Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 по делу n А76-2965/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-2965/2008

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8251/2008

г.Челябинск

19 декабря 2008 г.                                                                   Дело № А76-2965/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Бояршиновой Е.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2008 по делу                          № А76-2965/2008 (судья Воронин А.Г.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Сосниной Е.В. (доверенность от 11.12.2008),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трёхгорного Челябинской области (далее – истец, комитет, податель апелляционной жалобы) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «САНРАЙЗ» (далее – ответчик 1, ООО «САНРАЙЗ»)  и обществу с ограниченной ответственностью «ЮжУралБизнес» (далее – ответчик 2, ООО «ЮжУралБизнес») с иском о взыскании с ответчика 1 задолженности по арендной плате в размере 2 422 085 руб. и пени 166 314 руб. 40 коп. (всего:  2 588 399 руб. 40 коп.); с ответчика 2 - задолженности по арендной плате в размере 1 922 085 руб. и пени 166 314 руб. 40 коп. (всего: 2 088 399 руб. 40 коп.) (с учетом уточненных требований).

Решением суда первой инстанции от 30.09.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что требования истца основаны на договоре аренды № 214 от 01.10.2006, который является незаключённым ввиду несогласования сторонами предмета аренды - земельного участка с кадастровым номером                 74:42:010309:0022. Суд первой инстанции указал, что мероприятия по определению местоположения и границ на местности указанного земельного участка не проводились, границы его не описаны и не удостоверены в установленном законом порядке соответствующим уполномоченным государственным органом, площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке. Незаключённый договор не порождает правовых последствий для сторон его подписавших, в связи с чем обязательство по оплате арендных платежей у ответчиков                не возникло; требование о взыскании договорной неустойки также не подлежит удовлетворению. В качестве правового обоснования указаны нормы ст. 8, п. 1 ст. 432, ст. 606, ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 22, п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 1, ст. 7 Федерального закона от 02.01.2000        № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее – Закон о земельном кадастре). В силу указанного суд не принял признание ООО «ЮжУралБизнес» исковых требований.

Комитет с решением суда первой инстанции не согласился, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что спорный договор аренды № 214 от 01.10.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с положениями ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Комитет полагает, что в рамках настоящего дела суд не может исследовать вопрос о заключенности договора, поскольку в силу осуществления государственной регистрации данный договор государством признан заключенным и действительным, если в судебном порядке не доказано иное. Также комитет указывает на нарушение судом первой инстанции норм    п. 2 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), а именно: один из ответчиков в судебном заседании с иском согласился и выразил готовность оплатить задолженность, тогда как в силу указанной выше процессуальной нормы признанные сторонами обстоятельства принимаются судом в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания, за исключением случаев, названных в п. 4 ст. 70 АПК РФ. В дополнении к апелляционной жалобе комитет указал, что судом первой инстанции к участию в деле не привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее – УФРСР), тогда как на основании обжалуемого решения УФРС обязано погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) запись о государственной регистрации спорного договора аренды. Кроме того, податель апелляционной жалобы считает, что, выступая в качестве истца по настоящему делу, комитет осуществляет защиту интересов бюджета Трехгорного городского округа, в связи с чем освобождается от уплаты государственной пошлины в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).  

ООО «САНРАЙЗ» и ООО «ЮжУралБизнес» письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

С учетом мнения представителя подателя апелляционной жалобы и в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчиков.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО «САНРАЙЗ» и ООО «ЮжУралБизнес» на основании постановления главы города Трёхгорный Челябинской области № 850 от 23.10.2006 (т. 1 л.д. 25) предоставлен в аренду на срок 49 лет для совместного пользования в равных долях из категории земель поселений земельный участок площадью                    3 103,8 кв. м с кадастровым номером 74:42:010309:0022, расположенный по адресу: г. Трёхгорный, ул. Строителей, 6а, для эксплуатации комплекса «Автозаправочная станция (АЗС) для обслуживания легковых автомобилей на 80 заправок в час».

01 октября 2006 г. между истцом (арендодатель) и ответчиками (арендаторы) подписан договор аренды № 214 (т. 1 л.д. 26-28), предметом которого является земельный участок площадью 3 103,8 кв. м, с кадастровым номером 74:42:010309:0022, расположенный по адресу: Челябинская область,                   г. Трёхгорный, ул. Строителей, 6а, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к договору (приложение № 1) и являющемся его неотъемлемой частью (категория земель - земли поселений; разрешенное использование - для эксплуатации комплекса «Автозаправочная станция (АЗС) для обслуживания легковых автомобилей на 80 заправок в час»).

Размер арендной платы за участок в год составляет 4 353 141 руб. 62 коп. (п. 2.1 договора); арендная плата вносится арендаторами ежемесячно частями, установленными согласно «расчётных платежей» (приложение № 2 к договору), являющихся неотъемлемой частью договора, не позднее 25 числа отчётного месяца путём перечисления на указанный расчётный счёт (п. 2.2 договора); арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приёма-передачи участка (п. 2.3 договора).

В соответствии с условиями договора арендодатель обязан передать арендаторам участок по акту приёма-передачи (приложение № 3 к договору), своевременно производить перерасчёт арендной платы и своевременно информировать об этом арендаторов (п. 3.2 договора); арендаторы обязаны уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. 4.2.3 договора). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендаторы уплачивают арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый календарный день просрочки платежа (п. 5.2 договора).

Срок аренды установлен с 01.08.2006 по 31.07.2055 (п. 8.1 договора).

Договор аренды № 214 от 01.10.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1 оборот л.д. 28), а также справкой Трёхгорного отдела УФРС от 19.07.2007 № 42/009/2007-392-42/410 (т. 1 л.д. 37), согласно которой договор аренды № 214 от 01.10.2006 зарегистрирован 19.07.2007, номер регистрации      74-74-42/009/2007-392.

Акт приёма-передачи земельного участка от 01.08.2006 подтверждает факт передачи арендаторам земельного участка площадью 3 103,8 кв. м                  (т. 1 л.д. 29).

Сторонами согласован размер арендной платы на 2006 год (приложение №№ 2а, 2б к договору № 214 от 01.10.2006) всего в год для ООО «САНРАЙЗ» 430 373 руб. 22 коп (т. 1 л.д. 30), для ООО «ЮжУралБизнес» 430 373 руб.                 22 коп (т. 1 л.д. 32).

Сторонами согласован размер арендной платы на 2007 год (приложение №№ 2а, 2б к договору № 214 от 01.10.2006) всего в год для ООО Холдинговая компания «САНРАЙЗ» 2 176 570 руб. 81 коп. (т. 1 л.д. 31), для ООО «ЮжУралБизнес» 2 176 570 руб. 81 коп. (т. 1 л.д. 33).

Трёхгорненским филиалом – отделом ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Челябинской области 20.09.2006 выдан кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) за        № 42/06-1-411 (т. 1 л.д. 34-36), согласно которому земельный участок имеет  кадастровый номер 74:42:010309:0022; его местоположение: г. Трёхгорный,          ул. Строителей, 6а; категория земель: земли поселений; разрешённое использование (назначение): для эксплуатации комплекса «Автозаправочная станция (АЗС) для обслуживания легковых автомобилей на 80 заправок в час»; площадь: 3 103,8 кв. м; особые отметки: площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании.

Истец направил ответчикам претензию от 07.12.2006 № 01-17/3699,         № 01-17/3685 (т. 1 л.д. 15, 16, 20) с требованием в течение десяти дней с момента получения настоящей претензии погасить задолженность по договору № 214 от 01.10.2006 по состоянию на 25.11.2006.

Невнесение ответчиками арендной платы за пользование земельным участком явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями (т. 1 л.д. 3-8, 90).

Ответчик 2 платёжными поручениями (т. 1 л.д. 97, 98) уплатил истцу        500 000 руб. (№ 283 от 20.08.2008) и 521 353 руб. 42 коп. (№ 282 от 20.08.2008) с учётом письма от 30.09.2008 № 100 (т. 1 л.д. 112), всего 1 021 353 руб. 42 коп. арендной платы за землю (до разграничения) за 1, 2, 4 квартал 2007 года по договору № 214 от 01.10.2006.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст.ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (ст.ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за просрочку уплаты арендных платежей, суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.  

Положениями ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания   договора аренды от 01.10.2006 № 214) объектом земельных отношений является земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Статьей 17 Закона о земельном кадастре (утратил силу 17.05.2008) было предусмотрено, что сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в редакции от 18.07.2005) межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности, в том числе, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. При предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лица, совершении сделок с земельными участками землеустройство производится в обязательном порядке (ст. 3 указанного Закона).

Из материалов дела усматривается, что земельный участок был представлен ответчикам в аренду после введения в действие ЗК РФ, Федерального закона «О землеустройстве». Учитывая, что в материалах дела имеется кадастровый план земельного участка, в графе «особые отметки» которого указано: «площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании», суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что в договоре аренды от 01.10.2006 № 214 не согласовано условие о предмете договора, следовательно, данный договор является незаключенным.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку