Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2009 по делу n А76-16744/2008. Изменить решение (ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-9256/2008

г. Челябинск

6 февраля 2009 г.                                                          Дело № А76-16744/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен  06 февраля 2009 г.

       Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Баканова В.В. и Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Стельмах М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческой организации Коллегии адвокатов Центрального района г. Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.11.2008 по делу   № А76-16744/2008 (судья Бахарева Е.А.), при участии  от подателя жалобы Гребенщиковой Н.Г. (доверенность от 20.01.2009), Колышкиной Е.Д. (доверенность от 20.01.2009), от истца Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Горбуновой Е.В. (доверенность № 12748 от 26.12.2008), Киреева К.Э. (доверенность № 12753 от 26.12.2008)­­­­­­­­­­­­­­­­

У С Т А Н О В И Л:

  Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска   (далее по тексту КУИЗО –  истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к некоммерческой организации Коллегии адвокатов Центрального района г. Челябинска (далее по тексту  - НО КА Центрального района, ответчик)   с иском (с учетом уточнений)  о взыскании задолженности арендной плате за период  10.05.2006 по 10.11.2008 в сумме 1280207,98 и сумму неустойки за просрочку платежей за период с 10.01.2007 по 10.09.2008 в размере 1240127,13 рублей, о расторжении договора аренды и выселении.

         Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.11.2008 с учетом определения от  15.12.2008 года об исправлении описки исковые требования  удовлетворены частично: с НО КА Центрального района в пользу КУИЗО взыскан основной долг  в сумме 128207,98 рублей, неустойка за период с 10.01.2007 по 10.09.2008 в размере 620063,56 рублей; расторгнут договор аренды № 7443 от 04.02.2005, заключенный между КУИЗО (арендодатель) и НО КА Центрального района (арендатор); НО КА Центрального района выселена из нежилого помещения общей площадью 129,90 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск. ул. Красная. 48; в удовлетворении остальной части иска отказано.  

        Мотивируя вынесенное решение, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 04.02.2005 года, заключен сторонами на срок с 01.01.2005 года по 30.12.2005.  Обязательства по передаче имущества истец исполнил. Арендную плату ответчик оплатил частично, в результате чего образовалась задолженность. Пунктом 6.1 договора установлено условие о прекращении договора по истечении срока его действия, арендатор в соответствии со ст. 622 ГК РФ, обязан возвратить имущество при прекращении договора аренды, следовательно, требования о расторжении  договора подлежат удовлетворению. В связи с несоразмерностью подлежащей взысканию неустойки в силу ст. 333 ГК РФ, размер неустойки  подлежит уменьшению.  

        Не согласившись с принятым решением, НО КА Центрального района обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении  иска отказать.

       В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на  несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, указывая,  помещение по предмету договора аренды от 04.02.2005 площадью 129,9 кв.м., арендная плата за которое составляет 23007,71 рубль в месяц арендатору не передавалось. По  акту сдачи приемки нежилого помещения от 01.01.2005 года  КУИЗО передал,  а НО КА Центрального района приняла нежилое помещение общей площадью 64,50 кв.м., арендная плата в данном случае  должна составлять 11424,15 рублей в месяц. Обязательства по уплате арендной платы ответчиком выполнено. Полагает спорный договор аренды заключенным на неопределенный срок и в силу отсутствия доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, требования истца в части расторжения договора аренды и выселения ответчика не подлежащими удовлетворению.

Податель апелляционной  жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал. Дополнительно пояснил, что задолженность ответчика  на момент принятия судебного решения исходя из обязательства по оплате за пользование помещением площадью 64,5 кв.м. составляла 111987 рублей.

Представитель истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая данные доводы несостоятельными.  Дополнительно указал, что  помещение ответчику передавалось по частям. Первоначально по акту сдачи-приемки от 24.05.2004 во исполнение договора аренды № 4-7443 от 24.05.2004 ответчику была передана часть спорного помещения площадью 65,4 кв.м., указанное помещение истцу возвращено не было. Вторая часть помещения площадью 64,5 кв.м. передана ответчику по акту сдачи-приемки от 01.01.2005 во исполнение  договора аренды № 4-7443 от 04.02.2005г. Задолженность  по арендной плате в части суммы  в размере 230077,10 рублей предъявлена ко взысканию ошибочно, в связи с чем Комитет в данной части отказывается от иска. В остальной части полагает решение суда законным и обоснованным.

        Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

        Как установлено судом, и подтверждено материалами дела, нежилое помещение, расположенные по адресу Челябинская область, г. Челябинск, ул. Красная, 48, площадью 129,9 кв.м. находится в муниципальной собственности.

 04.02.2005 года между КУИЗО (арендодатель) и НО КА Центрального района (арендатор) заключен договор № 4-7443 на аренду  указанных нежилых помещений.  Неотъемлемым приложением к договору аренды является приложение № 2 – Характеристика помещения, балансодержатель МУП «Ремжилзаказчик». Срок действия договора установлен  с 01.01.2005 по 30.12.2005 (п. п. 1.1, 2).

В соответствии с п. 5.1 договора указанные помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Приложение 3 1), на расчетный счет, указанный в п. 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.

В соответствии с п. 6.1 договор прекращает свое действие по окончанию его срока. После окончания срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.

В соответствии с п. 6.3 договора арендодатель может расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды в случае нарушения арендатором условий настоящего договора.

Согласно п. 6.4 договора при прекращении действия договора независимо от оснований (окончание срока или досрочное расторжение) Арендатор в трехдневный срок после прекращения Договора оплатить (в случае наличия) долг по арендной плате, неустойки и сдать  помещение по акту приема – передачи Комитету.

Пунктом 6.6 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, Комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Сторонами также подписаны приложение № 1 (расчеты арендной платы) и приложение № 2 (схема расположения нежилого помещения) к договору.

По акту сдачи приемки нежилого помещения от 24.05.2004 года к договору аренды № 4-7443 от 24.05.2004 года КУИЗО передал, а НО КА Центрального района приняло нежилое помещение общей площадью 65,40 кв.м. для офисного помещения по адресу: ул. Красная, 48.

По акту сдачи приемки нежилого помещения от 01.01.2005 года к договору аренды № 4-7443 от 04.02.2005 года КУИЗО передал, а НО КА Центрального района приняло нежилое помещение общей площадью 64,50 кв.м. для офисного помещения по адресу: ул. Красная, 48.

30.08.3006 года КУИЗО письмом за № 8036 уведомило НО КА Центрального района о наличии задолженности по договору от 04.02.2005           № 4/7443, потребовало уплаты задолженности и неустойки, а также расторжения договора. Сообщило, что надлежит в пятнадцатидневный срок с момента отправки настоящего уведомления устранить допущенные нарушения договора (уплатить задолженность по арендной плате и неустойку) и направить письменный ответ на требование КУИЗО о расторжении договора. При расторжении договора обязаны освободить занимаемое помещение и передать его по акту КУИЗО в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Не исполнение ответчиком требования о внесении арендной платы  и освобождению жилого помещения  явилось основанием обращения истца в суд.

       Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции  подлежащим изменению.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ  является полное и своевременное внесение арендной платы.

Обязательства в силу ст. 309, 310  ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Делая вывод об удовлетворении требований в части взыскания задолженности по арендной плате суд первой инстанции обоснованно исходил из  наличия между сторонами арендных отношений, предметом которых является нежилое помещение, расположенное по адресу                           г. Челябинск, ул. Красная, 48, общей площадью 129,9 кв.м.  Из представленных материалов усматривается, что по акту сдачи-приемки  от 24.05.2004 к договору № 4-7443 от 24.05.2004 ответчику было передано помещение  площадью 65,4 кв.м., расположенное в здании по адресу                 ул. Красная, 48 (л. д. 17). Приложением № 2 к договору, содержащему поэтажный план, переданное помещение индивидуализировано как заштрихованная часть указанного в плане помещения (л. д. 16). Договор аренды от 24.05.2004 г. № 4-7443 прекращен в связи с истечением срока договора. Доказательств возврата  указанного помещения арендодателю ответчиком не представлено.

По акту сдачи-приемки  от 01.01.2005 ответчику передано помещение по тому же адресу площадью 64,5 кв.м.(л. д. 18). Приложением № 2 к договору № 4-7443 от 04.02.2005 г. помещение индивидуализировано как не заштрихованная часть указанного в плане помещения (л. д. 15). Факт передачи ответчику  помещения площадью 129,9 кв.м. подтверждается так же  расчетом арендной платы к договору аренды за период с 01.01.2005 по 31.12.2005 (л. д. 12 оборот). Расчет  произведен исходя из площади 129,9 кв.м. и подписан ответчиком.

В заседании суда апелляционной инстанции истцом признано обстоятельство неправильного исчисления размера  задолженности по арендной плате за период с 10.05.2006 по 10.11.2008 в части суммы 230 077,10 рублей, в связи с чем заявлен отказ от иска  в данной части. Размер оставшейся задолженности составляет 1 050 130, 88 руб.

Учитывая отсутствие доказательств возврата имущества переданного в аренду, предусмотренных ст. 655 ГК РФ, а так же внесения арендной платы в установленном размере, требования истца суд полагает подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Удовлетворяя  исковые требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что п. 5.1  договора  предусмотрена пеня  в размере 1/300 ставки рефинансирования установленной ЦБ РФ от суммы долга за каждый день просрочки за неуплату полностью или частично арендной платы арендатором, факт просрочки внесения арендных платежей подтвержден, представленный истцом расчет пени за период с 10.09.2007 по 10.09.2008 в размере 894 474,97 рублей исходя из суммы уточненных требований не оспорен ответчиком, судом проверен, сомнений не вызывает.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка  явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Вывод суда о несоразмерности неустойки суд апелляционной инстанции полагает правильным и  соглашается с необходимостью её уменьшения.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно условию п. 6.1 договора аренды № 4-7443 от 04.02.2005 сторонами согласовано прекращение действия договора аренды по окончании срока договора, что исключает применение правила п. 3 ст.621 Гражданского кодекса РФ о возобновлении договора на неопределенный срок, поскольку действующим законодательством возможность пролонгации прекращенного договора не предусмотрена.

При указанных обстоятельствах доводы подателя жалобы о  не соблюдении ответчиком процедуры уведомления об отказе от продолжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не имеют юридического значения.

Спорный договор аренды прекращен с 31.12.2005 г.  Требования истца о расторжении прекращенного договора не основаны на нормах действующего законодательства, в силу чего удовлетворению не подлежат. Вывод суда первой инстанции об удовлетворении  данных требований является ошибочным. Вместе с тем  обстоятельства прекращения договора не влияют на обязательства ответчика по внесению арендных платежей и уплате установленной договором неустойки. Так в силу нормы ст. 622 Гражданского кодекса РФ если арендатор при прекращении договора не  возвратил арендованное имущество, арендодатель  вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки.  Согласно положению  ч. 4 ст. 425 Гражданского кодекса РФ  окончание срока действия договора не освобождает