Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2008 по делу n А47-7594/2006. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи от 18 апреля 2005г. заключен с нарушением требованиям ст.37 Федерального закона            № 102-ФЗ и п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия,                             не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с положениями ст.5 Федерального закона № 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (ст. 64 Федерального закона № 102-ФЗ).

Как следует из материалов дела, условия договора ипотеки                        № 91307810546020001673 от 09 июля 2004г. не предусматривают иного порядка,  отличного от порядка, предусмотренного указанными выше положениями закона.

Таким образом, на основании п.4 ст.37 Федерального закона № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие согласия залогодержателя –Сбербанка РФ на заключение договора купли-продажи от 18 апреля 2005 г., что влечет его ничтожность.

Кроме того, договор купли-продажи от 18 апреля 2005г. противоречит положениям п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает законным и основанным на материалах дела вывод суда первой инстанции о том, что спорное имущество перешло к ООО «ТД «Оренбургская марка» по недействительной сделке, следовательно, право собственности на спорное недвижимое имущество у ООО «ТД «Оренбургская марка» не возникло.

Принимая во внимание, что ООО «ТД «Оренбургская марка» не имело основанных на законе прав собственника на отчуждение спорного имущества, следует признать правильным вывод суда первой инстанции, основанный на положениях ст.ст.209, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что последующая сделка, заключенная с указанным имуществом - договор купли-продажи от 20 апреля 2006 г. между ООО «ТД «Оренбургская марка» с ООО «Эллада 25», является также недействительной (ничтожной) сделкой.

В соответствии с положениями ст.301 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество.

При этом при рассмотрении виндикационного иска необходимо установить следующие обстоятельства: наличие права собственности на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

В силу п.1 ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из содержания указанных норм права, при рассмотрении вопроса о виндикации подлежит выяснению вопрос о добросовестности покупателя при приобретения объекта. Согласно разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, возмездность и добросовестность приобретения спорного объекта должен доказать покупатель (п.24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 № 8).

Кроме того, поскольку требование об оспаривании зарегистрированного права направлено на прекращение записи о государственной регистрации за ответчиком, при разрешении данного спора необходимо принимать во внимание положения абз.2 п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором также идет речь о добросовестности приобретателя.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Эллада 25» следует признать добросовестным приобретателем в связи со следующим.

Согласно разъяснениям п.24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 февраля 1998г. № 8, собственник по данным спорам должен доказать, что имущество выбыло помимо его воли, приобретатель - возмездность приобретения имущества и то обстоятельство, что он не знал и не мог знать о том, что данное имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Покупатель не признается добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Оренбургской области от 08 сентября 2005г. по делу № А47-7556/2005 признано право собственности на спорный объект недвижимости за ОАО «Концерн «Оренбургмолоко». Названное решение вступило в законную силу и являлось обязательным для исполнения, то есть споры по данному поводу отсутствовали.

При этом на основании договора купли-продажи от 18 апреля 2005г. спорный объект недвижимости передан по акту приема-передачи от ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» к ООО «ТД «Оренбургская марка».

декабря 2005г. ООО «ТД «Оренбургская марка» обратилось в Управление Росрегистрации по Оренбургской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

Сообщением от 12 января 2006г. Управлением Росрегистрации по Оренбургской области отказано в государственной регистрации права собственности по причине несоответствия договора купли-продажи от 18 апреля 2005г. требованиям п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации: право собственности на объект недвижимости у ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» возникло с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Оренбургской области от 08 сентября 2005г. по делу          № А47-7556/2005, то есть 10 октября 2005г. (договор подписан 18 апреля 2005г.).

В связи с изложенным ООО «ТД «Оренбургская марка» обратилось в арбитражный суд с заявлением (дело № А47-1583/2006АК-28) о признании незаконным отказа Управление Росрегистрации по Оренбургской области  в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» было привлечено по данному делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Таким образом, к моменту заключения договора купли-продажи от 20 апреля 2006г. имелся только один спор (дело № А47-1583/2006АК-28), который разрешен арбитражным судом 07 апреля 2006г.

Требования, рассмотренные в рамках дела № А47-1583/2006АК-28, не направлены на разрешение спора о праве на спорное имущество, не содержат сведений о наличии притязаний каких-либо третьих лиц.

К моменту рассмотрения заявления ООО «ТД «Оренбургская марка» по делу № А47-1583/2006АК-28 в первой инстанции (на 07.04.2006г.), от ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» поступило письменное заявление, из которого следовало, что истец не возражает против удовлетворения требований ООО «ТД «Оренбургская марка», договор от 18 апреля 2005г. сторонами исполнен в полном объеме, имущество передано в ООО «ТД «Оренбургская марка». Каких-либо возражений, сведений в отношении нахождения спорного имущества в залоге у АКБ Сбербанк истец не заявлял.

Какие-либо обстоятельства, связанные с залогом недвижимого имущества, не являлись основанием для письменного отказа от 12 января 2006г. Управлением Росрегистрации по Оренбургской области                              в государственной регистрации перехода права собственности от ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» к ООО «ТД «Оренбургская марка». Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07 апреля 2006г. требования ООО «ТД «Оренбургская марка» по делу № А47-1583/2006АК-28 удовлетворены, отказ Управления Росрегистрации по Оренбургской области в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости признан недействительным.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07 апреля  2006г. по делу № А47-1583/2006АК-28 (т.2 л.д.52-55) на Управление Росрегистрации по Оренбургской области возложена обязанность провести государственную регистрацию перехода права собственности путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (19 апреля 2006г. право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке за ООО «ТД «Оренбургская марка»).

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «Эллада 25» на момент заключения 20 апреля 2006 г. договора купли-продажи с ООО «ТД «Оренбургская марка» не знало о наличии каких-либо споров и притязаний третьих лиц в отношении спорного недвижимого имущества.

В деле № А47-1583/2006АК-28 спор о праве на недвижимое имущество отсутствовал.  ОАО «Концерн «Оренбургмолоко» никаких возражений против надлежащего исполнения договора купли-продажи от 18 апреля 2005г., регистрации права собственности за ООО «ТД «Оренбургская марка»               не высказывало.

Истцом в нарушение ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что ООО «ТД «Оренбургская марка» было уведомлено о наличии залоговых обязательств ОАО «Концерн «Оренбургмолоко», и соответственно, в последующем могло об этом уведомить ООО «Эллада 25». Никаких претензий в указанный период залогодержателем ни к ОАО «Концерн «Оренбургмолоко», ни к ООО «ТД «Оренбургская марка» также не предъявлялось.

Последующее обжалование судебного акта от 07 апреля 2006 г. по делу № А47-1583/2006АК-28, не может влиять на факт добросовестности приобретения ООО «Эллада 25» спорного имущества, так как названные обстоятельства возникли после регистрации права собственности ООО «ТД «Оренбургская марка», а затем и ООО «Эллада 25» (соответственно 19 апреля 2006 г., 26 мая 2006 г.).

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом подателя апелляционной жалобы 2 о том, что сделка, заключенная между ООО «ТД «Оренбургская марка» и ООО «Эллада 25», является ничтожной, поскольку заключена с нарушением требований действующего законодательства. Однако оснований для удовлетворения виндикационного иска суд апелляционной инстанции не усматривает.

Судом апелляционной инстанции не принимаются доводы апелляционных жалоб о наличии трудовых отношений Грядкиной Ю. В. с  истцом, ООО «ТД «Оренбургская марка» и ответчиком, и, следовательно, о том, что последняя знала и не могла не знать о ничтожности заключаемой сделки, поскольку данные утверждения носят предположительный характер, в связи с чем не могут достоверно подтвердить недобросовестность ответчика. Суд апелляционной инстанции отмечает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции данным доводам дана надлежащая и правильная оценка.  

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта (ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной  инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Оренбургской области от 21 июля 2008г. по  делу № А47-7594/2006  оставить без изменения, апелляционные  жалобы  конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Концерн «Оренбургмолоко» Подкопаева О.И. и Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Оренбургского отделения № 8623 –без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

В.В. Баканов

Судьи

Т.В. Мальцева

О.Б. Тимохин