Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2008 по делу n А76-3610/2008. Изменить решение

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5429/2008

г. Челябинск

08 сентября 2008 г.                                                              Дело № А76-3610/2008

Резолютивная часть оглашена 04 сентября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2008 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.Н.,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя  Бурматова Игоря Викторовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2008 по делу № А76-3610/2008 (судья Воронин А.Г.), при участии от подателей апелляционной жалобы - Выползова А.А. (доверенность  от 13.11.2007, Бурматова И.В., паспорт, от истцов: Администрации г. Челябинска - Пупыкиной И.А. (доверенность №01-20/2164 от 28.11.2005), Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям                 г. Челябинска - Соколова М.М. (доверенность № 12516 от 29.12.2007), 3 лица ООО «Оптика-Челябинск» - Марамзина В.Л. (доверенность б/н от 15.01.2008), Зигановой А.М. (доверенность б/н от 15.01.2008)

У С Т А Н О В И Л:

  Администрация г. Челябинска и Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска  (далее – Администрация, КУИЗО, истцы) обратились в Арбитражный суд Челябинской области к   индивидуальному предпринимателю Бурматову Игорю Викторовичу (далее -    ИП Бурматов И.В., ответчик),    с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований общества с ограниченной ответственностью «Оптика-Челябинск» (далее – ООО «Оптика-Челябинск», 3 лицо) с исковым заявлением об обязании  ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 8000 кв.м., с кадастровым номером 74:36:07 13 03:0001, расположенного по ул. Чичерина в Курчатовском районе г. Челябинска и взыскании задолженности по арендной плате за период с 18.04.2006 по 13.12.2007  в размере 1365180,85 рублей.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 04.07.2008  исковые требования удовлетворены частично: на ответчика возложена обязанность передать в течении 30 дней по акту приема-передачи истребуемый земельный участок; взыскана арендная плата  в сумме 184780,85 рублей.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами подписан договор аренды земельного участка № 315-К-98 от 19.06.1998 года, которым предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. КУИЗО направлено уведомления от 07.03.2008 № 2095 и от 12.03.2008 об оплате. Размер задолженности определен истцом с применением  коэффициента – 3 неправомерно и составляет за период с 01.01.2000 по 31.12.2007 – 2087790 рублей, из которых 1903009 рублей – ответчиком оплачен, следовательно, долг составил 184780,85 рублей. Договор заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по требованию арендодателя, расторжение договора в одностороннем порядке предусмотрено соглашением сторон. Ответчик документы, подтверждающие оплату, не представил, следовательно, договор прекращен (расторгнут), в силу чего ответчик обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил.

В апелляционной жалобе ИП Бурматов И.В.  просит    решение суда  первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование своих требований ссылается на то, что  судом при исчислении размера задолженности за 2006 г. неправомерно применен коэффициент-3, а не 2. Размер долга составляет за 2006 год 350400, а не 525600 рублей. В решении не определен период задолженности, следовательно, права на односторонний отказ от договора на момент направления уведомлений у истца не имелось, вследствие чего договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке. Оснований для взыскания задолженности с ответчика нет, так как земельный участок одновременно находился в аренде у третьего лица, которое вносит плату за земельный участок. Истцом счета на оплату арендной платы не выставлялись, в силу чего имеет место просрочка  кредитора, обусловившая не возможность исполнения ответчиком обязательства.

Представитель подателя апелляционной жалобы в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивал, изложив их в тезисной форме.

       Представители истцов в судебном заседании с доводами жалобы не согласились, полагая, что решение в части  удовлетворения требований о передаче земельного участка является законным и обоснованным. В части  взыскания задолженности арендной платы полагают, что размер задолженности определен судом первой инстанции неправильно.

      Представители третьего лица с доводами апелляционной жалобы не согласились, поддержав позицию истца.

      Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Как установлено судом и подтверждено материалами дела,     постановлением главы администрации г. Челябинска от 15.06.1998 № 798-п ИП Бурматову И.В. предоставлен в краткосрочную аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 0,8 га, для эксплуатации существующей автостоянки по ул. Чичерина в Курчатовском районе.

19.06.1998 года на основании постановления главы города Челябинска от 15.06.1998 № 198-п между администрацией города Челябинска в лице председателя Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ИП Бурматовым И.В. (арендатор)  подписан договор № 1315-К-98 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска, согласно условиям которого, арендодатель предает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях настоящего договора аренды недвижимое имущество: земельный участок площадью 8000 кв.м., расположенный по адресу: ул. Чичерина в Курчатовском районе, кадастровый номер 74:36:07 13 03:01 из земель муниципальной собственности для эксплуатации существующей автостоянки; нормативная стоимость земельного участка, передаваемого в аренду, определяется в ежегодном расчете арендной платы за землю, в порядке и размере, установленным действующим законодательством Российской         Федерации и органами местного самоуправления г. Челябинска;

Долю муниципальной инфраструктуры г. Челябинска без выдела в натуре, в составе, определенном постановлением главы г. Челябинска от 06.10.1997 № 1259-п в размере 8000.00/214570000 каждого наименования состава, для использования по общему назначению с земельным участком; стоимость доли муниципальной инфраструктуры, передаваемой в аренду, определяется в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации и органами местного самоуправления г. Челябинска. Договор заключен сроком на пять лет; договор вступает в силу с даты регистрации в КУИЗО (п. 1.1, 1.4, 1.5).

За пользование указанным недвижимым имуществом арендатор вносит арендную плату, согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к  настоящему договору: расчету платы за аренду (Форма № 2), расчету платы за аренду муниципальной инфраструктуры (Форма № 3);

Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями в четыре срока в течение года, с момента регистрации настоящего договора в КУИЗО, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, на расчетный счет, установленный налоговой инспекцией Курчатовского района  г. Челябинска для уплаты земельного налога; плата за аренду муниципальной инфраструктуры перечисляется равными долями в четыре срока в течение года, с момента государственной регистрации договора в КУИЗО, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, в местный бюджет на специальный счет КУИЗО; датой оплаты  арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Комитета и налоговой инспекции; перерасчет величины платы за аренду земли и муниципальной инфраструктуры осуществляется арендодателем ежегодно, в одностороннем порядке, в связи с изменением базовых ставок арендной платы или действующего порядка расчета; перерасчет величины арендной платы производится с начала календарного года, на основе соответствующего постановления главы г. Челябинска, если указанным постановлением не предусмотрено иное; условия и порядок расчетов за предоставление права аренды земельного участка и доли муниципальной инфраструктуры в соответствии с пунктом 1.2 настоящего договора, устанавливаются нормативными актами органом местного самоуправления г. Челябинска или определяются дополнительным соглашением к настоящему договору (п. 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6).

Обязанности арендатора, в том числе  и по внесению своевременной полной  арендной платы,  стороны согласовали п. 4.2.2, 4.2.6 договора.

Обязанности арендодателя сформулированы в п. 5.2.1, 5.2.3 договора.

В соответствии с п. 6.5 если арендатор не выплачивает арендную плату в соответствии с п. 2.1 с задержкой, более двух месяцев подряд, арендодатель в одностороннем порядке расторгает договор аренды на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ. В этом случае арендатор обязан в течение 15 дней после письменного уведомления арендодателя оплатить задолженность по арендным платежам и освободить занимаемый земельный участок, арендуемое имущество подлежит изъятию у арендатора без оплаты произведенных улучшений; в случае отказа арендатора от внесения платы за аренду инфраструктуры, арендная плата за землю уплачивается  полном объеме, предусмотренном рениями органов местного самоуправления г. Челябинск.

19.06.1998 года договор № 1315-К-98 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) зарегистрирован КУИЗО за регистрационным номером 09-01-1-0000498.

26.02.2006 года КУИЗО направило  в адрес ИП Бурматова И.В. письмо          № 1361/23567 с информацией о кадастровой стоимости земельного участка и исчислении земельного налога с 01.01.2006 на основании кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с решением Челябинской городской Думы третьего созыва от 22.11.205 № 8/11.

В соответствии с информацией Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской области от 19.06.2008                  № 1138/11 кадастровая стоимость земельного участка общей площадью 8000 кв.м., с кадастровым номером 74:36:07 13 003:1, расположенного по адресу:            г. Челябинск, ул. Чичерина (землепользователь И.В. Бурматов) составляет 40559600 рублей.

Согласно расчету (л.д.120 т.1) плата за аренду земли по договору № 1315-К-98 за период с 01.01.2003 по 15.06.2003 составляет 180950 рублей,  этим же документом сторонами согласован расчет арендной платы с 01.01.2000 г. по 31.12.2002 в сумме 441 840 руб. итого начислено с 01.01.2000 по 15.06.2003 622790 рублей.

В 2003, 2004, 2005, 2006, на октябрь 2007 года И.В. Бурматовым И.В. оплачено всего 1903009,15 рублей.

07.03.2008 года и 12.03.2008  КУИЗО направило ИП Бурматову И.В. уведомление № 2096  о расторжении договора аренды № 1315-К-98 от 19.06.1998, предложив в течение 15 дней с момента отправки данного уведомления оплатить долг по арендной плате демонтировать возведенные строения и сооружения, и передать земельный участок по акту приема-передачи КУИЗО.

Поскольку ответчик требования КУИЗО об оплате задолженности по арендной плате и передаче земельного участка по акту приема-передачи не исполнил,  истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих  деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции  находит судебный акт  подлежащим изменению.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений о стороны арендодателя, договор считается возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку  договор № 1315-К-98 аренды земли от 19.06.1998 года заключен сторонами сроком на пять лет, то вывод суда первой инстанции  о возобновлении  договора на тех же условиях на неопределенный срок с 19.06.2003 года является верным.

Вывод суда первой инстанции о наличии задолженности ответчика  по арендной плате подтвержден материалами дела. Вместе с тем размер задолженности определен неверно.

Делая вывод о наличии у ответчика меньшего долга по оплате аренды суд первой инстанции исходил из того, что Решениями Челябинской городской Думы от 08.02.2000 № 51/5; от 21.12.2000 № 65/3; от 30.10.2001 № 9/6; от 19.11.2002 № 21/2; от 28.10.2003 3 29/2; от 23.11.2004 № 41/1; от 27.12.2005            № 9/22 применение коэффициента «три» в зависимости от вида использования земельного участка и категории арендатора не установлено, в связи с чем за период с 01.01.2000 по 31.12.2007 арендная плата,  подлежащая уплате составляет 2087790 рублей.

При этом суд первой инстанции не учел, что постановлением Главы                 г. Челябинска от 01.03.2001 № 242-П утверждены  коэффициенты, применяемые  при расчете арендной платы за землю в зависимости от  вида использования земельных участков и категорий арендаторов - Приложение №1, в соответствии с которым к ставкам арендной платы за земли жилой застройки, используемые под  платные автостоянки для всех категорий арендаторов применяется коэффициент – 3. Согласно п. 3.3 этого же постановления  при наличии у арендатора  задолженности  по арендной плате, определенной ранее заключенным договором, перерасчет платы производится в соответствии с настоящим постановлением по ставкам,  утвержденным в установленном порядке на соответствующий год.  

Согласно преамбуле  названное  постановление главы города принято  на основании ст. 21 Закона РФ от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» (в редакции, действующей  на момент принятия постановления)  в соответствии с которой  при аренде земель, находящихся в  государственной или  муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти