Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу n А60-35558/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-1334/2013-ГК

г. Пермь

12 марта 2013 года                                                               Дело № А60-35558/2012­­

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  12 марта 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего  судьи  Усцова Л.А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.,

при участии:

от истца - ООО «Свердлстройинвест»: Белов директор, паспорт, Толочко Л.Г. по доверенности от 13.11.2012, удостоверение;  после перерыва – те же представители,

от ответчика - Администрации города Екатеринбурга: до перерыва - Барабанова Н.И. по доверенности №1/05/50.2-03 от 09.09.2013, удостоверение; после перерыва – представитель не явился,

от третьего лица  - Барабанова Н.И. по доверенности №164/05/02.06.1-03 от 29.12.2012, удостоверение; после перерыва – представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу:

1. ответчика - Администрации города Екатеринбурга,

2. третьего лица - Департамента по управлению муниципальным имуществом,  

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 декабря 2012 года

по делу № А60-35558/2012,

принятое судьей Микушиной Н.В.

по иску ООО «Свердлстройинвест» (ОГРН 1036604814432, ИНН 6673103314)

к Администрации города Екатеринбурга 

третье лицо: Департамент по управлению муниципальным имуществом  

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, установил:

ООО «Свердлстройинвест» обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ) об урегулировании разногласий,  возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа № 836 от 15.05.2012 на условиях пунктов 2.1 (подп. 2.1.1, 2.1.2), 2.2, 6.1 договора в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по управлению муниципальным имуществом (определение от 30.08.2012).

Решением арбитражного суда от 24.12.2012 исковые требования удовлетворены: на Администрацию города Екатеринбурга возложена обязанность заключить договор № 836 от 15.05.2012 в следующей редакции:

Пункт 2.1. договора: «Цена Объекта составляет 8150000 руб. без  НДС.

При этом: пункт 2.1.1 стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 969 016 руб. 95 коп. без учета НДС, засчитывается в счет оплаты части цены приобретаемого объекта в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности...» с момента подписания сторонами настоящего Договора;

п. 2.1.2 оплата оставшейся части цены объекта в размере 5 180 983 руб. 05 коп. без учета НДС (далее по тексту - «Основной долг»), производится покупателем в порядке, определенном п.п. 2.2.-2.8. Договора».

Пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: «Оплата основного долга, указанного в п.2.1.2. Договора, производится покупателем в рассрочку: ежемесячными платежами в соответствии с прилагаемым к настоящему Договору графиком платежей, путем внесения денежных средств на единый счет Управления Федерального казначейства по Свердловской области (ДУМИ) в ГРКЦ ГУ Банка России по Свердловской области ИНН 6608004472, КПП 667101001, БИК 046577001, счет 40101810500000010010, код бюджетной классификации 90211402033040001410, ОКАТО территории 65401000000».

Пункт 6.1. договора: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно».

Ответчик и третье лицо с решением суда не согласны, в апелляционной жалобе просят решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявители полагают, что истец не представил суду доказательств согласования арендодателем работ по созданию  всех неотделимых улучшений, указанных ООО «Консалтинг Групп» в отчете от 04.12.2012 №1462-12/И об оценке. Письма истца от 03.07.2008 №16, от 25.08.2008 № 19  с просьбой согласовать проведение  конкретных ремонтных  работ, приняты (согласованы) ЕКУГИ  (п. 6.2 договора аренды). В тоже время, полагают, что  письмо истца от 03.07.2008, подлежало оценке судом в соотнесении с  п. 3.2.7 договора,  которым предусмотрена  обязанность арендатора согласовывать с арендодателем производство капитального ремонта в помещении. Обращают внимание суда на п. 3.2.6 договора аренды, предусматривающего  проведение капитального ремонта за счет средств арендатора. Указывают на не тождественность  понятий «неотделимые улучшения» и «капитальный ремонт». Напоминают о предоставленной  истцу льготе в виде освобождения от арендной платы в период проведения  ремонта с 01.08.2004 по 01.08.2005 в сумме   529 487 руб.

Считают необоснованным отклонение судом представленного ответчиком расчета, составленного на основании заключения Контрольно-ревизионного управления (КРУ) администрации г. Екатеринбурга (п. 25 Положения № 13/72 от 17.02.2009). Ссылаясь на акт приема-передачи помещения от 01.08.2004 к договору аренды, указывают на необоснованность ссылок истца на судебную практику, в соответствии с которой судами принимались отчеты об оценке неотделимых улучшений. Поясняют, что письмо ЕКУГИ от 18.07.2012 не является отказом в зачете неотделимых улучшений. Данный документ подлежит оценке в совокупности с письмом от 20.06.2012, которым ответчик запрашивал у истца документы по ремонту  для их  проверки КРУ с целью определение стоимости неотделимых улучшений.

Истец, в свою очередь, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором  подчеркнул,  что ремонтные работы были согласованы ответчиком в письме от 16.09.2008. Соглашается с выводами, сделанными судом в отношении представленного Администрацией  расчета КРУ.

Принявшие участие в судебном заседании 28.02.2013 представители истца, ответчика и третьего лица на своих доводах настаивали.

Представитель ответчика и третьего лица заявил ходатайство о проведении по делу строительно-технической экспертизы на предмет определения и оценки  неотделимых улучшений.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 28.02.2013 объявлялся перерыв до 15 час. 00 мин. 06.03.2013, о чем стороны извещены под роспись в протоколе и публично (абз. 6 Информационного письма от 19.09.2006 № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»).

05.03.2013 от Администрации  в апелляционный суд поступили пояснения к апелляционной жалобе (ст. 81 АПК РФ).

В  пояснениях ответчик  еще раз  дает краткий анализ исследуемых в отчете от 04.12.2012 №1462-12/И  документов истца. Указывает на произведенные истцом работы, которые не относятся к числу неотделимых улучшений. Обращает внимание суда на виды  работ учтенных (принятых) ответчиком; на документы, при исследовании которых не следует вывод о приобретении материалов для ремонта спорного помещения по ул. 8 марта, д.18. Особо подчеркивает,  что стоимость неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с методикой,  примененной в отчете, представленном истцом,   и документах одобренных КРУ,   составляет  406 937 руб. с НДС.

С учетом указанных выше документов и приведенных юридических  фактов,  просит апелляционный суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

После перерыва 06.03.2013 судебное заседание продолжено в том же составе судей и при участии представителей истца - ООО «Свердлстройинвест».

В дополнении к отзыву, представленном истцом в судебном заседании 06.03.2012, ООО «Свердлстройинвест» указывает, что возражения ответчика, по сути,  представляют собой несогласие с выводами эксперта, сделанными в отчете  от 04.12.2012 №1462-12/И.

Рассмотрев заявленное в судебном заседании  28.02.2012 ходатайство о проведении судебной экспертизы, апелляционный суд его отклоняет,  по мотиву отсутствия  доказательств  невозможности подачи  такого  ходатайства  в суде первой инстанции (п.3 ст. 268 АПК РФ).

Спор  рассмотрен  апелляционным судом по имеющимся в деле документам с учетом пояснений сторон   (ст.ст. 65, 71, 162 АПК РФ).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ в пределах  апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 158 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 18 (лит. А), по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда № 40281462 от 01.08.2004 (в редакции дополнительного соглашения от 31.05.2011).

Согласно акту приема-передачи от 01.08.2004 нежилое помещение передано  арендатору в удовлетворительном состоянии.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Свердловской области от 08.11.2011 по делу №А60-29537/2011 признано незаконным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (в настоящее время ДУМИ), выраженное в письме от 15.07.2011 №02.12-19/1/7588 об отказе ООО «Свердлстройинвест» в приватизации арендуемого объекта недвижимого имущества. Суд обязал ДУМИ устранить допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (в редакции Закона  от 17.07.2009 №149-ФЗ).

18.05.2012 ДУМИ  направил истцу  проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа №836 от 15.05.2012 по цене 8 150 000 руб. без учета НДС, определенной на основании отчета ООО «Трансэнергоресурс» об определении рыночной стоимости помещений от 12.03.2012 №107.

Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий от 18.07.2012. В протоколе  истец просил зачесть в счет оплаты договора купли-продажи  стоимость неотделимых улучшений (3 251 000 руб. без учета НДС) арендованного имущества и уменьшить размер подлежащей уплате  пени в случае нарушения обязательств до 0,05%. Кроме этого, истец просил изменить п.п. 2.1.2 и п. 2.2 договора, касающиеся рассрочки платежа.

Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда в порядке ст. 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом изложенных правовых норм судом первой инстанции правомерно рассмотрены требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества.

Из договора купли-продажи №836 от 15.05.2012 следует, что он составлен с учетом требований Закона №159-ФЗ, решения Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 13/72, во исполнение Постановления Администрации города Екатеринбурга от 05.05.2012 № 1892 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: ул. 8 Марта, 18».

Частью 6 ст. 5 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

По смыслу ч. 2 ст. 623 ГК РФ в предмет доказывания при выяснении вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений входят обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества и стоимость улучшений.

Оценив представленные в деле документы, суд первой инстанции посчитал  требования  истца доказанными  и принял к зачету в счет выкупной цены арендуемых помещений стоимость неотделимых улучшений (2 969 016 руб. 95 коп. без учета НДС от  суммы 3 251 000 руб.) определенную  по заказу истца ООО «Консалтинг Групп» в отчете об оценке от 04.12.2012 №1462-12/И.

Представленный ответчиком  расчет неотделимых улучшений, подлежащих зачету в размере 406 937 руб. (с НДС) в счет выкупной цены арендуемого помещения, выполненный  на основании представленных истцом и проверенных Контрольно-ревизионным управлением Администрации документов, суд первой инстанции отклонил. Свое решение суд мотивировал отсутствием на момент обращения истца за согласием на проведение ремонта Положения № 13/72 от 17.02.2009, регламентирующего