Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2013 по делу n А60-47318/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5880/2013-АК

г. Пермь

24 июня 2013 года                                                                Дело № А60-47318/2012­­

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.,

при участии:

от истца ООО "Элемент-Трейд-Н.Тагил" (ОГРН 1069674064844, ИНН 6674182189) -  Филатов А.В., паспорт, доверенность от 01.03.2013 № 124-13;

от ответчика индивидуального предпринимателя Бахтиной Ольги Александровны (ОГРНИП 309665811200028, ИНН 662304562063) – не явились, извещены;

от третьих лиц:  Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил, Муниципального образования «город Нижний Тагил» в лице Администрации муниципального образования города Нижний Тагил, Финансового управления Администрации г. Нижний Тагил,  ООО «Юпитер» - не явились, извещены; от ООО «Элемент-Трейд» -  Филатов А.В., паспорт, доверенность от 01.03.2013 № 124-13;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ООО "Элемент-Трейд-Н.Тагил"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 04 апреля 2013 года

по делу № А60-47318/2012,

принятое судьей Тороповой М.В.,

по иску ООО "Элемент-Трейд-Н.Тагил"

к индивидуальному предпринимателю Бахтиной Ольге Александровне

третьи лица: 1) Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил, 2) Муниципальное образование «город Нижний Тагил» в лице Администрации муниципального образования города Нижний Тагил, 3) Финансовое управление Администрации г. Нижний Тагил, 4) ООО «Юпитер», 5) ООО «Элемент-Трейд»

о взыскании 1 629 873 руб.

установил:

ООО "Элемент-Трейд-Н. Тагил", уточнив основание иска в соответствии со ст. 49 АПК РФ, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, Муниципальному образованию «Город Нижний Тагил» в лице Администрации муниципального образования «город Нижний Тагил» о взыскании с муниципального учреждения, а при недостаточности денежных средств у учреждения – за счет средств казны муниципального образования город Нижний Тагил неосновательного обогащения в размере стоимости произведенного на основании п. 7.4. договора аренды нежилого помещения от 01.02.2007 № 587  капитального ремонта в сумме 1 629 873 руб. и ст. 617 ГК РФ.

 Судом в порядке ч. 1 ст. 47 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца о замене  ответчиков Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, Муниципального образования «Город Нижний Тагил» в лице Администрации муниципального образования «город Нижний Тагил» на ИП Бахтину Ольгу Александровну.

Кроме того, по ходатайству истца с учетом представленных в материалы дела документов к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил, муниципальное образование город Нижний Тагил в лице Администрации муниципального образования города Нижний Тагил, Финансовое управление Администрации города Нижний Тагил, ООО «Юпитер», ООО «Элемент-Трейд».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.04.2013 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Считает, что вывод суда о том, что у ответчика отсутствует обязанность по возмещению стоимости капитального ремонта противоречит имеющимся в деле доказательствам. Кроме того, настаивает, что отнесение судом выполненных работ к неотделимым улучшениям неправомерно.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третьи лица письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Ответчик, третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Нижний Тагил, Муниципальное образование «город Нижний Тагил» в лице Администрации муниципального образования города Нижний Тагил, Финансовое управление Администрации г. Нижний Тагил, ООО «Юпитер» о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в заседание суда представителей не направили, что в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. В качестве представителя ООО «Элемент-Трейд» просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.02.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «город Нижний Тагил» (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд-Н.Тагил» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 587, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество – нежилые помещения по адресу: г. Нижний Тагил, Ленинский район, ул. Каспийская, 23, площадью 679,6 кв.м. (п. 2.1. договора).

Факт государственной регистрации договора аренды от 01.02.2007 № 587  подтверждается имеющейся отметкой Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области указанного договора 04.09.2007г.

Согласно п. 4.1. договора срок действия договора установлен сторонами с 01.02.2007 г. по 01.12.2012 г.

Имущество передано арендатору  по акту приема-передачи помещения от 01.02.2007, подписанному сторонами.

Как следует из материалов дела, ИП Бахтина О.А. является собственником спорного помещения на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 02.20.2009 № 484 (свидетельство о государственной регистрации права серии 66АД № 030873 от 31.12.2009) и соглашения от 07.12.2009. Вышеуказанный объект недвижимости приобретен супругом Бахтиной О.А. Бахтиным О.П. как победителем аукциона в соответствии  с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и итогового протокола заседания аукционной комиссии от 28.09.2009. Продажная цена объекта, являющегося предметом договора от 02.10.2009 № 484 , составляет 15 000 000 руб. Согласно соглашению от 07.12.2009, заключенному между Бахтиной О.А. и Бахтиным О.П. право собственности на нежилые помещения с момента заключения соглашения принадлежит Бахтиной О.А.

Дополнительным соглашением от 31.12.2009 к договору аренды нежилого помещения от 01.02.2007 № 587, заключенным между ИП Бахтиной О.А. (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд-Н.Тагил» (арендатор) стороны внесли изменения в части наименования арендодателя, указав в качестве арендодателя по спорному договору аренды нежилых помещений ИП Бахтину Ольгу Александровну. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 11.03.2010 (рег. № 66-66-02/007/2010-359).

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды истцом выполнен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 2 036 000 руб., стоимость которого в части была зачтена в счет арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.02.2007 № 587  до момента изменения собственника имущества и арендодателя по договору, а в оставшейся части, в сумме 1 629 873,73 руб., по мнению истца, подлежит возмещению арендодателем в силу п. п. 7.4. договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходил из отсутствия у ответчика обязанности по возмещению истцу расходов, связанных с капитальным ремонтом спорных объектов аренды, квалифицировав при этом выполненные истцом работы как неотделимые улучшения. Кроме того, суд указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска в силу того, что все права и обязанности по спорному договору переданы третьему лицу  ООО «Элемент-Трейд».

Рассмотрев обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца и третьего лица, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства в силу ст. 310 ГК РФ не допускается.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как следует из содержания договора аренды от 01.02.2007 № 587, в силу п. 5.3.8, 5.3.11, 5.3.12 договора обязанность по содержанию объекта аренды в исправном состоянии, осуществлению как текущего, так и капитального ремонта помещений в порядке, и на условиях, предусмотренных договором, возложена на арендатора.

Согласно п. 7. 4 договора стороны соглашаются, что затраты про проведению капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы только в случае письменного согласия арендодателя на проведение такого ремонта.

В материалы дела истцом представлены распоряжение Главы г.Нижний Тагил от 31.08.2007 № 716 о зачете в счет арендной платы ООО «Элемент-Трейд-Н.Тагил» суммы затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения в размере 2 035 990 руб., а также письмо Комитета по управлению имуществом Администрации г.Н.Тагил от 26.07.2012 года № 3436, согласно которому на дату прекращения арендных отношений  остаток затрат на капитальный ремонт арендованного имущества, не зачтенный в счет арендной платы, составляет 1 629 873,73 руб.

Таким образом, представленные доказательства свидетельствуют о достижении сторонами договора соглашения о зачете в счет арендной платы стоимости капитального ремонта.

В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает все права и обязанности по договору аренды.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации при наличии соглашения о зачете оснований для взыскания стоимости капитального ремонта не имеется, является правомерным.

Доводы истца о том, что у него имеется альтернативный способ восстановления нарушенного права в силу отсутствия подобного запрета в договоре, не могут быть приняты во внимание в силу изложенных обстоятельств.

При этом, требований об обязании ответчика произвести соответствующий зачет истцом не заявлено. Доказательств прекращения арендных отношений, свидетельствующих о невозможности исполнения достигнутого соглашения, не представлено.

Кроме того, при принятии обжалуемого решения, судом первой инстанции установлено, что на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 12.03.2012, заключенного между ООО «Элемент-Трейд-Н.Тагил» (арендатор) и ООО «Элемент-Трейд» (новый арендатор) права и обязанности арендатора по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2007 № 587 с согласия арендодателя переданы ООО «Элемент-Трейд».

Договор передачи прав и обязанностей от 12.03.2012 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области 10.04.2012.

Учитывая данные обстоятельства, в соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор передал новому арендатору все права и обязанности по вышеназванному договору.

Таким образом, произошла смена лица в обязательстве, следовательно, истцом не доказано наличие у него права на предъявления рассматриваемого иска.

Ссылка истца на соглашение от 12.03.2012, которым ООО «Элемент-Трейд» (новый арендатор) и ООО «Элемент-Трейд-Н.Тагил» (арендатор) определили, что права, связанные с возмещением стоимости капитального ремонта нежилых помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Н.Тагил, ул. Каспийская, 23, произведенных арендатором, новому арендатору по договору передачи прав и обязанностей от 12.03.2012  не передаются, правомерно не принята судом первой инстанции во внимание, поскольку указанное соглашение в нарушение требований ст. 389 ГК РФ не зарегистрировано в установленном порядке.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом правовой оценкой установленных обстоятельств, в связи с чем, не могут быть положены в основу отмены правильного судебного акта.

Однако, суд апелляционной инстанции признает обоснованными возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что проведенные за свой счет ремонтные работы в арендуемых помещениях являются капитальным ремонтом.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии