Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 по делу n А60-35558/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

порядок его  согласования и проведения.

С последним выводом суд апелляционной инстанции согласиться не может,  приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого решения.

Подпункт 3.2.7 договора аренды № 40281462 от 01.08.2004 предусматривает обязанность арендатора производить перепланировки, переоборудование, капитальный ремонт  и другие неотделимые улучшения объекта с получения предварительного письменного согласия арендодателя в порядке, предусмотренном п. 6.2  договора.

Согласно п. 6.2 договора неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, проводятся арендатором только с предварительного письменного согласия арендодателя, при наличии согласования с обслуживающей объект организацией. В случае, если арендодатель принимает решение о возмещении арендатору стоимости расходов за произведенный капитальный ремонт, то размер возмещения стоимости таких работ определяется арендодателем по предъявлению ему акта сдачи-приемки выполненных работ и сметы, подписанных заказчиком, подрядчиком и заверенных обслуживающей объект организацией.

По окончании договора аренды стоимость неотделимых улучшений объекта арендатору не возмещается (п. 6.3 договора).

В письме от 03.07.2008 № 16 ООО «Свердлстройинвест» просило ЕКУГИ разрешить проведение капитального ремонта в арендуемом  нежилом помещении. Согласно  штампу входящей корреспонденции, письмо ЕКУГИ получено 30.07.2008, регистрационный номер №10429.

В дополнение к названному письму истец письмом от 25.08.2008 № 19 уточнил перечень планируемых при капитальном ремонте работ, которые обязался провести за счет собственных средств (т. 1 л.д. 96).

16.09.2008 администрация г. Екатеринбурга в лице ЕКУГИ в ответе №02.09.2-23-8026  на письма истца выразила свое согласие  на проведение перечисленных  арендатором ремонтных работ  при условии их проведения  за счет собственных средств арендатора  и без изменения границ объекта. Указала, что вопрос о получении согласия на оборудование входной группы будет рассмотрен дополнительно.

Далее. Из материалов дела видно, что на основании полученного от ответчика проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа №836 от 15.05.2012 истец направил Администрации 18.06.2012 протокол разногласий к договору  (письмо исх. №01/1806 от 18.06.2012). Просил произвести зачет произведенных арендатором неотделимых улучшений в сумме 3 251 000 руб. в счет выкупной стоимости арендуемого объекта.

26.06.2012, отвечая на полученное от арендатора письмо, ДУМИ указало на необходимость представления арендатором  документов с целью их проверки,  определения работ относимых к неотделимым улучшениям.

В письме от 18.07.2012 №02.12-19/1/8437 ответчик повторно указал на необходимость представления арендатором документов, указанных ДУМИ в уведомлении от 20.06.2012 (т. 1 л.д. 116), без которых ответчик не может произвести расчет неотделимых улучшений.

В соответствии с представленным Администрацией  заключением, выполненным  Контрольно-ревизионным управлением (КРУ), по проверке сметной документации на осуществление неотделимых улучшений  нежилого помещения по адресу: ул. 8 Марта, 18, их стоимость определена в сумме  406 937 руб. (т. 2 л.д. 50-94).

Полномочия Контрольно-ревизионного управления определены п. 25 Положения «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 №13/72. Компетенция данного органа никаких сомнений не вызывает.

В расчет были приняты произведенные арендатором с согласия арендодателя  ремонтные работы по утеплению крыши, замене оконных блоков, отопительной системы, ремонту санузлов. Ввиду недостаточности представленных истцом документов ответчик констатировал факт невозможности проверки стоимости работ по входной группе.

Согласие  суда  первой инстанции с  доводами истца о том, что гражданское законодательство не предусматривает обязанности согласования всех видов производимых работ, устанавливая лишь условие получения одобрения,  как такового,  на производство неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции не принимает.

Указанные доводы противоречат перечисленным выше условиям договора аренды № 40281462 от 01.08.2004, достигнутым между арендатором и арендодателем договоренностям относительно перечня работ по  ремонту помещения.

Перечисленные истцом в письме от 25.08.2008 № 19 виды работ, арендодателем отнесены к числу неотделимых улучшений, стоимость которых подлежит зачету в счет выкупной стоимости объекта аренды, что соответствует положениям  ст. 623 ГК РФ.

Проведенный арендатором в 2004-2005 годах  ремонт арендодателем был частично компенсирован путем освобождения истца   от внесения арендной платы,  что  материалами дела подтверждено, истцом не оспорено,  согласуется с условиями  договора аренды (п.6.2).

В этой связи  апелляционный суд не принимает во внимание довод истца об улучшении состояния объекта аренды с удовлетворительного (акт приема-передачи  помещения в аренду от 01.08.2004) до хорошего к моменту проведения  оценки рыночной стоимости объекта  (отчет об оценке от 12.03.2012 № 107) исключительно за счет средств и сил  истца.

Распределив в договоре аренды № 40281462 от 01.08.2004 бремя несения расходов по содержанию объекта недвижимого имущества, стороны договора   реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора  в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ. 

Отклонение судом первой инстанции представленного Администрацией  расчета КРУ представляется  необоснованным, так как Положение «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «город Екатеринбург» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 №13/72, принято во исполнение Федерального Закона №159-ФЗ  (п. 6 ст. 5).

Поскольку в отчете об оценке ООО «Трансэнергоресурс» по состоянию на 12.03.2012 стоимость помещения в размере 8 150 000 руб. (без НДС) определена с учетом произведенных истцом неотделимых улучшений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости  изложения спорного пункта договора купли-продажи с учетом зачета  стоимости неотделимых улучшений объекта  в размере 344 862 руб. (без НДС).

Рассчитанная ответчиком  стоимость неотделимых улучшений в размере 406 937 руб. (с  НДС) соответствует методике, примененной в отчете об оценке, проведенной ООО «Консалтинг Групп» 04.12.2012 №1462-12/И (стр. 16-18 отчета, п. 7 таблицы).

При таких обстоятельствах обжалуемое решение  подлежит изменению в части редакции п. 2.1, подп. 2.1.1, 2.1.2, п. 2.2 договора купли продажи № 836.

При рассмотрении дела суд  признал обоснованным требование  истца об установлении неустойки (п. 6.1 договора) в размере  0,05%.

Указанный пункт договора  в апелляционном порядке сторонами не оспорен (ст. 65 АПК РФ).

Госпошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на стороны в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 24.12.2012 по делу №А60-35558/2012 в обжалуемой части изменить, исковые требования удовлетворить частично:

Пункты 2.1; 2.2 договора от 15.05.2012 № 836 купли-продажи нежилого помещения,  расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 марта, лит. А между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Свердлстройинвест» изложить в следующей редакции:

Пункт 2.1 договора: «Цена объекта составляет 8 150 000 (восемь миллионов сто пятьдесят тысяч) руб.».

При этом:

Пункт 2.1.1 стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 344 862 (триста сорок четыре тысячи восемьсот шестьдесят два) руб. (без НДС) засчитывается  в счет оплаты  части цены приобретаемого объекта  в порядке, установленном п. 6 ст. 5 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности …» с момента подписания сторонами настоящего договора.

Пункт 2.1.2 Оплата оставшейся части цены объекта 7 805 138 (семь миллионов восемьсот пять тысяч сто тридцать восемь) руб. (без НДС)  производится покупателем в порядке, определенном п.п. 2.2-2.8 договора.

Из пункта 2.2 договора исключить слова «в соответствии с прилагаемым графиком платежей».

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Л.А. Усцов

Судьи

Л.Ф. Виноградова

Ю.А. Голубцова