Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2014 по делу n А07-13738/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

Пунктом 5.2.1 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности по арендной плате, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.

Согласно статье 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства: цена товаров, работ, услуг; сумма договора.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК РФ, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, целью применения статьи 333 ГК РФ, является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника.

При таких обстоятельствах, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В суде первой инстанции представителем ответчика было заявлено о несоразмерности взыскиваемой неустойки со ссылками на достаточно высокий размер процента неустойки по сравнению с двойной ставкой рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также при отсутствии доказательств причинения истцу возможных убытков(т. 1, л.д. 140).

Суд первой инстанции, оценив доводы сторон пришел к правильному  выводу о наличии оснований для  снижения размера взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ до 107 500 руб. в соответствии с расчетом ответчика.

Поддерживая выводы суда, изложенные в решении, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции, учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, несоразмерность неустойки, возможность дополнительного взыскания с ответчика причиненных истцу убытков в части, непокрытой неустойкой, верно оценил фактические обстоятельства дела с учетом положений статьи 333 ГК РФ.

Таким образом, оценив, в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в деле документы, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции в полной мере оценены доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, и сделаны обоснованные выводы.

Выводы суда не противоречат нормам права и основаны на оценке представленных доказательств.

Учитывая приведенную выше правовую позицию, изложенную в  Определении Конституционного Суда Российской Федерации в от 21.12.2000 № 263-О, и принимая во внимание отсутствие доказательств неблагоприятных последствий для истца, доводы апелляционной жалобы Комитета о неправомерном снижении судом первой инстанции суммы неустойки отклонены судом апелляционной инстанции.

Выводы суда первой инстанции относительно встречного требования ООО «Ролстрой» о соразмерном уменьшении арендной платы на сумму расходов понесенных на устранение недостатков имущества переданного в аренду в размере 1 183 487 руб. 17 коп. суд апелляционной инстанции также считает правильными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя или досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества, существенно ухудшились.

Исходя из положений указанных норм, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в настоящем деле оснований для их применения, и, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные ООО «Ролстрой»  доказательства, пришел к выводу, что обязанность по доказыванию (статья 65 АПК РФ) выполнена ответчиком в отношении спорного периода.

Как следует из материалов дела, 22.07.2011 открытое акционерное общество «Октябрьские электрические сети» письмом № 687 проинформировало ООО «Ролстрой» о том, что 19.07.2011 произошло отключение ВЛ-0,4 кВ ф.Свердлова от ТП-034, причиной которого послужило падение дерева в квартале ул. Чапаева и ул. Свердлова, где работниками общества «Ролстрой» проводились несогласованные работы в охранной зоне (т. 1 л.д.89).

В ответ на указанное письмо общество «Ролстрой» указало на проведение подготовительных работ к строительству жилого дома в пределах предоставленного в аренду земельного участка, в пределах которого наличие каких-либо действующих ЛЭП, охранных зон в договоре аренды не отражено (письмо от 22.07.2011 № 313,  т. 1 л.д. 90).

22.07.2011 общество «Ролстрой» также сообщило Администрации городского округа г. Октябрьский, что при ограждении и очистке территории предоставленной для строительства жилого дома обнаружились действующие опоры ЛЭП, а также объект недвижимости - гараж, принадлежащий Божко В.Р.; границы земельных участков проходят в непосредственной близости от жилых домов №№ 19 и 26 по ул. Чапаева с охватом проезда к этим домам (т.1 л.д. 91).

16.12.2012 общество «Ролстрой» сообщило КУС Минземимущества по г. Октябрьский письмом исх.№624, что при ограждении и очистке территории предоставленной для строительства жилого дома обнаружились действующие опоры ЛЭП, а также подземная труба теплоснабжения. Также было предложено устранить данные недостатки путем выноса действующих линий электропередач и трубы теплоснабжения (т.1 л.д.92).

Ответа на данное письмо не последовало.

10.01.2012 ответчик обратился с письмом исх.№4 к ОАО «Октябрьские электрические сети» о необходимости выполнения работ по выносу с земельного участка по ул. Свердлова 5 действующих линий электропередач (т. 1 л.д. 93).

31.01.2012 ООО «Ролстрой» обратился с письмом № 42 к ОАО «Октябрьсктеплоэнерго» о необходимости произвести вынос сетей, поскольку для освобождения строительной площадки по адресу: г. Октябрьский, ул. Свердлова, 5, необходимо переключить дома №№ 24 и 26 по ул. Чапаева к тепловым сетям по ул. Свердлова от ТК 4 – 1 с расширением тепловой камеры (т. 1 л.д. 94).

В связи с тем, что администрация фактически отказалась от устранения выше обозначенных недостатков переданного в аренду для строительства земельного участка, ООО «Ролстрой» самостоятельно осуществило работы по выносу действующих линий электропередач и трубы теплоснабжения.

Для выноса действующих линий электропередач ООО «Ролстрой» заключило договор №39 от 26.01.2012 с ОАО «Октябрьские электрические сети» на разработку рабочей документации (проекта) выноса линий электропередач с данного земельного участка (т. 1 л.д. 45-46).

Согласно условий договора ООО «Ролстрой» оплатило по данному договору денежные средства в размере 3 300 руб.

Далее ООО «Ролстрой» заключило с ОАО «Октябрьские электрические сети» договор №43 от 27.01.2012 на выполнение работ по выносу данных линий электропередач (т.1 л.д.47-48).

Согласно условий договора ООО «Ролстрой» оплатило по данному договору денежные средства в размере 109 378 руб. 66 коп.

Для выноса тепловых сетей с площадки строительства дома по ул. Свердлова 5 ООО «Ролстрой» заключил договор подряда № 3 от 02.04.2012 г. с ОАО «Октябрьсктеплоэнерго» (т. 1 л.д. 49).

Согласно условий договора ООО «Ролстрой» оплатило по данному договору денежные средства в размере 197 924 руб. 75 коп. Таким образом, ООО «Ролстрой» понес расходы по выносу действующих линий электропередач и трубы теплоснабжения в размере 310 603 руб. 41 коп.

Также общество ссылалось на то, что на земельном участке переданном в аренду были расположены объекты недвижимости, при этом ранее при проведении аукциона данное обременение оговорено не было.

04.03.2013 письмом № 138 ООО «Ролстрой» обратился к администрации с требованием о сносе объектов недвижимости - сараев (т.1 л.д. 98)

После того как арендодатель данное письмо оставил без внимания ООО «Ролстрой» самостоятельно осуществил снос сараев, в связи с чем, понес следующие расходы в размере 872 883 руб. 76 коп., что подтверждается справкой формы КС – 3 (т. 1 л.д.64) и актом по форме КС – 2 (т.1 л.д.59-61)

Факт нахождения данных гаражей арендодателем не оспаривается и более того подтверждается проведенной Управлением архитектуры и градостроительства топографической съемкой земельных участков переданных в аренду (т.1 л.д.82).

Письмом от 16.09.2013 г. № 755 ООО «Ролстрой»  обратилось к Комитету с требованием о зачете в счет арендной платы расходов по выносу действующих линий электропередач и трубы теплоснабжения, сносу объектов недвижимости — гаражей (т.1 л.д.95).

Всего ООО «Ролстрой» было понесено расходов на сумму 1 183 487 руб. 17 коп.

Основанием возникновения права арендатора требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Учитывая фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом по встречному иску представлены достаточные  доказательства, подтверждающие обстоятельства, предусмотренные указанным нормами, при которых наступает ответственность арендодателя в виде соразмерного уменьшения арендной платы.

Довод Комитета о несоблюдении обществом «Ролстрой» при предъявлении встречного иска претензионного порядка урегулирования спора и не может быть принят в качестве процессуального основания для отмены состоявшегося судебного акта, исходя из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Необходимость его соблюдения в данном случае ни законом, ни договором не предусмотрена. Из спорного договора аренды не следует, что изложенные в нем положения являются условиями, предусматривающими необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, или устанавливают обязательный досудебный порядок урегулирования спора