Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2008 по делу n А76-5812/2008. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

А76-5812/2008

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6466/2008

г. Челябинск

13 октября 2008 г.                                                  Дело № А76-5812/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября  2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Фотиной О.Б., Баканова В.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю.,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пантелеевой Надежды Александровны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2008 по делу № А76-5812/2008 (судья Бахарева Е.А.), при участии от подателя жалобы: Лекомцева Е.А. – (доверенность 11.07.2008) от истца  – Тетюковой Е.К. (доверенность от 28.01.2008 № 636)

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям                   г. Челябинска  (далее по тексту – КУИЗО г. Челябинска,  истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Пантелеевой Надежде Александровне (далее по тексту  - Пантелеевой Н.А., ответчик)    с иском (с учетом уточнений)  о   взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 457103,92 рубля, неустойки за просрочку за период с 10.10.2006 по 13.03.2008 оплаты в размере 384227,04 рубля.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.07.2008 исковые требования КУИЗО г. Челябинска  удовлетворены.  

Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами ежегодно с 2005  заключались  договоры аренды. Договор аренды от 25.01.2007 года продлен на неопределенный срок и расторгнут 13.03.2008 года. Поскольку арендатором  работы по капитальному ремонту, на производство которых истцом было выдано разрешение, произведены не были, ответчик обязан уплатить арендную плату.

Не согласившись с принятым решением, ИП Пантелеева Н.А. обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении  иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что истцом не были переданы инвентаризационные документы, техническая документация, необходимая для капитального ремонта и составления проектной документации. Истец не выполнил просьбу об инвентаризации пристроя по заявлению от 18.08.2005 года. Поскольку истец препятствовал выдаче технического паспорта, арендованное имущество нуждалось в капитальном ремонте, который  истцом произведен не был, арендодатель был лишен возможности использования имущества по назначению по вине истца, в силу чего обязанность внесения  арендной платы отсутствует.

Представитель подателя апелляционной  жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал, изложив их в тезисной форме, кроме того, дополнительно пояснил, что истцом после выдаче разрешения на производство капитального ремонта необоснованно увеличивалась при перезаключении договоров арендная плата, т.к.  имущество не могло использоваться по назначению, о чем истцу было известно. С учетом указанного полагает  взыскание неустойки  необоснованным.

Представитель истца  в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая данные доводы несостоятельными.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела,  Пантелеева Надежда Александровна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 22.04.2007 года Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Советскому району г. Челябинска в внесением записи в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей за основным государственным регистрационным номером 304745120400013.

Объект,   расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Обская, 6, включен в Реестр муниципальной собственности города Челябинска.

КУИЗО осуществляет права собственника муниципального имущества г. Челябинска в пределах предоставленных ему полномочий на основании Положения о КУИЗО.

21.10.2004 года между КУИЗО (арендодатель) и ИП Пантелеевой Н.А. (арендатор) заключен договор аренды № 9-7547, согласно условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда – нежилые помещения (далее помещения), расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Обская, 6, общей площадью 363,1 кв.м., сроком  с 19.10.2004 по 07.10.2005 года (п. п. 1.1, 2.1).

В соответствии с п. 4.2.3 договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату.

В соответствии с п. 5.1, Приложением № 1 порядок расчетов по договору определен сторонами авансом до 10 числа текущего месяца путем перечисления суммы согласно приложенному расчету.

Расчет арендной платы согласован сторонами и является Приложением № 1 к договору.

В соответствии с п. 5.2 договора перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением действующего порядка расчета либо базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором в обязательном порядке с момента ее введения в действие Постановлением главы города.

21.02.2005 года между КУИЗО (арендодатель) и ИП Пантелеевой Н.А. (арендатор) заключен договор аренды № 9-7547, согласно условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда – нежилые помещения (далее помещения), расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Обская, 6, общей площадью 363,1 кв.м., сроком  с 01.01.2005 по 30.12.2005 года (п. п. 1.1, 2.1). Стороны изменили размер ежемесячной арендной платы.

01.01.2005 года по акту сдачи-приемки нежилого помещения арендодатель передал,  арендатор принял  нежилое помещение расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Обская, 6, суммарной площадью 363,10 кв.м.,  помещение передается в том состоянии, в котором оно находилось на день сдачи, это состояние арендатору известно.

Согласно справки МУП «Управление муниципальными общежитиями г. Челябинска» от 10.03.2005 года  за № 195-и,  нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Обская, 6 находилось в неудовлетворительном состоянии и требовало проведения ремонтных работ.

28.08.2006, 25.01.2007 года между КУИЗО (арендодатель) и ИП Пантелеевой Н.А. (арендатор) заключались договоры аренды № 9-7547, по условиям которых арендодатель передает, арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда – нежилые помещения (далее помещения), расположенные по адресу: г. Челябинск,                ул. Обская, 6, общей площадью 363,1 кв.м.,  сроком действия с 01.01.2006 по 30.12.2006 и 01.01.2007 по 30.12.2007, соответственно (п. п. 1.1, 2.1).

В соответствии с п. 6.6 договора аренды от 25.01.2007 арендодатель в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

20.09.2006 и 12.12.2006 года  КУИЗО г. Челябинска выданы разрешения ИП Пантелеевой Н.А. на проведение работ по капитальному ремонту в счет арендной платы. Сроки проведения капитальных работ устанавливались с 01.909.2006 по 01.12.2006 и с 01.12.2006 по 01.06.2007.

По истечении срока договора № 9-7547 от 25.01.2007 ИП Пантелеева Н.А. продолжала пользоваться арендуемым помещением.

06.02.2008 года КУИЗО г. Челябинска уведомил ИП Пантелееву Н.А. о необходимости погашения задолженности по арендной плате, поскольку работы по капитальному ремонту произведены не были.

Размер арендной платы с 01.01.2008 года согласован сторонами в  представленном расчете.

12.03.2008 года  нежилое помещение, расположенное по ул. Обской, 6 г. Челябинска ИП Пантелеевой Н.А. по акту сдачи-приемки нежилого помещения передано  КУИЗО г. Челябинска.

Не исполнение ответчиком требования о внесении арендной платы    явилось основанием обращения истца в суд.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ  является полное и своевременное внесение арендной платы.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Обязательства в силу ст. 309, 310  ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Так как по истечении срока договора № 9-7547 от 25.01.2007 года ИП Пантелеева Н.А. продолжала пользоваться арендуемым помещением, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возобновлении договора аренды от 25.01.2007 на неопределенный срок.

Поскольку между сторонами заключен договор аренды, который сторонами не оспорен, недействительным не признан, факт передачи имущества истцом ответчику нашел свое подтверждение, ответчиком, доказательств исполнения обязательств по оплате, а также отсутствия вины в неисполнении обязательства  не представлено, то у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы.

Из письменных материалов дела следует, что ответчиком не оспаривается размер предъявленной суммы арендных платежей и период просрочки ее уплаты. Ответчик возражает против заявленных требований, по тем основаниям, что арендодателем не исполнена обязанность по капитальному ремонту помещения,  в результате чего у арендатора отсутствовала возможность использовать нежилое помещение по назначению.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Нормой п.  1 ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по-своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержат сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или  проверки  его  исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Поскольку, ответчиком доказательств того, что при обнаружении недостатков арендованного имущества,  им реализованы права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ, а также учитывая, что согласно пунктам 1.2 договоров аренды  арендатор (ответчик) знал о состоянии передаваемого в аренду имущества, претензий по его  качеству не предъявлял, доказательств проведения ремонтных работ собственными силами либо с привлечением подрядных организаций не представлено, то вывод суда первой инстанции о  взыскании с ответчика в пользу истца  задолженности по арендной плате в сумме 457103,92 рубля является верным.

Расчет задолженности судом проверен, сомнений не вызывает.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Удовлетворяя  исковые требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что п. 6.6 договора  предусмотрена пеня  в размере 0,3% за неуплату полностью или частично арендной платы арендатором, факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден, расчет пени не оспорен ответчиком, судом проверен, сомнений не вызывает.

Довод жалобы о том, истцом не были переданы инвентаризационные документы, техническая документация, необходимая для производна капитального ремонта и составления  проектной документации  несостоятелен, поскольку какими-либо доказательствами не подтвержден. Доказательств того, что ответчик воспользовался правами, предоставленными ей ст. ст. 612 ГК РФ суду не представлено, следовательно, обязанность по выплате арендной платы лежит на ответчике.

Довод жалобы о том, что истец не выполнил просьбу об инвентаризации пристроя по заявлению от 18.08.2005 года, отклоняется. Указанное заявление в адрес истца ответчиком не направлялось. Управляющая организация – МУП «УМО» стороной по договору аренды не является, в силу чего указанный довод не имеет самостоятельного юридического значения для рассмотрения вопроса о взыскании арендной платы по договору аренды.

Также не может быть принят во внимание довод жалобы, согласно которому истец препятствовал выдаче технического паспорта, арендованное имущество нуждалось в капитальном ремонте, который истцом произведен не был, арендодатель был лишен возможности использования имущества по назначению по вине истца.  Доказательств того, что истец препятствовал выдаче технического паспорта суду не представлено. 20.09.2006 года истцом дано разрешение на проведение капитального ремонта нежилого помещения, сданного в аренду ответчику в счет арендной платы.  

Нарушений