Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 по делу n А76-1054/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3921/2008

г.Челябинск

22 июля 2008 г.                                                                       Дело № А76-1054/2008

          Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2008 г.

          В полном объеме постановление изготовлено 22 июля 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Чередниковой М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Предприятие «Жилтехстрой»» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2008 по делу № А76-1054/2008 (судья Анциферова О.В.), при участии: от подателя апелляционной жалобы - Щербатова Н.П. (доверенность от 19.07.2006), от Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области - Ординой Т.П. (доверенность 01.02.2008 № 06/08), от администрации г. Челябинска -  Шеянова А.А. (доверенность от 19.03.2008 № 05-340),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Предприятие «Жилтехстрой» (далее - ООО «Жилтехстрой», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением  о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее – УФРС, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) № 784/2007-23 от 10.01.2008 в государственной регистрации договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г.Челябинска УЗ № 442-К-99 на земельный участок площадью 2 375 кв.м., расположенный по адресу: г.Челябинск, Центральный район, пос.Шершни, в квартале по ул.Гидрострой, и обязании УФРС произвести государственную регистрацию указанного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее – КУИЗО) и администрация г.Челябинска (далее – администрация) (л.д.1, 82-83).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.05.2008 в удовлетворении заявленных требований ООО «Жилтехстрой» отказано.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, в связи в связи с нарушением норм материального и процессуального права, неправильным толкованием закона.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что, отказывая в удовлетворении требований заявителя в связи с отсутствием документа, подтверждающего решение собственника о передаче земельного участка в аренду, суд не указал нормы права, в соответствии с которыми представление такого документа на государственную регистрацию является обязательным и его отсутствие является основанием для отказа в проведении регистрационных действий. Заявитель считает, что отсутствие документа, подтверждающего решение собственника о передаче имущества в аренду заявителю само по себе не может служить основанием для отказа в проведении регистрационных действий при отсутствии судебного решения о признании на этом основании недействительным заключаемого договора аренды. Приходя к выводу об отсутствии документа, подтверждающего решение собственника о передаче имущества в аренду заявителю, суд ошибочно отождествил утрату силы такого документа на будущее время с его отсутствием как такового. Заявитель полагает, что в нарушение ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации суд ошибочно счел, что право передачи имущества в аренду принадлежит только его собственнику.

УФРС представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение оставить без изменений, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Считает решение суда законным и обоснованным.

В отзыве регистрирующий орган указывает на то, что выводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, несостоятельны. В соответствии со ст.ст.13, 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки. Так как постановление, на основании которого заключен представленный на регистрацию договор аренды, признано утратившим силу, воля арендодателя на предоставление земельного участка в аренду на момент проведения государственной регистрации отсутствовала, что противоречит нормам гражданского законодательства о сделках. Отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка был вынесен на основании абз.4 п.1 ст.20 Закона о регистрации. Считает, что не имеет правового значения тот факт, утратил ли силу или был отменен документ, подтверждающий решение собственника о передаче имущества в аренду заявителя.

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает на законность и обоснованность решения суда, жалобу считает не подлежащей удовлетворению. Считает, что утрата юридической силы постановления от 26.10.1999 № 1373-П влечет невозможность возникновения права аренды земельного участка на момент подачи заявления ООО «Жилтехстрой» на регистрацию и, следовательно, невозможность проведения государственной регистрации договора аренды земли УЗ № 442-К-99. Считает доводы жалобы необоснованными, так как доказательства нарушения прав заявителя оспариваемым решением УФРС об отказе в государственной регистрации, а также противоречия его закону не представлены.

Третье лицо – КУИЗО отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель КУИЗО не явился.

В соответствии со ст.ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанного третьего лица.

В судебном заседании представитель ООО «Жилтехстрой» настаивал на доводах апелляционной жалобы, с решением суда не согласен. Указал, что регистрирующий орган должен проверять законность сделки на момент ее совершения, то есть подписания, независимо от того, что сделка в настоящем случае на указанный момент является незаключенной.  

 Представители УФРС и администрации в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласились, считают решение арбитражного суда законным и обоснованным. При этом представитель регистрирующего органа указал, что при проведении правовой экспертизы заявленной на государственную регистрацию сделки регистрирующий орган  должен проверять законность сделки на момент ее государственной регистрации.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл.34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя заявителя, заинтересованного лица и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, постановлением главы г.Челябинска от 26.10.1999 № 1373-П «О разрешении разработки схемы планировки квартала жилых домов по ул.Гидрострой в пос.Шершни Центрального района обществу с ограниченной ответственностью «Предприятие «Жилтехстрой» заявителю был предоставлен земельный участок площадью 0,2375 га в краткосрочную аренду сроком на два года для проектирования и строительства жилого дома в квартале по ул.Гидрострой в пос.Шершни Центрального района (л.д.11).

В п.5.2 постановления предусмотрено, что в случае невыполнения арендатором (заявителем) обязанностей, установленных в п.2 постановления, или при неперезаключении договора по истечении срока аренды земельного участка данное постановление утратит силу. В п.5.3 постановления арендатор предупрежден, что договор аренды земли подлежит государственной регистрации.

Во исполнение п.4.1 данного ненормативного правового акта между  КУИЗО и ООО «Жилтехстрой» был заключен договор УЗ № 442-К-99 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г.Челябинска земельного участка, кадастровый номер 74:36:05 02 16:05, расположенного по адресу: г.Челябинск, Центральный район по ул. Гидрострой в поселке Шершни, общей площадью 2 375 кв.м., сроком на два года.

В договоре дата его подписания не указана.

Указанный договор 29.10.1999 был зарегистрирован в КУИЗО (л.д.25-29).

После подписания договора заявитель не обращался в регистрирующий орган за его государственной регистрацией.

Пунктом 5 постановления главы г.Челябинска от 16.12.2004 № 2334-п указанное ранее постановление от 26.10.1999 № 1373-П было признано утратившим силу (л.д. 12).

ООО «Жилтехстрой» обратилось 15.11.2007 в УФРС с заявлением о государственной регистрации договора УЗ № 442-К-99 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г.Челябинска земельного участка, кадастровый номер 74:36:05 02 16:05, расположенного по адресу: г.Челябинск, Центральный район по ул.Гидрострой в поселке Шершни, общей площадью 2 375 кв.м.

           УФРС в письме от 10.01.2008 исх. № 784/2007-23 отказало заявителю в государственной регистрации договора в связи с тем, что представленные заявителем на государственную регистрацию договора документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз.4 п.1 ст.20 Закона о регистрации). В частности регистрирующий орган  указал, что на государственную регистрацию представлен договор аренды земли и инфраструктуры, заключенный на основании постановления главы г.Челябинска от 26.10.1999 № 1373-п, которое признано утратившим силу другим постановлением главы г.Челябинска от 16.12.2004 № 2334-п (л.д.42-43).

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды на объекты недвижимого имущества является незаконным, ООО «Жилтехстрой» обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент проведения регистрационных действий отсутствовал документ, подтверждающий решение собственника о передаче имущества в аренду заявителю, так как постановление главы г.Челябинска от 16.12.2004 № 2334-п, отменяющее указанный документ, в установленном законом порядке не отменено и не признано недействительным. Суд указал, что заявителем не доказано нарушение его прав отказом УФРС в государственной регистрации.

Выводы суда первой инстанции являются правильными.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о регистрации в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права.

Согласно ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

  Ст. 20 Закона о регистрации устанавливает основания для отказа в государственной регистрации прав. В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства или не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

Согласно ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

  В соответствии со ст. 6, 8, 15, 29 Федерального закона от 28.08.1995  № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (действовавшего на момент заключения договора аренды) вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью относятся к ведению муниципальных образований.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.70 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент издания постановления главы г.Челябинска от 26.10.1999 № 1373-п,  все земли в пределах городской черты находятся в ведении городских Советов народных депутатов.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, следовательно, и документы, подтверждающие законность совершаемой сделки, в том числе волеизъявление сторон на её заключение.

  Учитывая, что на момент проведения регистрационных действий отсутствовал документ, подтверждающий решение собственника (управомоченного лица) о передаче имущества в аренду заявителю, УФРС обоснованно отказало в государственной регистрации со ссылкой на абз.4 п.1 ст. 20 Закона  о регистрации.

  В силу указанных норм законодательства довод подателя апелляционной инстанции о том, что отсутствие документа, подтверждающего решение собственника о передаче имущества в аренду заявителю, не может служить основанием для отказа в проведении государственной регистрации при отсутствии судебного решения о признании на этом оснований недействительным заключаемого договора аренды, отклоняется. Истребование УФРС решения собственника о предоставлении земельного участка в аренду (постановления от 26.10.1999 № 1373-п) не является дополнительным, так как доказывает законность регистрируемой сделки (договора аренды), что является предметом проверки регистрирующим органом согласно п.1 ст.13 Закона о регистрации.

Вывод заявителя о том, что на момент подписания договора аренды в 1999 г. решение уполномоченного органа о передаче имущества в аренду имелось, так как в то время действовало постановление от 26.10.1999 № 1373-п, не имеет правового значения для рассмотрения вопроса о признании незаконным