Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2009 по делу n А47-4422/2008. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

10

А47-4422/2008

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8786/2008

г. Челябинск

06 февраля 2009 г.                                                                  Дело № А47-4422/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вега-Принт» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.10.2008 по делу                        № А47-4422/2008 (судья Рафикова И.Х.), при участии от подателя апелляционной жалобы - Целых А.П. (доверенность от 29.01.2009),

У С Т А Н О В И Л:

администрация г. Оренбурга (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью «Вега-Принт» (далее - ООО «Вега-Принт», общество, ответчик, податель апелляционной жалобы) с иском о взыскании с ответчика 484 081 руб., в том числе, 470 865 руб. 01 коп. - арендной платы за период времени с 30.11.2007 по 30.04.2008 и 13 215 руб. 99 коп. - пени за просрочку о платы за период времени с 11.12.2007 по 10.06.2008.

Заявленное требование основано на ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 1 ст. 35, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивировано тем, что в спорный период ответчик необоснованно не вносил арендную плату за землю, поскольку с приобретением объектов недвижимости, расположенных на этой земле, к покупателю перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенного администрацией с первым продавцом этой недвижимости.

Решением суда первой инстанции от 23.10.2008 (резолютивная часть объявлена 21.10.2008) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Мотивируя принятое решение, суд исходил из того, что ответчику как покупателю недвижимости, расположенной на спорном земельном участке,  перешло право аренды на данный земельный участок, которым обладал первый продавец недвижимости – общество с ограниченной ответственностью «Фаир» (далее – ООО «Фаир») на основании зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды земельного участка от 22.03.2004                    № 4/л-59юр. В силу норм, установленных п. 1 ст. 552 ГК РФ п. 1 ст. 35 ЗК РФ, указанное право пользования земельным участком возникло у ответчика независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между ним как покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Суд указал, что в соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» и ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации является платным, при этом формой платы за использование землей для арендаторов является арендная плата. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании основного долга подтверждаются представленными в материалы дела документами, соответствуют требованиям ст. ст. 307, 309, 606, 614 ГК РФ. Факт просрочки оплаты по арендной плате ответчиком также признан и документально подтвержден материалами дела, в связи с чем имеются основания для взыскания с ответчика истребуемой истцом суммы договорной неустойки. Оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усмотрел.  

ООО «Вега-Принт» с решением суда первой инстанции не согласилось, в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части взыскания с общества за пользование частью земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Донгузская, д. 18-б, в размере 84 708 руб. 61 коп. либо судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований (с учетом уточнения апелляционной жалобы).

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. В силу положений п. 1 ст. 552 ГК РФ продавец недвижимости - общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-консалтинговое агентство  «Центр коммерческой недвижимости» (далее – ООО «ИКА «Центр коммерческой недвижимости») имел право пользования частью спорного земельного участка, занятой приобретенными объектами недвижимости и необходимой для их использования, соответственно, ООО «Вега-Принт» как покупатель этих же объектов недвижимости приобрело право пользования лишь указанной частью земельного участка. Площадь земельного участка, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Донгузская, д. 18-б, составляет 6775 кв. м, тогда как ООО «Вега-Принт» использует только часть данного земельного участка под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, общая площадь которых составляет 1218,9 кв. м. Земля, находящаяся за пределами границ указанных объектов, обществом не используется. Таким образом, податель апелляционной жалобы считает, что истец вправе требовать с ответчика выплаты арендной платы за пользование частью земельного участка площадью 1218,9 кв. м, но не за пользование всем земельным участком площадью 6775 кв. м, и указывает, что суд правильной правовой оценки указанным доводам ответчика не дал, что привело к принятию неверного решения. Кроме того, соглашение о фактическом использовании земельного участка, на которое ссылается истец, по мнению общества, не имеет юридической силы, поскольку не было зарегистрировано в установленном законом порядке. В качестве правового обоснования указаны нормы ст. ст. 12, 309, 310, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. ст. 4, 15, 27, 65, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Администрация письменный отзыв на апелляционную жалобу до начала судебного заседания не представила.

Определением суда апелляционной инстанции от 13.01.2009 судебное заседание было отложено на 03.02.2009 на 09 час. 40 мин.

В представленном в судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 03.02.2009, уточнении апелляционной жалобы податель апелляционной жалобы отметил, что между сторонами спора сложились отношения по неосновательному обогащению, в то время как исковые требования о взыскании суммы неосновательного обогащения не заявлялись.  

Представитель ООО «Вега-Принт» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе (с учетом уточнений), при этом отметил, что с методикой расчета истцом суммы требований о взыскании основного долга (исходя из суммы арендных платежей) ответчик согласен, не согласен лишь с размером земельного участка, который положен в основу расчета истцом и судом первой инстанции.   

Администрация явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.

С учетом мнения представителя подателя апелляционной жалобы и в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок площадью 6775 кв. м расположен по адресу: г. Оренбург, ул. Донгузская, 18б, поставлен на государственный кадастровый учет за номером 56:44:0268001:0013, о чем свидетельствует кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), выданный федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Оренбургской области 09.03.2004 № 44/03-03-1677 (л. д. 27-29).

Разрешенное использование земельного участка, указанное в кадастровом плане, - размещение здания цеха по производству пенополистирольных плит и песчанополимерной черепицы, склада и административного здания,

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.10.2007 № 01/080/2007-238/4 (л. д. 61) право государственной собственности на данный земельный участок не разграничено, в отношении земельного участка зарегистрировано ограничение (обременение) – аренда в пользу ООО «Фаир».  

22 марта 2004 г. между администрацией в лице Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга (арендодатель) и ООО «Фаир» заключен договор № 4/л-59юр аренды указанного земельного участка на срок до 01.08.2013 для размещения здания цеха по производству пенополистирольных плит и песчанополимерной черепицы, склада и административного здания (л. д. 19-26).

Государственная регистрация названного договора аренды была произведена 01.07.2004, о чем свидетельствует штамп регистрационной записи на тексте договора (л. д. 26).

В соответствии с п. 2.2 указанного договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно до истечения десятого числа следующего месяца. Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского Городского Совета, администрации города Оренбурга, централизовано устанавливающих оценочные зоны, базовые ставки арендной платы, дифференцированные ставки земельного налога, коэффициенты по категориям арендаторов, поправочные коэффициенты и льготы. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных нормативно-правовых актов.

В случае неуплаты арендной платы в срок начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки (п. 2.6 договора).

Соглашением от 24.12.2004 № 225 указанный договор аренды расторгнут с 28.10.2004 в связи с переменой собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

28 октября 2004 г. собственником объектов недвижимости: одноэтажного здания - производственный цех, склад, литеры В1В2ВЗ, общей площадью 835,1 кв. м, одноэтажного административного здания, литеры БВ, общей площадью 296,5 кв. м, одноэтажного склада, литера Г, общей площадью 103,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Донгузская, 18б, стало ООО «ИКА «Центр коммерческой недвижимости», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.10.2004 серии 56-00 № № 765212, 76213, 765211 (л. д. 31-33).

Документы, подтверждающие заключение договора аренды земельного участка под указанными объектами между истцом и ООО «ИКА «Центр коммерческой недвижимости» в материалах дела отсутствуют.

30 ноября 2007 г. собственником названных выше объектов недвижимости на основании договора купли-продажи нежилых помещений   от 30.02.2007 № 1-КП/ОГ (л. д. 62-64) стал ответчик по настоящему делу – ООО «Вега-Принт», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.12.2007 серии  56 АА № № 559841, 559874, 559842     (л. д. 34-36).

Документы, подтверждающие заключение договора аренды между истцом и ответчиком на земельный участок под приобретенными ответчиком объектами недвижимости в материалах дела отсутствуют.

19 марта 2008 г. между администрацией и ООО «Вега-Принт» было подписано соглашение № 249 о фактическом использовании земельного участка с 30.11.2007 (л. д. 38, 39).

Согласно представленным истцом расчетам за период с 30.11.2007 по 30.04.2008 (л. д. 16) задолженность ответчика по арендной плате составила 470 865,01 руб., сумма пени за несвоевременную оплату задолженности по арендной плате за период 11.12.2007 по 10.06.2008 составила 13 215 руб. 99 коп. (л. д. 16).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части.

Из материалов дела усматривается, что администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы за землю и пени за просрочку арендных платежей исходя из наличия между ею и ответчиком арендных отношений в силу договора аренды земельного участка от 22.03.2004 № 4/л-59 юр, заключенного между администрацией и первоначальным собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, - ООО «Фаир» и положений ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что для правильного разрешения спора суд должен установить наличие и действительность материально-правового требования истца, а также наличие и доказанность обстоятельств, на которых оно основано.

Как следует из материалов, государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена.

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (абз. 2 п. 10 ст. 3).

В связи с изложенным, а также учитывая положения ст. ст. 9, 33, 34 устава г. Оренбурга (л. д. 11-14), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что администрация является компетентным органом по распоряжению спорным земельным участком, находящимся в государственной собственности.

Положениями ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания п. п. 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента