной части решение суда принято с нарушением норм процессуального права, поскольку отсутствие в материалах дела доказательств направления требования о расторжении договора в досудебном порядке влечет оставление заявленных требований без рассмотрения в силу ст. 148 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В нарушение приведенной правовой нормы судом первой инстанции отказано в удовлетворении заявленных требований, то есть принято решение по существу спора.

Кроме того, выводы суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, заблаговременно уведомив об этом другую сторону.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Частью 3 ст. 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2. ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)

Как следует из материалов дела, в связи с нарушением ответчиком условий договора по своевременной оплате за пользование арендованным имуществом, департаментом по юридическому адресу ответчика: г. Пермь, Бульвар Гагарина, 61 и по адресу арендованного объекта муниципального нежилого фонда: г. Пермь, ул. Революции, 58а, направлена претензия от 06.03.2012 № СЭД-19-32-1446 с предложением погасить в срок до 19.03.2012 задолженность в полном объеме, осуществить действия по расторжению договора от 22.01.2004 № 2412-04С и сообщить в пятидневный срок о результате рассмотрения и выполнения условий настоящей претензии. При этом истец предупредил ответчика об обращении в арбитражный суд с заявлением о расторжении договора и возврате арендуемого имущества (л.д. 12-13).

Исходя из отсутствия доказательств того, что указанная претензия не была получена арендатором по вине отделения связи или ввиду изменения места нахождения ответчика, о чем бы был уведомлен арендодатель, суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения, следовательно, департаментом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы и наличие задолженности подтверждено материалами дела, в том числе вступившими в силу судебными актами Арбитражного суда Пермского края, и не оспариваются ответчиком. Доказательств погашения задолженности на момент рассмотрения спора в арбитражном суде ответчиком также не представлено.

При этом, вывод суда первой инстанции о необходимости в рассматриваемом случае направления ответчику отдельного требования о расторжении договора, является неправомерным и необоснованным.

Таким образом, решение суда в части отказа в удовлетворении требований департамента о расторжении договора аренды от 22.01.2004 № 2412-04С, изъятии спорного помещения у ответчика подлежит отмене, заявленные требования – удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

  Решение Арбитражный суд Пермского края от 29 октября 2012 года по делу № А50-9309/2012 отменить в части.

  Расторгнуть договор аренды от 22.01.2004 № 2412-04С.

  Обязать ООО «Дебют М» (ОГРН 1025901366590, ИНН 5906045560) возвратить Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН 1025900528697, ИНН 5902502248) объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений в подвале 5-этажного жилого кирпичного дома, общей площадью 178,60 кв.м., расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Революции, 58а.

  В остальной части решение суда оставить без изменения.

  Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

Е.Е.Васева

Н.М.Савельева