Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2008 по делу n А07-7484/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

12

А07-7484/2008

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-7160/2008

г.Челябинск

28 ноября 2008 г.                                                                   Дело № А07-7484/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Бояршиновой Е.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия «Универсальный торговый комплекс «Центральный» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.08.2008 по делу № А07-7484/2008 (судья Мавлютов И.Т.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Хасанова А.Б. (доверенность от 28.01.2008 № 82), от общества с ограниченной ответственностью «Агентство услуг населению «Ритон» - Овчинникова А.И. (доверенность от 08.04.2008),

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие «Универсальный торговый комплекс «Центральный» (далее – истец, МУП «УТК «Центральный», предприятие, податель апелляционной жалобы) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство услуг населению «Ритон» (далее – ответчик, ООО «АУН «Ритон», общество) с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, путем сноса самовольно возведенных строений: литера 1 В общей площадью 208,9 кв. м и литера 1 Д общей площадью 203,6 кв. м (т. 1 л.д. 4, 5).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа город Стерлитамак (далее – администрация) и Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Стерлитамаку (далее – КУСМ по г. Стерлитамаку).

Решением суда первой инстанции от 28.08.2008 (резолютивная часть объявлена 21.08.2008) в удовлетворении исковых требований отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что самовольные постройки, на которые указывает истец, на спорном земельном участке отсутствуют. Суд первой инстанции пришел к выводу, что между МУП «УТК «Центральный» (арендатор) и ООО «АУН «Ритон» (субарендатор) арендные отношения по поводу указанного земельного участка в силу положений п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) фактически продолжены путем совершения сторонами конклюдентных действий, а именно: ответчик продолжал оплачивать арендную плату, истец принимал эту оплату без возражений после расторжения договора аренды от 24.06.2005 № 314 и заключения нового договора аренды на тот же земельный участок от 15.01.2008 № 36-08-59 зем. Также у ООО «АУН «Ритон» имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное администрацией             г.Стерлитамака от 28.12.2007. При таких обстоятельствах суд первой инстанции не усмотрел наличие препятствий в пользовании спорным земельным участком со стороны ответчика.

МУП «УТК «Центральный» с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить, взыскать с ответчика в пользу предприятия уплаченную государственную пошлину.

Доводы подателя апелляционной жалобы сводятся к тому, что у общества на момент рассмотрения спора правовые основания для использования спорного земельного участка отсутствуют. По мнению предприятия, суд первой инстанции неверно истолковал норму п. 1 ст. 618 ГК РФ. Данная норма закона, согласно которой если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, является императивной. Податель апелляционной жалобы считает, что в этом случае право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, не может быть реализовано путем совершения конклюдентных действий. ООО «АУН «Ритон» с предложением заключить договор субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, к МУП «УТК «Центральный» не обращалось. Истец возвратил ответчику излишне уплаченную арендную плату. Отвод земельного участка для строительства ответчику в установленном законом порядке также не производился. Право предприятия на спорный земельный участок в установленном законом порядке не прекращено.

ООО «АУН «Ритон» представило письменные возражения на апелляционную жалобу, просит оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений общество указывает на наличие у него разрешения на строительство спорного объекта недвижимости, которое было выдано на основании договора субаренды земельного участка от 27.05.2005 № 69/05.

КУСМ по г. Стерлитамаку представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме. КУСМ по г. Стерлитамаку поддерживает доводы апелляционной жалобы и их правовое обоснование. Также в отзыве указано на противоречия в выводах суда первой инстанции, а именно: с одной стороны, суд пришел к выводу, что «у ответчика на земельном участке, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, построено и эксплуатируется самовольное строение», с другой стороны - суд «не усматривает наличия самовольных построек». Кроме того, КУСМ по г. Стерлитамаку отмечает, что ответчиком не представлены документы, подтверждающие его право собственности на строения, расположенные на спорном земельном участке.

Иные лица, участвующие в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2008 судебное заседание было отложено на 25.11.2008 на 11 час. 00 мин. в порядке ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств, необходимых для рассмотрения дела по существу.

24 ноября 2008 г. на основании п. 2 ч. 2 ст. 18 АПК РФ распоряжением заместителя Председателя Восемнадцатого арбитражного суда Российской Федерации по настоящему делу произведена замена судей в составе суда: судья Баканов В.В. заменен на судью Ермолаеву Л.П. ввиду нахождения судьи  Баканова В.В. в отпуске. После замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.  

Представитель МУП «УТК «Центральный» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Указал, что земельный участок находился в пользовании государственного унитарного предприятия «Колхозный рынок» задолго до заключения договора аренды земельного участка от 24.06.2005 № 314. Земельный участок под строительство спорных объектов ООО «АУН «Ритон» не выделялся. Договоры субаренды с ответчиком были заключены для эксплуатации возведенных строений.

Представитель ООО «АУН «Ритон» в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, пояснил, что исковые требования о сносе спорных построек не могут быть заявлены МУП «УТК «Центральный», поскольку предприятие не является собственником земельного участка; надлежащим землеотводным документом является договор субаренды. Также указал, что спорный объект недвижимости самовольной постройкой не является, поскольку у ООО «АУН «Ритон» имеется разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.   

Администрация и КУСМ по г. Стерлитамаку явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

24 июня 2005 г. между администрацией городского округа город Стерлитамак (арендодатель) и государственным унитарным предприятием  «Колхозный рынок» (далее – ГУП «Колхозный рынок») (арендатор) был заключен договор аренды № 314 (т. 1 л.д. 8-10), предметом которого является земельный участок площадью 38 591 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5 и имеющий кадастровый номер 02:56:06 04 04:0458. Указанный договор заключен на срок с 27.05.2005 по 25.05.2010 (п. 2.1 договора), зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 27.07.2005, что подтверждается штампом регистрационной надписи (т. 1 оборот л.д. 43).

Земельный участок площадью 38 591 кв. м передан ГУП «Колхозный рынок» по акту приема-передачи от 27.05.2005 (т. 1 л.д. 40).

27 мая 2005 г. между администрацией, ГУП «Колхозный рынок» и ООО       «АУН «Ритон» подписан договор субаренды № 69/05 (т. 2 л.д. 16-20) земельного участка площадью 696 кв. м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5. Срок субаренды определен сторонами с 27.05.2005 по 31.12.2005 (п. 2.1 договора).

27 мая 2005 г. во исполнение данного договора субаренды между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи земельного участка площадью 696 кв.м (т. 2 л.д. 21).

01 января 2006 г. между КУСМ, ГУП «Колхозный рынок» и ООО «АУН «Ритон» подписан договор субаренды № 09/06 (т.2 л.д. 22-26) земельного участка площадью 696 кв.м, расположенного по адресу: г.Стерлитамак, ул.Комсомольская, 5. Срок субаренды определен сторонами с 01.01.2006 по 30.12.2006 (п. 2.1 договора).

01 января 2006 г. во исполнение данного договора субаренды между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи земельного участка площадью 696 кв.м (т. 2 л.д. 27).

На основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 № 312 ГУП «Колхозный рынок» передано в муниципальную собственность, что следует из устава муниципального унитарного предприятия «Колхозный рынок» (далее – МУП «Колхозный рынок») (т. 1 л.д. 28-36).

17 октября 2007 г. между КУСМ, МУП «Колхозный рынок» и ООО «АУН «Ритон» подписан договор субаренды № 13/07 (т. 1 л.д. 19-22) земельного участка площадью 696 кв. м, расположенного на территории МУП «Колхозный рынок». Срок субаренды определен сторонами с 17.10.2007 по 01.10.2008 (п. 2.1 договора).

17 октября 2007 г. во исполнение данного договора субаренды между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи земельного участка площадью 696 кв. м (т. 1 л.д. 23).

Постановлением администрации городского округа город Стерлитамак от 29.10.2007 № 2370 МУП «Колхозный рынок» переименовано в муниципальное унитарное предприятие «Универсальный торговый комплекс «Центральный» (т. 1 л.д. 27).

15 января 2008 г. между КУСМ по г. Стерлитамаку (арендодатель) и МУП «УТК «Центральный» заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 24.06.2005 № 314 (т. 1 л.д. 45). Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 01.02.2008, что подтверждается штампом регистрационной надписи (т. 1 оборот л.д. 45).

15 января 2008 г. между КУСМ по г. Стерлитамаку (арендодатель) и МУП «УТК «Центральный» заключен договор аренды земельного участка № 36-08-59 зем (т. 1 л.д. 11), предметом которого является земельный участок площадью 34 596 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, и имеющий кадастровый номер 02:56:06 04 04:0541. Указанный договор заключен на срок с 18.12.2007 по 18.12.2012 (п. 2.1 договора), зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 20.02.2008, что подтверждается штампом регистрационной надписи (т. 1 оборот л.д. 18).

На основании постановления администрации г. Стерлитамака от 24.10.2000 № 2105 «О мерах по модернизации колхозного рынка и малых рынков» (т. 1 л.д. 84, 85) истец выступил заказчиком по проектированию реконструкции МП «Колхозный рынок», в связи с чем 21.11.2003 актом выбора земельного участка был осуществлен предварительный выбор земельного участка на территории МУП «Колхозный рынок» под размещение торговых рядов (т. 1 л.д. 89).

Заказчиком рабочего проекта выступил ответчик (протокол градостроительного совета от 09.06.2004, постановление администрации г. Стерлитамак № 672 от 29.03.2004 (т. 1 л.д. 90-92)), 26.01.2006 ему же было выдано разрешение на строительство торговых рядов на территории МУП «Колхозный рынок» (т. 1 л.д. 94).

28 декабря 2007 г. ООО «АУН «Ритон» администрацией г. Стерлитамак выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU33070002005001-229,  согласно которому вновь созданным объектом являются торговые ряды на территории МУП «Колхозный рынок», количество зданий – 2 (24 павильона)   (т. 1 л.д. 96).

Указанные здания являются объектами недвижимости, что подтверждается техническим паспортом на комплекс зданий, выданным государственным унитарным предприятием «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан» по состоянию на 23.11.2007 (т. 1 л.д. 107-114). Общая площадь здания – торговые ряды литера 1 В, составляет 208,9 кв. м, общая площадь здания – торговые ряды литера 1 Д,  составляет 203,6 кв. м.

07 июня 2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан отказано в государственной регистрации права  собственности ООО «АУН «Ритон» на объект недвижимости, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, д.5, на основании п.п. 1, 2 ст. 19, абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с непредставлением на регистрацию разрешения на строительство и землеотводных документов (т. 1 л.д. 131).

Считая возведенные на своей территории объекты недвижимости – торговые ряды, самовольными постройками, МУП «УТК «Центральный» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.    

25 ноября 2008 г. ООО «АУН «Ритон» дополнительно представлены доказательства, свидетельствующие о следующих обстоятельствах.

Согласно письма администрации городского округа г. Стерлитамак от 01.11.2008 № 1653 в разрешении на строительство торговых рядов на территории МУП «Колхозный рынок», выданному