Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу n А76-7146/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13908/2013

г. Челябинск

05 февраля 2014 г.                                                            Дело № А76-7146/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2014 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АвтоСтоп» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.10.2013 по делу № А76-7146/2013 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «АвтоСтоп» – Калетин А.В. (доверенность от 04.04.2013, паспорт).

Администрация города Магнитогорска (далее также – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АвтоСтоп» (далее – ООО «АвтоСтоп», Общество, ответчик) о взыскании основного долга по договору от 09.03.2011 № 5873 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0204001:50 в сумме 317 552 руб. 44 коп., рассчитанной истцом за период с 01.01.2012 до 30.06.2013 (с учётом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований – т. 1, л.д. 5, 15-16, 120-122; т. 2, л.д. 49-54).

Решением от 30.10.2013 (резолютивная часть объявлена 23.10.2013) исковые требования удовлетворены в полном объёме (т. 2, л.д. 66-76).

В апелляционной жалобе ООО «АвтоСтоп» ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции материалам дела, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований Администрации отказать (т. 2, л.д. 85-87). Приводит следующие доводы.

Вывод суда о регулируемом характере размера арендной платы является неверным, так как по условиям договора от 09.03.2011 и приложения № 1 к нему размер арендной платы является фиксированным. Стороны не распространяли на правоотношения из договора аренды от 09.03.2011 правила, регламентированные какими-либо нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок исчисления размера арендной платы, в том числе и безусловное их применение. В обоснование своей позиции в данной части жалобы ответчик ссылается, среди прочего, на разъяснение, содержащееся в абзаце 5 пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Представленный истцом расчёт размера задолженности из договора аренды является неверным и в нарушение «основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, – экономически необоснованным, так как арендодателем использован завышенный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Истец не учёл, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу № А76-7069/2013 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0204001:50 установлена равной рыночной стоимости данного недвижимого имущества в сумме 4 926 440 руб., определённой по состоянию на 21.01.2010.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Администрация г. Магнитогорска явку своего представителя не обеспечила. С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 21.01.2010 на государственный кадастровый учёт был поставлен земельный участок общей площадью 22 935 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0204001:50. Категория земель: «земли населённых пунктов». Вид разрешённого использования: «для строительства пункта автосервиса». Местоположение участка: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, город Магнитогорск, Правобережный район, улица Комсомольская (т. 1, л.д. 30-42).

На основании постановления от 28.02.2011 № 2056-П (т. 1, л.д. 22-23) Администрация г. Магнитогорска (арендодатель) по договору аренды от 09.03.2011 № 5873 передала земельный участок с кадастровым номером 74:33:0204001:50 обществу «АвтоСтоп» (арендатор) в аренду сроком до 28.02.2014, для строительства пункта автосервиса (т. 1, л.д. 18-20).

Сторонами были согласованы, в том числе, следующие условия: - размер арендной платы за землю определяется в приложении к настоящему договору (пункт 3.1); - в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в пункте 1.1 настоящего договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке; арендодатель направляет арендатору расчёт размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре (пункт 3.2); - плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года; платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путём перечисления денежных средств на поименованный в тексте договора расчётный счёт (пункт 3.3); - арендодатель имеет право вносить в договор необходимые изменения и дополнения в случае изменения соответствующих законодательных актов Российской Федерации, иных нормативных и правовых актов государственных органов или органов местного самоуправления (пункт 4.1.4); - арендатор обязан полностью вносить арендную плату, установленную настоящим договором, до момента его расторжения, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей (пункты 4.4.3, 4.4.13 договора аренды от 09.03.2011 № 5873).

Согласно приложениям к договору аренды (расчёты на 2011 и 2012 гг.) размер арендной платы подлежал определению по формуле: «Апл = S * Кад.ст. * Сап/100 * К1 * К2 * К3», где «Апл» – арендная плата (за один год), «S» – площадь арендуемого земельного участка, «Кад.ст.» – кадастровая стоимость земельного участка, «Сап» – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), «К1» – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемого арендатором на арендуемом земельном участке, «К2» – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городе, «К3» – коэффициент, учитывающий категорию арендатора (т. 1, л.д. 12, 13-14). Арендодатель применил при первоначальных расчётах следующие показатели и значения: площадь участка – 22 935 кв.м.; кадастровая стоимость участка – 2284,2 руб. за 1 кв.м.; ставка арендной платы – 0,3 %; коэффициент «К1» – 1; коэффициент «К2» – 1; коэффициент «К3» – 1. Общая сумма арендной платы за 1 год согласно первоначальным расчётам составила 157 164 руб. 38 коп.

Договор аренды земельного участка № 74:33:0204001:50 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 19.05.2011, что подтверждается соответствующим штампом (печатью) Управления Росреестра по Челябинской области (т. 1, л.д. 20), а также выпиской из ЕГРП от 02.04.2013 (т. 1, л.д. 29).

В связи с изменением (увеличением) Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 № 108 (опубликовано в печатном издании «Магнитогорский рабочий» № 92 от 29.06.2012 – т. 1, л.д. 59-62) с 01.07.2012 значения коэффициента «К1», установленного Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 25.06.2008 № 109 (т. 1, л.д. 55-58) для вида деятельности «строительство», с «1» до «1,5», а также в связи с утверждением Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П результатов вновь проведённой государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов (на основании данного нормативного правового акта кадастровая стоимость земельного участка № 74:33:0204001:50 была установлена в размере 99 517 487 руб. 85 коп.), арендодатель в одностороннем порядке произвёл перерасчёт размера арендной платы на 2012-ый и последующие годы (т. 1, л.д. 10-11). Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2012 по 30.06.2012 составил 149 276 руб. 23 коп., за период с 01.07.2012 по 31.12.2012 – 223 914 руб. 35 коп., за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 – 447 828 руб. 70 коп.

В 2011-2013 гг. общество «АвтоСтоп» вносило плату за аренду земельного участка № 74:33:0204001:50 (т. 2, л.д. 1-2, 4-35). В частности, за 2012-2013 гг. арендатор внёс плату в размере 279 552 руб. 51 коп.

В 2013 году истец направил в адрес ответчика претензию (письмо от 29.01.2013 № ОДП54/0439), в которой потребовал погашения задолженности по договору аренды от 09.03.2011 № 5873 в сумме 216 623 руб. 22 коп. в течение 10 дней (т. 1, л.д. 17).

Ответчик требование истца не выполнил, денежные средства не перечислил.

Полагая, что на стороне общества «АвтоСтоп» имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды земельного участка, Администрация г. Магнитогорска обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ, ЗК РФ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.

Договор аренды от 09.03.2011 № 5873 соответствует требованиям статей 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ. Истцом и ответчиком в надлежащей форме были согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учёт земельный участок, согласована методика определения и итоговый размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, поскольку зарегистрирован в ЕГРП.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

По условиям договора аренды, приложения № 1 сторонами согласована методика (формула) расчёта арендной платы, исходя из применения которой, определён размер денежного обязательства арендатора на 2011 год.

Доводы апелляционной жалобы о том, что порядок определения размера арендной платы в данном случае не является регулируемым, что сторонами установлен фиксированный размер платы, основаны на ошибочном толковании норм материального права, кроме того, не соответствуют содержанию и условиям договора аренды от 09.03.2011 № 5873, приложения № 1 к договору, в силу чего во внимание приняты быть не могут.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Тем самым, цена по договору аренды государственной (муниципальной) земли является регулируемой органами государственной власти и местного самоуправления.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (т.е., в частности, после 30.10.2001 – дата введения в действие Земельного кодекса РФ, статьи 65), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером