Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2014 по делу n А76-20923/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Основания  отказа  в  государственной  регистрации  исчерпывающим образом  перечислены  в  статье  20  Закона  о  регистрации.

Как указано в  абзацах 4 и 10  пункта  1  статьи  20  данного Закона,  в  государственной  регистрации  прав может  быть  отказано,  если                          документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены  документы,  необходимые  в  соответствии  с  названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела следует, что основаниями для отказа в государственной регистрации расторжения зарегистрированного договора аренды от 04.02.2011 № 011-11 по заявлению арендодателя в одностороннем (сообщение об отказе в государственной регистрации от 23.08.2013 № 74-74-33/122/2013-224) явилось то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по  содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также в связи с непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав, а именно: регистрирующий орган посчитал, что в рассматриваемом случае по условиям пункта 6.2 договора аренды от 04.02.2011 № 011-11 его досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке в соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 128-129).

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания изменения и расторжения договора.

Согласно пункту 1 указанной статьи изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, законодательством Российской Федерации предусмотрено три способа досрочного расторжения договора: соглашение сторон, решение суда (судебный порядок) и односторонний отказ от исполнения договора.

В договоре аренды нежилого помещения от 04.02.2011 № 011-11 сторонами согласованы условия расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя (пункт 6.2 договора) и условия, при которых арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть указанный договор аренды (пункт 6.3 Договора).

Заявитель в обоснование своей правовой позиции ссылается на положения пункта 6.3.6 договора аренды нежилого помещения от 04.02.2011   № 011-11, в котором предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды по причине систематического (2 и более раза) либо существенного нарушения арендатором условий договора. Под существенным нарушением условий Договора понимается нарушение договора арендатором, которое влечёт для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктами 4.1 и 4.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор ежемесячно, до 1-го числа данного месяца, перечисляет арендодателю на его расчётный счёт арендную плату в размере 59 850руб.

В связи с тем, что общество «УралПром» (арендатор) систематически      не исполняло свои обязательства по уплате арендных платежей, у арендодателя, как полагает Администрация, возникло право на одностороннее расторжение указанного договора аренды недвижимого имущества.

Как указано выше, уведомлением от 19.03.2013 № ОДП54/1636 (т. 1,      л.д. 38-41) Администрация сообщила обществу «УралПром» о расторжении договора аренды от 04.02.2011 № 011-11 в одностороннем порядке.

В подтверждение факта неисполнения обществом «УралПром» своих обязательств по уплате арендных платежей по договору аренды от 04.02.2011 № 011-11 заявителем в материалы дела представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу № А76-644/2013 (т. 1, л.д. 42-46).

Вместе с тем, согласно пункту 6.2 договора аренды нежилого помещения от 04.02.2011 № 011-11 стороны предусмотрели, что по требованию арендодателя досрочное расторжение договора в судебном порядке допускается в случаях, установленных действующем законодательством.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Таким образом, положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации развиваются положения пункта 2 статьи 450 названного Кодекса, когда договор может быть расторгнут досрочно по требованию одной из сторон по решению суда.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2002 № 69 при неясности вербального значения условий договора должно применяться систематическое толкование договора. Контекстное толкование должно даваться путем сопоставления условий договора со смыслом договора в целом, обусловленным его характером, целями, намерениями участников соглашения.

Ввиду изложенного, исходя из систематического толкования положений пунктов 6.2 и 6.3 договора аренды от 04.02.2011 № 011-11 в совокупности, статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что условиями спорного договора аренды его досрочное расторжение арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в связи неуплатой арендатором арендных платежей прямо не предусмотрено, поэтому отказ Управления Росреестра соответствует требованиям статьи 20 Закона о регистрации и не может нарушать права и законные интересы заявителя.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценка законности решения Управления Росреестра должна осуществляться судом, исходя из тех обязательных к представлению в силу закона документов, которые на момент его вынесения были представлены на государственную регистрацию.

Соглашения сторон о расторжении договора аренды от 04.02.2011             № 011-11 либо вступившего в законную силу судебного акта, которым данный договор был расторгнут, а также иных документов, свидетельствующих о прекращении договорных отношений между сторонами, заявитель в Управление Росреестра не представил. 

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу № А76-644/2013 (т. 1, л.д. 43-46) установлено то обстоятельство, что спорный договор аренды от 04.02.2011 № 011-11 фактически прекращен и общество «УралПром», досрочно освободив помещение, согласилось с решением арендодателя о расторжении договора (стр. 7 решения).

Однако решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по делу № А76-644/2013 или акт возврата помещения арендодателю, из содержания которых регистрирующий орган мог бы установить обстоятельства, свидетельствующие о прекращении договора аренды от 04.02.2011 № 011-11, заявителем на государственную регистрацию представлены не были, в связи с чем не могли быть учтены при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов. 

При этом Управление Росреестра к участию в рассмотрении дела              № А76-644/2013 привлечено не было. Обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2013 по указанному делу, не имеют преюдициального значения для Управления Росреестра. По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении арбитражного дела, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле.

 С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают выводов суда первой инстанции и обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.12.2013 по делу № А76-20923/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Магнитогорска Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                     Л.А. Суспицина

Судьи:                                                                                             Л.П. Ермолаева

    М.И. Карпачева