Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2008 по делу n А07-7484/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ООО «АУН «Ритон» 26.01.2006, договор аренды от 18.10.2005 № 537 указан ошибочно. Фактически в данном разрешении должен быть указан земельный участок площадью 696 кв. м, предоставленный ООО «АУН «Ритон» по договору субаренды от 27.05.2005 № 69/05.

Согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданному Стерлитамакским городским филиалом Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Республике Башкортостан (далее - Стерлитамакский городской филиал ФГУ ЗКП по Республике Башкортостан) 23.09.2004 № 256/04-04-6280, земельный участок площадью 696 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, поставлен на кадастровый учет под кадастровым номером 02:56:06 04 04:0437.

Вместе с тем в материалы дела представлен кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный Стерлитамакским городским филиалом ФГУ ЗКП по Республике Башкортостан 23.06.2005 № 256/05-02-4171 (т.1 л.д. 41-43) на земельный участок площадью 38 591 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, с кадастровым номером 02:56:06 04 04:0458, согласно которому указанный выше земельный участок площадью 696 кв. м ликвидирован и вошел в состав земельного участка площадью 38 591 кв. м.

В свою очередь согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданному Стерлитамакским городским филиалом ФГУ ЗКП по Республике Башкортостан 19.12.2007 № 256/07-06-8279 (т. 1 л.д. 17-18) указанный выше земельный участок с кадастровым номером 02:56:06 04 04:0458 ликвидирован и вошел в состав  земельного участка площадью 34 596 кв. м, расположенного по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, с кадастровым номером                    02:56:06 04 04:0541.

Также 25.11.2008 МУП «УТК «Центральный» заявлено, а судом апелляционной инстанции в порядке ст. 268 АПК РФ удовлетворено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного документа – письма Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике Башкортостан от 21.11.2008 № 1398/1229, свидетельствующего о том, что по состоянию на 20.11.2008 в базе данных ПК Единого государственного реестра земель Стерлитамакского городского кадастрового района земельные участки с кадастровыми номерами 02:56:060404:454 и 02:56:060404:455, расположенные по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, ликвидированы. Земельный участок с кадастровым номером 02:56:060404:541 поставлен на государственный кадастровый учет 19.12.2007 на основании постановления администрации городского округа город Стерлитамак от 18.12.2007 № 2274. Данный земельный участок, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, 5, образован из земельных участков с кадастровыми номерами 02:56:060404:9, 02:56:060404:458.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца, ответчика, усматривает наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу ст.ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении препятствий подлежит удовлетворению при доказанности наличия права собственности, иного вещного либо обязательственного права у истца (наличие законных основания для владения имуществом), существования препятствий в осуществлении права, не соединенных с лишением владения; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. В соответствии с подп. 4 п. 2 этой же статьи действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В п. 2 ст. 62 ЗК РФ предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В соответствии с положениями п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из материалов дела усматривается, что МУП «УТК «Центральный» использует земельный участок площадью 34 596 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, на основании договора аренды земельного участка от 15.01.2008 № 36-08-59 зем, зарегистрированного в установленном законном порядке. В состав данного участка входит земельный участок площадью 696 кв. м, на котором расположены спорные торговые ряды.  Разрешенное использование земельного участка площадью 34 596 кв. м – для организации торговой деятельности и обслуживания торговых павильонов.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Учитывая то, что из материалов дела и объяснений представителей лиц, участвующих в деле, следует, что на момент возведения спорных объектов истец являлся законным владельцем земельного участка, на котором возведены спорные объекты, а также вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае истцом выбран надлежащий способ защиты нарушенного, по мнению истца, права и отклоняет как основанные на неверном толковании норме действующего законодательства возражения ответчика о том, что исковые требования о сносе спорных построек не могут быть заявлены МУП «УТК «Центральный», поскольку предприятие не является собственником земельного участка.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что самовольность постройки имеет место при наличии хотя бы одного из трех названных в п. 1 ст. 222 ГК РФ  признаков.

Как следует из материалов дела, ООО «АУН «Ритон» возвело спорный объект недвижимости на земельном участке площадью 696 кв. м, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5.

В качестве документа, устанавливающего права общества на данный земельный участок, ответчиком заявлен договор субаренды земельного участка от 27.05.2005 № 69/05, который, в свою очередь, дважды перезаключался – договор субаренды от 01.01.2006 № 09/06, договор субаренды от 17.10.2007     № 13/07.

Между тем, ЗК РФ установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства (ст. 30), который не содержит нормы, предоставляющей арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, право сдавать арендованный земельный участок с разрешенным использованием - для организации торговой деятельности и обслуживания торговых павильонов, в субаренду (поднаем) для целей  строительства иному лицу.

Суд апелляционной инстанции отмечает также, что согласно одному из принципов гражданских правоотношений никто не может передать больше прав, чем имеет сам.

Кроме того, как следует из условий п. 1.1 указанных выше договоров субаренды  земельный участок площадью 696 кв. м, переданный обществу в субаренду, предназначался для использования в целях обслуживания торговой площади 696 кв. м (т. 1  л.д. 19; т. 2  л.д. 16,22). При этом ЗК РФ предусматривает целевой характер использования земельных участков.

Также суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, приходит также к выводу о том, что указанные выше договоры субаренды земельного участка от 27.05.2005 № 69/05, от  01.01.2006 № 09/06, от 17.10.2007 № 13/07, являются незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора субаренды, соответственно, данные договоры субаренды не порождают для сторон каких-либо юридических последствий в силу следующего.   

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут выступать земельные участки и части земельных участков, при этом согласно   п. 2 ст. 6 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату совершения спорных договоров субаренды, земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Нормой ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», действовавшего на дату совершения спорных договоров субаренды, установлено, что государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Исходя из анализа указанных выше норм земельного и гражданского законодательства следует, что предметом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, либо часть земельного участка, границы которой определенно установлены.

Из материалов дела усматривается, что договоры субаренды земельного участка от 27.05.2005 № 69/05, от  01.01.2006 № 09/06, от 17.10.2007 № 13/07 не содержат как указания на кадастровый номер переданного в субаренду земельного участка площадью 696 кв. м, так и описания его в качестве части другого земельного участка. Следовательно, в указанных договорах субаренды  данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта субаренды, отсутствуют.  

Иные доказательства того, что ООО «АУН «Ритон» осуществило строительство спорных объектов на земельном участке, отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, в материалах дела отсутствуют.

Из материалов дела следует, что спорные объекты возведены ООО «АУН «Ритон» для себя, а не для истца на основании каких-либо обязательственных правоотношений с последним.   

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорные объекты недвижимости - торговые ряды, являются самовольной постройкой, поскольку созданы на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Доказательства того, что у ООО «АУН «Ритон» возникло право собственности на данный объект недвижимости, в материалах дела также отсутствуют.  

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае возложение на общество обязанности устранить  препятствия в пользовании земельным участком, принадлежащим истцу на праве аренды, путем сноса самовольных построек соответствует приведенным выше нормам гражданского и земельного законодательства.

Поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение суда подлежит отмене на основании ч. 1 ст. 270 АПК РФ, по делу надлежит принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, а именно: ООО «АУН «Ритон» надлежит обязать устранить препятствия в пользовании МУП «УТК «Центральный» земельным участком, расположенным по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5, площадью 34 596 кв. м, с кадастровым номером 02:56:06 04 04:0541, путем сноса (полной разборки) за свой счет в течение трех месяцев