Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2014 по делу n А07-11870/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Принимая во внимание положения главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции отмечает, что для признания незаконным решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации договора аренды и действий (бездействия) регистратора Харисова Р.Р. необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанных решения и действий (бездействия) регистратора действующему законодательству и нарушение данными решением и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Указанная позиция приведена в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». 

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

В силу статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за

исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

В соответствии со статьями 13, 17 Закона о регистрации  орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок.

  Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа, в том числе, проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации); а также наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).

Согласно пункту 40 данных Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами,    не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.

 Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды земельного участка, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанных сделок, а также наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.

Из материалов дела следует, что представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:02:000000:1783, находящийся в долевой собственности 27 физических лиц, перечисленных в приложении к кадастровому паспорту земельного участка от 18.10.2013                № 02/13/1-821140, со стороны правообладателей земельного участка (арендодателей) подписан представителем Загретдиновой З.М.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

С учетом изложенного выше, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом случае представление протокола общества собрания участников долевой собственности на земельный участок, в отношении которого было принято решение о передаче его в аренду, не является обязательным.

Суд первой инстанции установил и подтверждается материалами дела, что общее собрание участников долевой собственности, по результатам которого составлен представленный на государственную регистрацию протокол от 05.12.2012,  было проведено в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:02:000000:252, тогда как объектом договора аренды от 11.06.2013 является земельный участок с кадастровым номером 02:02:000000:1783, образованный из состава земельного участка с кадастровым номером 02:02:000000:252. Более того, на день проведения этого общего собрания проект межевания земельного участка с кадастровым номером 02:02:000000:1783 еще не был изготовлен, права на земельный участок с кадастровым номером 02:02:000000:1783 не были зарегистрированы,

Из материалов дела следует также, что из 27 физических лиц, указанных в качестве правообладателей земельного участка с кадастровым номером 02:02:000000:1783 в приложении к кадастровому паспорту от 18.10.2013            № 02/13/1-821140 (по 1/27 доли в праве собственности за каждым) на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:02:000000:252, из состава которого был образован спорный земельный участок, принимали участие лишь 12 человек, владеющих в настоящее время в совокупности лишь 44 процентами долей общего числа долей собственников земельного участка с кадастровым номером 02:02:000000:1783 (список присутствующих на собрании пайщиков 05.12.2012 – т. 1, л.д. 25, 26, 93, 94).   

Между тем, в соответствии с положениями статьи 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5); решение общего  собрания участников общей долевой собственности считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (пункт 8).

При этом из представленного на государственную регистрацию протокола общего собрания от 05.12.2012 регистрирующий орган не мог установить будущих правообладателей выделенного земельного участка. 

Указанное позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу, что в рассматриваемом случае представленный на государственную регистрацию протокол общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:02:000000:252, из состава которого был образован спорный земельный участок с кадастровым номером 02:02:000000:1783, не подтверждает факт принятия правообладателями последнего земельного участка решения о передаче его в аренду обществу «Агрофирма «Колос» в установленном Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения порядке.

Иные документы, подтверждающие факт принятия правообладателями спорного земельного участка решения о передаче его в аренду обществу «Агрофирма «Колос», а также полномочия представителя Загретдиновой З.М. на подписание договора аренды от 11.06.2013, регистрирующему органу           не были представлены.   

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю (заявителям) в порядке, установленном пунктом 5 настоящей статьи. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В случае, если государственная регистрация прав приостановлена по причине непредставления необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам, заявитель (заявители) уведомляется (уведомляются) о его (об их) праве представить такие документы по собственной инициативе.

По мнению суда апелляционной инстанции, представление на государственную регистрацию протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:02:000000:252, тогда как договор аренды от 11.06.2013 заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:02:000000:1783, свидетельствуют об обоснованности сомнений государственного регистратора.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое уведомление от 24.06.2013 № 40/011/2013-359 соответствует требованиям пункта 2 статьи 17 и пункта 1 статьи 19 Закона  о регистрации и    не свидетельствует об уклонении регистрирующего органа от государственной регистрации.

Доказательств, свидетельствующих о том, каким именно образом были нарушены права и законные интересы общества «Агрофирма «Колос» тем обстоятельством, что регистратор Харисов Р.Р. уведомил о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 11.06.2013 с незначительным нарушением срока, установленного в пункте 1 статьи 19 Закона о регистрации (по утверждению заявителя сообщение о приостановлении срока регистрации было направлено SMS сообщением 26.06.2013, а выдано – 01.07.2013), учитывая, что заявление об обжаловании уведомления от 24.06.2013                  № 40/011/2013-359 датировано заявителем 08.07.2013 (т. 1, л.д. 8) и направлено в суд 09.07.2013 (т. 1, л.д. 5), заявитель вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судам первой и апелляционной инстанции не представил.

Таким образом, совокупность обстоятельств,  предусмотренных положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимая для признания незаконными решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации договора аренды и действий (бездействия) регистратора Харисова Р.Р., в рассматриваемом случае отсутствует, что исключает удовлетворение заявленных обществом «Агрофирма «Колос» требований.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции фактически не рассмотрел требования, заявленные к регистратору           Харисову Р.Р., и не указал в решении мотивов, по которым в