Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2009 по делу n А76-8973/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-8973/2008

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8775/2008

г. Челябинск

23 января 2009 г.                                                                   Дело № А76-8973/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Соколовой Т.В., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Ивента-М» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.11.2008 по делу                          № А76-8973/2008 (судья Костарева И.В.), при участии от областного государственного унитарного предприятия «Областная казна» - Уряшева А.Е. (доверенность от 10.01.2009 № 15/05), от Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - Наумкина И.В. (доверенность от  12.01.2009),

УСТАНОВИЛ:

областное государственное унитарное предприятие «Областная казна» (далее – истец, ОГУП «Областная казна», предприятие) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к закрытому акционерному обществу «Ивента-М» (далее – ответчик, ЗАО «Ивента-М», общество, податель апелляционной жалобы) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате в размере 563 787 руб. 17 коп., за коммунальные услуги –         30 776 руб. 75 коп., за услуги по содержанию и техническому обслуживанию – 26 734 руб. 38 коп. (всего - 621 298 руб. 30 коп.) ( с учетом уточненных исковых требований).

Заявленные требования истец основывает на нормах ст. 309, п. 1 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. ст. 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство промышленности и природных ресурсов по Челябинской области (далее – министерство, третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 14.11.2008 (резолютивная часть объявлена 11.11.2008) исковые требования удовлетворены в полном объеме.  

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции указал, что  требования истца основаны на законе, договоре, подтверждены материалами дела. Фактическое пользование имуществом подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи нежилых помещений. Право истца на сдачу нежилого помещения в субаренду подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из реестра имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, договором от 12.05.2004 № 158-к, дополнительным соглашением к договору от 01.08.2005. В качестве правового обоснования указаны нормы ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 614 ГК РФ, а также положения соответствующих договоров, заключенных между истцом и ответчиком.

ЗАО «Ивента-М» с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что договор аренды от 12.05.2004 № 158-к является незаключенным, так как в договоре в нарушение требований п. 3 ст. 607 ГК РФ не согласован предмет аренды, а именно: часть помещения по плану строения 29 (площадью 55,2 кв. м) четко не определена, границы её не согласованы. Кроме того, в силу ст. 168 ГК РФ договор аренды от 12.05.2004 № 158-к является ничтожной сделкой, так как министерство (на момент заключения договора - Челябинский областной комитет по управлению государственным имуществом) не являлось собственником спорного имущества, следовательно, в силу ст. 608 ГК РФ не имело права на передачу данного помещения в аренду ОГУП «Областная казна». По всему помещению, переданному в аренду предприятию, проходят инженерно-технические сооружения, а также в данном помещении располагается электрощитовая. Согласно положениям ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорное помещение является общим имуществом в многоквартирном доме и находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном многоквартирном доме.

ОГУП «Областная казна» и министерство представили письменные отзывы на апелляционную жалобу, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просят оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

ОГУП «Областная казна» и министерство дополнительно указывают, что право собственности Челябинской области на спорное помещение возникло 25.12.1992, то есть до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, помещения, переданные в аренду истцу, находятся не в подвале многоквартирного жилого дома, а в подвале пристроя к жилому дому, функционально с ним не связаны, в связи с чем общим имуществом в последнем не являются.  

Представители  ОГУП «Областная казна» и министерства в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу.  

Представитель подателя апелляционной жалобы Сапожников Д.А.            не допущен судом апелляционной инстанции к участию в судебном заседании, поскольку в нарушение положений ст. 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленная в качестве подтверждения полномочий представителя доверенность от 28.08.2008 № 232 не содержит указания на полномочия по представительству в арбитражном суде.  

В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.  

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, согласно выписке из реестра имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области от 19.10.2007 № 3/8013 (т. 1 л. д. 38) нежилое помещение (подвал по плану строения 18-28, часть помещения по плану строения 29) общей площадью 316,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск,               пр. Ленина, д. 68, внесено в реестр имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области 01.02.1993 на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.12.1992 № 1023 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Челябинской области».

12 мая 2004 г. между Челябинским областным комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель) и ОГУП «Областная казна» (арендатор) заключен договор аренды № 158-к (т. 1 л. д. 9-10), предметом которого является объект недвижимого имущества - часть здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 68, подвал, литеры АА1, помещения по плану строения 18-28, часть помещения по плану строения 29. Общая площадь сдаваемой в аренду части здания 316,1 кв. м согласно копии технического паспорта МПТИ от 20.12.1990.

Факт передачи указанного выше объекта недвижимости арендатору подтвержден актом приема-сдачи имущества от 12.05.2004 (т. 1 л. д. 11).

Срок действия договора аренды от 12.05.2004 № 158-к определен сторонами с 12.05.2004 по 07.05.2005 (п. 1.3 договора).

По окончании срока действия договора акт приема-передачи имущества от арендатора к арендодателю не составлялся, истец продолжает пользоваться арендуемым помещением, стороны договора считают его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

На основании постановления губернатора Челябинской области от 17.06.2004 № 266 «Об органах исполнительной власти Челябинской области» Челябинский областной комитет по управлению государственным имуществом был упразднен, передав свои функции вновь образованному Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области, в том числе функции по осуществлению полномочий арендодателя областного государственного имущества.

Дополнительным соглашением от 01.08.2005 (т. 1 л. д. 12) к договору от 12.05.2004 № 158-к, заключенному между министерством и предприятием, последнему предоставлено право сдавать арендуемое имущество в субаренду.

22 октября 2007 г. истец заключил с ответчиком договор № 125/07 СА субаренды нежилого фонда, находящегося в собственности Челябинской области (т. 1 л. д. 14-16).

Дополнительным соглашением от 20.11.2007 № 1 к договору субаренды от 22.10.2007 (т. 1 л. д. 17) установлено, что согласно п. 1.1 договора арендатор с согласия собственника имущества – третьего лица передает, а субарендатор принимает в субаренду (временное пользование) недвижимое имущество – часть здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 68, по плану строения литера А1, подвал, помещения 21, 22, 24 общей площадью 185,9 кв. м.  

Факт приема-передачи нежилого помещения подтвержден актом от 20.11.2007 (т. 1 л. д. 19).

Согласно п. 3.2 договора субаренды от 22.10.2007 № 125/07 субарендатор обязан в срок не позднее 10 числа текущего месяца вносить арендную плату за пользование помещением путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора.

Кроме того, 22.10.2007 между истцом и ответчиком заключен договор № 126-ТО возмездного оказания коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию нежилого помещения (т. 1 л. д. 21-24).

В соответствии с п. 3.2 названного договора оплата стоимости услуг должна производиться 10 числа текущего месяца, в порядке 100 % предоплаты.

Письменное обращение истца к ответчику (письмо от 06.06.2008 № 192/05) осталось без ответа и удовлетворения (т. 1 л. д. 27).

В настоящее время у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, а также по договору возмездного оказания коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию нежилого помещения, в связи с чем истец (арендатор) обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями (т. 1 л. д. 2-6).

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку предметом настоящего иска является,  том числе взыскание задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ), суд обязан исследовать и установить наличие самого договора (факт его заключения и действительности) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя обязательств.  

В соответствии с положениями, установленными ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, спорное имущество - нежилое помещение (подвал по плану строения 18-28, часть помещения по плану строения 29) общей площадью 316,1 кв. м, расположенное по адресу:                   г. Челябинск,  пр. Ленина, д. 68, внесено в реестр имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области 01.02.1993 на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.12.1992 № 1023 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Челябинской области». Таким образом, право собственности Челябинской области на помещение, переданное в аренду истцу по настоящему делу, возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом в соответствии с положениями п. 1 ст. 6 названного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона (31.01.1998), признаются юридически действительными.

Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорное помещение является общим имуществом в многоквартирном доме и находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном многоквартирном доме, не принимается судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании закона.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что норма закона, устанавливающая право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) введена в действие 01.01.1995, тогда как спорное нежилое помещение внесено в реестр имущества, находящегося в государственной собственности  Челябинской области, в качестве самостоятельного объекта недвижимости  01.02.1993.

Кроме того, подателем апелляционной жалобы не представлены доказательства того, что помещение, переданное в аренду ОГУП «Областная казна», относится к местам общего пользования многоквартирного жилого дома.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Челябинский областной комитет по управлению государственным имуществом являлся лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду, то есть в силу ст. 608 ГК РФ являлся надлежащим арендодателем.

Положениями ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В любом случае существенным является условие о предмете договора.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды