Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2009 по делу n А76-20662/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

о передаче прав и обязанностей по договору аренды в связи с тем, что Постановлением № 234 установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, предоставленными организациям при отраслевых академиях, в связи с чем принятое ранее решение о согласовании сделок не может рассматриваться в качестве надлежащего документа, поэтому полномочия на совершение сделки по уступке арендных прав у ГНУ «ЮУНИИПОК» отсутствуют (т. 1 л. д. 8, 117-118).

Заявитель, считая вышеуказанный отказ регистрирующего органа незаконным, обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного, по его мнению, права, поскольку отсутствие государственной регистрации соглашения нарушает права и законные интересы заявителя, так как препятствует осуществлению им экономической деятельности.

 Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на него, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно абз. абз. 4 и 6 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В связи с изложенным передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями п. 2           ст. 615 ГК РФ, а также п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок является собственностью Российской Федерации; срок аренды по договору аренды земельного участка от 28.07.2007 № 827-07 превышает 5 лет; полномочия собственника в отношении спорного земельного участка осуществляло ТУ ФАУФИ, участок  относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 82 ЗК РФ условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения научно-исследовательским организациям и иным поименованным в названной статье лицам для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, устанавливаются федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Пунктом 5 ст. 10 названного закона предусмотрено, что передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 названной статьи указано, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться научно-исследовательским организациям для осуществления сельскохозяйственного производства в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 34 ЗК РФ установлен порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

В силу данной нормы права органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков

Поскольку положения пункта 2 статьи 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»  не распространяются на случаи передачи земельного участка в аренду научно-исследовательским организациям в соответствии с пунктом 5 данной статьи, земельный участок подлежал передаче ГНУ «ЮУНИИПОК» в порядке ст. 34 ЗК РФ, без проведения торгов, то представитель УФРС по Челябинской области неправомерно ссылается на необходимость выставления на торги участка, находящегося в фактическом пользовании учреждения.

Из письменных материалов дела следует, что  земельный участок  находился в фактическом пользовании третьего лица, предоставлен в порядке ст. 34 ЗК РФ, в силу чего довод подателя апелляционной жалобы о недействительности договора аренды от 28.07.2007 № 827-07 является несостоятельным.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что передача прав и обязанностей по указанному выше договору аренды должна совершаться в соответствии с правилами, установленными п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении п. п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока действия договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенности сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды земельного участка от 13.07.2007 № 827-07 с учетом дополнительного соглашения от 08.02.2008  условия о передаче прав и обязанностей по договору третьим лицам с согласия собственника земельного участка не содержит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что согласия ТУ ФАУФИ на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 № 827-07 третьему лицу не требуется.

В силу изложенного вывода довод подателя апелляционной жалобы о том, что моментом заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды между ООО «Терра плюс» и ГНУ «ЮУНИИПОК» является не дата его подписания, а дата его государственной регистрации, в связи с чем к спорным правоотношениям применяются положения Постановления № 234, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

Суд апелляционной инстанции отклоняет как несостоятельный довод апелляционной жалобы о том, что Постановление № 234 изменяет порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, установленный п. 9 ст. 22 ЗК РФ, в отношении определенных земельных участков на период до 01.01.2009, в силу следующего.

Постановление № 234 обладает меньшей юридической силой, чем федеральный закон – ЗК РФ, следовательно, не должно ему противоречить и не может вносить в него какие-либо изменения.

Исходя из буквального толкования п. 1 Постановление № 234 следует, что Правительством России для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением отдельными земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Таким образом, норма п. 1 Постановления № 234 для случаев, указанных в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, не применима, поскольку правилами п. 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором, соответственно, согласование сделки с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции собственника в отношении земельного участка, в данном случае не требуется.

  В силу ст. 296 ГК РФ учреждения, независимо от того, кто (государство, муниципальное образование, юридическое или физическое лицо) является их собственниками, обладают правом оперативного управления в отношении закрепленного за ними имущества.

По общему правилу (ст. 298 ГК РФ) учреждение даже с согласия собственника не может распоряжаться имуществом как закрепленным за ним собственником, так и приобретенным за счет средств, выделенных собственником по смете.

Вместе с тем, согласно ст. 298 ГК РФ государственные и муниципальные учреждения вправе самостоятельно распоряжаться доходами, полученными от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, и приобретенным на эти доходы имуществом в случае, если доходы и имущество учитываются на отдельном балансе. Названное положение закона разъяснено в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Статья 128 ГК РФ относит к иному имуществу и имущественные права (в том числе права аренды).

Как следует из материалов дела, ГНУ «ЮУНИИПОК», заключая спорное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.07.07 № 827-07, распорядилось имущественным правом – правом аренды земельного участка.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае учреждение распорядилось имуществом, находящимся в его самостоятельном распоряжении. Тем не менее, в материалы дела представлено согласие Россельхозакадемии на заключение спорного соглашения.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение управления об отказе в государственной регистрации прав является незаконным и нарушающим права заявителя.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не применена подлежащая в данном случае применению специальная норма абз. 3 п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике», не основаны на законе, поскольку указанной нормой регламентированы права  подведомственных государственным академиям наук учреждений  по заключению договоров аренды, тогда как предметом  Соглашения от 27.03.2008 является переуступка прав.

Норма п. 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ), устанавливающая  запрет для государственных учреждений и созданных государственными академиями наук учреждений, являющихся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной собственности, передавать свои права и обязанности по договорам аренды другим лицам, к спорным отношениям также не применима, поскольку в силу ст. 4 ГК РФ не имеет обратной силы и применяется только к отношениям, возникшим после введения её в действие.

         Несостоятелен также довод апелляционной жалобы о том, что спорное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды нарушает  принцип целевого использования земельных участков, поскольку ООО «Терра плюс» осуществлением сельскохозяйственных работ не занимается, тогда как спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, поскольку абз. 31 п.1.5 Устава к деятельности Общества относится растениеводство, и выращивание фруктов, что относится  к сельскохозяйственной деятельности.    

При этом, суд первой инстанции указал, что в силу ст. 49 ГК РФ общество в качестве коммерческой организации имеет право осуществлять любую не запрещенную законом деятельность. При этом устав общества не содержит запрет на осуществление сельскохозяйственной деятельности.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.12.2004            № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» ООО «Терра плюс» в качестве заинтересованного лица (субарендатора) может обратиться с ходатайством о переводе данного земельного участка в другую категорию земель в соответствующий уполномоченный орган и в случае удовлетворения данного ходатайства и перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию использовать его в соответствии с целевым назначением.     

При этом, регистрирующий