Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2007 по делу n А76-7682/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

А76-7682/2007

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-7519/2007

г. Челябинск

15 ноября 2007 г.

Дело № А76-7682/2007

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Серковой З.Н., судей Фотиной О.Б., Арямова А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбаковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Савина Андрея Викторовича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.09.2007 по делу № А76-7682/2007 (судья Скрыль С.М.), при участии: от закрытого акционерного общества «Троицкая кондитерская фабрика» - Медведева И.В. (доверенность от 01.07.2007), Прохоренко Л.В. (доверенность от 10.01.2007), от индивидуального предпринимателя Савина Андрея Викторовича – Бабенко Д.А. (доверенность от 15.11.2007),

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Троицкая кондитерская фабрика» (далее – ЗАО «Троицкая кондитерская фабрика», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Савину Андрею Викторовичу (далее – ИП Савин А.В., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 10 от 13.09.2004 и коммунальным услугам в сумме 475 395 руб. и пени в размере 8 293 руб.10 коп.

08.06.2006 истец обратился к ответчику с иском о расторжении договора аренды № 10 от 13.09.2004. Определением от 15.06.2007 данное исковое заявление принято к производству с присвоением номера А76-7682/2007.

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об объединении дел № А76-7682/2007 и № А76-4015/2007 в одно производство с присвоением номера А76-7682/2007.

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об увеличении исковых требований: истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 1 116 895 руб., задолженность по коммунальным услугам в сумме 103 100 руб. 60 коп., пени, начисленной на задолженность по арендной плате в сумме 56 893 руб., пени, начисленной на задолженность по коммунальным платежам в сумме 7 724 руб. 90 коп. Общая сумма иска составила 1 284 613 руб. 50 коп. Кроме того, истец просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 10 от 13.09.2004.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.09.2007 исковые требования ЗАО «Троицкая кондитерская фабрика» удовлетворены в полном объёме.

В апелляционной жалобе ИП Савин А.В. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Поскольку условиями договора аренды № 10 от 13.09.2004 предусмотрено автоматическое продление по окончании действия договора на тот же срок, по окончании срока действия первоначального договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям первоначального договора. Таким образом, имело место три договора: со сроком действия с 01.11.2004 по 01.10.2005, с 01.10.2005 по 01.09.2006, с 01.09.2006 по 01.08.2007. Исковые требования заявлены в рамках договора со сроком действия с 01.10.2005 по 01.09.2006, однако на момент рассмотрения иска указанный договор окончил свое действие и расторгнут быть не может. Сроки для устранения нарушений, указанные в письмах истца, не являются разумными. Изложенные в письмах требования истца об устранении нарушений и расторжении договора противоречат законодательству. Размер взысканной задолженности по арендной плате подлежит уменьшению на 138 072 руб. – стоимость произведенных ответчиком работ по ремонту крыши, поскольку проведение капитального ремонта, согласно условиям договора аренды № 10, является обязанностью арендодателя. Договорные обязательства по текущему содержанию арендованного имущества исполняются ответчиком надлежащим образом. Изложенный в решении вывод суда первой инстанции о том, что сдавая торговое помещение в субаренду без согласия арендодателя (истца), ответчик существенно нарушает условия договора аренды № 10, является неверным. По условиям договора помещение сдавалось для организации торговых рядов, и привлечение субарендаторов осуществлялось с согласия арендодателя (истца). Пеня за несвоевременную оплату коммунальных платежей и теплоэнергии взыскана необоснованно, поскольку подачу тепла, электроэнергии, воды и канализации осуществляет не истец, а другие организации. Причина неявки ответчика в судебное заседание судом первой инстанции необоснованно признана неуважительной, поскольку ответчиком была представлена справка о нахождении  с 10.09.2007 в отоларингологическом отделении Троицкой центральной районной больницы. Таким образом, судом нарушены принципы равноправия и состязательности сторон.

ЗАО ««Троицкая кондитерская фабрика» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 13.09.2004 между ЗАО «Троицкая кондитерская фабрика» (арендодатель) и ИП Савиным А.В.(арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 10 (т. 1, л.д. 28) на передачу арендатору нежилых помещений в цехе затяжного печенья, площадью 717,2 кв. м, расположенном по адресу: Челябинская область, город Троицк, улица Гагарина, 92 (вдоль улиц Климова и Гагарина на территории фабрики), для организации и подготовки помещений для торговых рядов.

Согласно пункту 4.1. данного договора, срок аренды установлен с 01.12.2004 по 01.11.2005.

Пунктом 5.1. указанного договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 130 рублей за 1 квадратный метр в месяц за основные площади, 60 рублей за 1 квадратный метр в месяц за вспомогательные площади, 30 рублей за 1 квадратный метр в месяц за технические помещения.

Имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2004 (т. 1, л.д. 29), подписанному сторонами.

Право истца на передачу указанного имущества в аренду возникло на основании договора аренды б/н от 01.06.2004 (т. 1, л.д. 26), заключенного между открытым акционерным обществом «Южуралкондитер» (арендодатель) и истцом (арендатор).

Соглашением от 01.04.2005 об изменении и дополнении договора № 10 от 13.09.2004 (т. 1, л.д. 30) размер арендной платы с учётом теплоснабжения (без учёта налога на добавленную стоимость (далее - НДС) был изменен сторонами   и составил: 225 рублей за 1 кв. м. в месяц за основные площади (607 кв.м.), 130 рублей за 1 кв. м. в месяц за вспомогательные площади (97,9 кв.м.), 40 рублей за 1 кв. м. в месяц за технические помещения (12,3 кв.м.). Оплата за электроэнергию включена в состав арендной платы.

Поскольку ответчиком неоднократно не вносилась арендная плата за пользование имуществом по договору аренды, истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы в размере  1 116 895 руб., коммунальных платежей в размере 103 100 руб. 60 коп. за период с 31.10.2006 по 10.09.2007, пени на основании пункта 9.1 договора и процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в общей сумме 64 617 руб. 90 коп.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим. Поскольку обязательство по своевременному внесению арендной платы и уплате коммунальных платежей ИП Савиным А.В. не исполнено, с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 1 116 895 руб., задолженность по коммунальным платежам в размере 103 100 руб. 60 коп., а также пеня за просрочку исполнения обязательства в размере 64 617 руб. 90 коп. Так как ответчик более двух раз подряд не вносил арендную плату в установленные договором № 10 сроки и неоднократно допускал нарушения условий договора (сдавал арендуемые помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя (истца), нарушал санитарно-гигиенические нормы), доказательств отсутствия вины в нарушении условий договора в материалы дела не представил, требование истца о расторжении договора аренды № 10 от 13.09.2004 подлежит удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют материалам дела и законодательству.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

В силу пункта 5.3. данного договора внесение арендной платы производится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца.

Поскольку ответчик за период с 31.10.2006 по 10.09.2007 не оплачивал арендную плату по договору № 10 от 13.09.2004, с него обоснованно взыскана задолженность в размере 1 116 895 руб.

В соответствии с условиями пунктов 5.4., 5.6. договора № 10 расчет за теплоснабжение, водопотребление и канализацию производится арендатором по расчетным данным согласно предъявленным арендодателем счетам-фактурам.

В материалы дела представлены копии заключенных истцом с соответствующими организациями договоров на отпуск воды и прием стоков (т. 1, л.д. 31-34, 36-38), на отпуск и потребление тепловой энергии (т. 1, л.д. 12-14), копии счетов-фактур и актов выполненных работ, выставленных в адрес истца по данным договорам, а также копии платежных поручений и квитанций, подтверждающих оплату истцом оказанных услуг.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность за оплату коммунальных платежей в размере 103 100 руб. 60 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 9.1. договора аренды № 10 установлено, что арендатор в случае просрочки уплаты арендных платежей уплачивает пеню в размере 0,04% от суммы долга за каждый день просрочки.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Так как в нарушение требований статей 309 и 614 ГК РФ ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по договору аренды, суд первой инстанции правомерно взыскал с ИП Савина А.В. пеню за просрочку уплаты арендных платежей с 10.11.2006 по 10.09.2007 в размере 56 893 руб. и проценты за просрочку уплаты коммунальных платежей за период с 31.10.2006 по 10.09.2007 в размере 7 724 руб. 90 коп. Общий размер ответственности составил 64 617 руб. 90 коп.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Материалами дела подтверждено, что ответчик более двух раз подряд в установленные договором № 10 сроки не вносил арендную плату.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя.

Пунктом 7.1. договора аренды № 10 установлено, что арендатор не вправе сдавать арендуемые по договору объекты без письменного согласия арендодателя.

Представленные истцом в материалы дела копии договоров аренды торговой площади в торговом комплексе по адресу: город Троицк, улица Гагарина, 92 (т. 1, л.д. 58-80), заключенные ИП Савиным А.В. с третьими лицами свидетельствуют о нарушении ответчиком обязательств, установленных пунктом 7.1. договора аренды № 10.

В соответствии с пунктом 7.1. договора аренды № 10 арендатор обязан обеспечить в арендуемых объектах соблюдение санитарно-гигиенических норм и норм противопожарной безопасности.

Представленным в материалы дела актом № 026 Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области Территориальный отдел в городе Троицке и Троицком, Октябрьском, Чесменском районах