Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2009 по делу n А76-17435/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                      № 18АП-17/2009

г. Челябинск

«27» февраля  2009 г.                                                     Дело № А76-17435/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2009 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Баканова В.В., судей Ермолаевой Л.П. и Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания  Улесовой М.В., рассмотрев  в открытом  судебном заседании  апелляционную  жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на решение Арбитражного суда  Челябинской области от 28 ноября 2008 г. по  делу № А76-17435/2008 (судья  Щукина Г.С.), при участии: от индивидуального предпринимателя Еремина Е.М. - Дейтиной Н. А. (доверенность № Д-1902 от 23 мая 2007 г.), Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области – Силаевой О.С.                                ( доверенность № 92/08 от 08 декабря 2008 г.),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель Еремин Евгений Михайлович (далее ИП Еремин Е.М., заявитель) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее-заинтересованное лицо, УФРС по Челябинской области, регистрирующий орган) о признании незаконным решения № 509/2008-17 от 21 июля 2008 г. об отказе в государственной регистрации и об обязании УФРС по Челябинской области зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества б/н от 01 апреля 2008 г.

Решением Арбитражного суда  Челябинской области от 28 ноября 2008 г. заявленные требования предпринимателя удовлетворены. Суд признал незаконным решение № 509/2008-17 от 21.07.2008 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды и обязал УФРС по Челябинской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Еремина Евгения Михайловича путем регистрации договора аренды

В апелляционной жалобе УФРС по Челябинской области просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

Податель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, судом не дана оценка доводам регистрирующего органа о том, что договор аренды является ничтожным, поскольку по содержанию он не соответствует требованиям пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.  Судом неправильно применены нормы материального права, а именно – пункт 1 статьи 611 ГК РФ, не применены нормы, подлежащие применению : пункт 3 статьи 607 ГК РФ, подпункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 16, абзац 4 пункта 5 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Объект незавершенного строительства по своим свойствам не соответствует требованиям, предъявляемым к предмету договора аренды, поскольку в процессе создания объект незавершенного строительства изменяет свои качества и характеристики. Объект незавершенного строительства не может иметь специального назначения  в связи с тем, что эксплуатация объектов незавершенного строительства, кроме как в целях достройки, противоречит статьям 1 и  55 Градостроительного кодекса РФ, поскольку такой объект  не проверен на соответствие требованиям безопасности и пригодности для эксплуатации.

В судебном заседании представитель УФРС по Челябинской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

ИП Еремин Е.М. представил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу УФРС по Челябинской области – без удовлетворения. В обжалуемом решении об отказе  в государственной регистрации отсутствовал вывод о ничтожности договора аренды, ввиду чего, указание на данное обстоятельство в суде апелляционной инстанции противоречит части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доводы регистрирующего органа о неправильном применении пункта 1 статьи 611 ГК РФ, а также не применении судом пункта 3 статьи 607 ГК РФ ошибочны. К рассматриваемым арендным правоотношениям не могут применяться иные нормы действующего законодательства, помимо ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку арендатор не иметь потребности использовать незавершенный строительством объект в качестве его достройки.

В судебном заседании представитель ИП Еремина Е.М. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Третье лицо - Дубынин А.А. извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.     

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие  не явившегося третьего лица.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

Арбитражный суд  апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело  в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей УФРС по Челябинской области и ИП Еремина Е.М.  не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01 апреля 2008 года между ИП Ереминым Е.М. и Дубыниным А.А. заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель (Дубынин А.А.) предоставляет Арендатору (ИП Еремину Е.М.)  земельный участок площадью 1 537 кв.м. (земли поселений), расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, д. 21-п,а также находящееся на нем недвижимое имущество – незавершенный строительством объект.

Согласно п. 1.3. договора, на момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду недвижимое имущество принадлежит Арендодателю на праве собственности, на основании договора купли –продажи недвижимости б/н от 01 июля 2003 г. , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 74-АЗ № 024227, выданного 15 сентября 2003 г. Южноуральской регистрационной палатой по Челябинской области. Право собственности на земельный участок принадлежит Арендодателю на основании Постановления главы г. Челябинска №816-п от 17 мая 2004 г., Постановления главы г. Челябинска № 1140-п от 24 июня 2004 г., договора купли-продажи земельного участка № 328/зем. От 15 июля 2004 г., что подтверждается свидетельством серии 74-АБ № 012960, выданного 12 мая 2005 г. Южноуральской регистрационной палатой по Челябинской области.

В соответствии с п. 4.1 договора, он вступает в силу с момента передачи помещения в пользование и действует 5 лет.

03 июля 2008 г. Дейтина Н.А., действующая от имени ИП Еремина Е.М. и Дубынина А.А. по нотариально удостоверенным доверенностям от 23 мая 2007 г., реестровый номер Д-1902 и от 19 июня 2008 г., реестровый номер 2332-д обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды объекта незавершенного строительства от 01 апреля 2008 г.

Уведомлением УФРС по Челябинской области от 21 июля 2008 г. исх. № 509/2008-17 (государственный регистратор Н.Ю. Гросс) заявителям отказано в государственной регистрации договора аренды объекта незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 21-п от 01.04.2008 г., заключенного между ИП Ереминым Е.М. и Дубыниным А.А., на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по следующим причинам:

документы, представленные на государственную регистрацию прав по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации.

что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В обоснование отказа в государственной регистрации указано (дословно) следующее:

С заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается Дейтина Н.А., действующая по доверенности от имени Еремина Е.М. , при этом, в нарушение п. 1 ст. 16 Закона, п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса российской Федерации в орган, осуществляющий государственную регистрацию  прав, не представлен подлинный экземпляр нотариально удостоверенной доверенности от 23 мая 2007 г., номер в реестре нотариуса Д-1902, удостоверенной Шафигуллиной И.Р., нотариусом нотариального округа г. Челябинска, уполномачивающей Дейтину Н.А. представлять интересы Еремина Е.М. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды недвижимого имущества от 01 апреля 20078 г. (далее - договор аренды) предметом договора аренды является земельный участок, площадью 137 кв.м., а также незавершенный строительством объект, что противоречит требованиям ст. 606, 607, 611 ГК РФ, поскольку арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, тогда как сдача в аренду объекта незавершенного строительством противоречит смыслу арендных отношений, т.к. такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения. Кроме того, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты , предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения и оборудования , транспортные средства и другие вещи , которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Не согласившись с данным отказом в государственной регистрации, ИП Еремин Е.М. обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции со ссылкой на нормы  пункта 1 статьи 130, пункта 2 статьи 609 ГК РФ пришел к выводу о том, что поскольку  договор аренды объекта незавершенного строительства подлежит обязательной государственной регистрации, а в настоящем случае договор заключен на срок не менее года, то, соответственно, и сам объект незавершенного строительства может быть сдан в аренду (может являться объектом аренды).

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом ст. 650 Гражданского кодекса РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.

Кроме того, судом установлено, что права Дубынина А.А. на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, а также на сам объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, 21-п, оформлены в собственность, о чем в материалы дела приложено свидетельство о государственной регистрации права от 12 мая 2005 г. (л.д. 20). 

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что объект незавершенного строительства может быть передан в аренду.

Указанные выводы суда являются правильными, соответствующими действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

В соответствии п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства является недвижимой вещью (недвижимым имуществом).

Пунктом 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ установлено обязательное требование - договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

При этом действующее законодательство предусматривает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства.

Таким образом, если договор аренды объекта незавершенного строительства подлежит обязательной государственной регистрации, а во взаимосвязи с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор заключен на срок не менее года, то, соответственно, и сам объект незавершенного строительства может быть сдан в аренду.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на неприменение судом первой инстанции норм, подлежащих применению, а именно- подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, статьи 55 Градостроительного кодекса РФ судом апелляционной инстанции принята быть не может.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

 В соответствии с п. 1 ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции,