Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 по делу n А76-7204/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно порядку проведения государственной регистрации прав, установленному ст.13 Закона о регистрации, к обязательным действиям, отнесенным к компетенции регистрирующего органа, отнесены правовая  экспертиза документов и проверка законности сделки. Под правовой экспертизой законодатель понимает изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае в компетенцию Управления входило установление юридического факта, являющегося бесспорным основанием для расторжения в одностороннем порядке спорного договора аренды и, соответственно, прекращения обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество в виде аренды. Суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что предложение государственного регистратора представить документы, необходимые для совершения регистрационных действий, не может расцениваться как контроль над правоотношениями сторон.

Из материалов дела усматривается, что ИП Карелина Л.Г. обратилась в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением от 07.02.2008 о погашении записи об аренде на объекты недвижимого имущества на основании данного заявления (л.д.40).

Порядок государственной регистрации аренды недвижимого имущества регламентирован ст.26 Закона о регистрации, нормами которой установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п.1).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества  может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, соответственно, государственная регистрация прекращения обременения прав арендодателя может быть проведена по заявлению одной из сторон договора.

Пунктом 2 ст.16 Закона о регистрации установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Перечень оснований для государственной регистрации установлен п.1 ст.17 Закона о регистрации, из анализа положений которой следует, что под основаниями для государственной регистрации законодатель подразумевает юридические факты, порождающие права, а также документы, которыми подтверждаются подобные факты. При этом указанная статья содержит применительно к основаниям для государственной регистрации единый перечень документов вне зависимости от того, идет ли речь о наличии прав на недвижимое имущество - их возникновении, прекращении, переходе (обременении), либо о совершении сделок с недвижимостью.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что действующим законодательством прямо не предусмотрено, что погашение регистрационной записи об аренде возможно на основании заявления арендатора или арендодателя.

В соответствии с положениями ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в установленных настоящей статьей случаях, кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.3 ст.450 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что соглашением сторон был предусмотрен  односторонний отказ от исполнения договора полностью в случае неоплаты арендатором задолженности по арендной плате и начисленной пени до 05.03.2007 и несоблюдения арендатором указанных в дополнительном соглашении к спорному договору аренды обязательств.  

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с Управлением в том, что из заявления от 07.02.2008, поданного ИП Карелиной Л.Г. в Ашинский отдел Управления,        не представляется возможным установить, что является, по мнению заявителя, основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации аренды на указанные в заявлении объекты недвижимости.   

На основании положений п.1 ст.19 Закона о регистрации государственный регистратор при возникновении у него сомнений, в том числе,  в наличии оснований для государственной регистрации прав приостанавливает государственную регистрацию. При этом государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, тогда как заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав.

В соответствии с п.2 ст.19 Закона о регистрации в случае, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Материалами дела установлено, что заявитель уведомлен о приостановлении государственной регистрации, начиная с 22.02.2008, на срок до 21.03.2008, у него истребованы дополнительные документы для проверки соблюдения ст.450 ГК РФ: соглашение сторон о расторжении договора аренды, заключенного сроком до 31.08.2009, документы, определенно свидетельствующие о том, что арендатор не исполнил обязанности указанные в п. 10.4 договора аренды от 16.10.2006. Причиной отказа заявителю в погашении регистрационной записи об аренде явилось непредставление ИП Карелиной Л.Г. указанных в уведомлениях о приостановлениях документов (абзацы 4 и 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции и позицией Управления в том, что соглашение сторон о расторжении договора аренды и о возможности одностороннего расторжения договора в случаях наступления обстоятельств, предусмотренных п.10.4 договора аренды и п.9 дополнительного соглашения, являются сделками, совершенными под отменительным условием.

В соответствии с п.2 ст.157 ГК РФ сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В связи с изложенным вывод суда первой инстанции о том, что для проверки законности совершаемой сделки необходимо установить факт наступления оговоренного события, основан на законе.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции учитывает также, что документы, определенно свидетельствующие о том, что арендатор не исполнил обязанности указанные в п.10.4 договора аренды от 16.10.2006, в материалах дела отсутствуют, а также то обстоятельство, что ООО «Аджигардак», являющийся стороной спорного договора аренды, отрицает факт нарушения обязательств спорного договора аренды арендатором, с которым ИП Карелина Л.Г. связывает своё право арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке. Вопрос о нарушении обязательств арендатором, которое могло бы повлечь расторжение договора аренды в одностороннем порядке, не был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и не может быть исследован судом в рамках апелляционного производства по рассматриваемой апелляционной жалобе.    

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что дополнительное соглашение к договору аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.04.2007, то есть уже после наступления даты (06.03.2007), с которой стороны связывали возможность одностороннего отказа от договора со стороны арендодателя при неоплате арендатором задолженности по арендной плате и начисленной пени до 05.03.2007. Следовательно, данные обстоятельства (неоплата арендатором задолженности по арендной плате и начисленной пени до 05.03.2007), даже если они имели место быть, не могли являться основанием для одностороннего отказа от договора аренды со стороны заявителя по делу.

Также, по мнению суда апелляционной инстанции, иной подход к разрешению рассматриваемого спора, предлагаемый подателем апелляционной жалобы (а именно: обязанность регистрирующего органа погасить записи о регистрации аренды только на основании заявления одной стороны без истребования подтверждающих прекращение арендных отношений документов), может привести к нарушению прав и законных интересов другой стороны договора аренды.   

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы в полном объеме как основанные на неверном толковании закона.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что совокупность условий для признания недействительным обжалованного ненормативного акта органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно: противоречие обжалованного отказа требованиям законодательства и нарушение им прав и законных интересов заявителя, отсутствует. Соответственно, на Управление не может быть возложена обязанность погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи об аренде в десятидневный срок

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в ч.4 ст.270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь ст.ст.258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.07.2008 по делу № А76-7204/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карелиной Ларисы Геннадьевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья                                                        Л.В.Пивоварова                                        

Судьи                                                                                                 В.В.Баканов  

Л.П.Ермолаева