Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу n А07-12337/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками – гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Учитывая рекомендации, данные в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13, суд апелляционной инстанции, давая оценку договору договора перенайма от 24.05.2010 применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтвержден факт наличия  задолженности по арендной плате за спорный земельный участок в период,  начиная с 01.06.2009.

Договор подписан сторонами 24.05.2010, при наличии  задолженности арендатора по арендной плате  за один год, тем не менее, стороны не оговорили в договоре перенайма  обязанность по погашению этой задолженности перед арендодателем и возложении ее на нового арендатора.

Пунктом 4 договора перенайма от 24.05.2010 стороны установили, что права арендатора утрачиваются и возникают у нового арендатора с момента государственной регистрации договора.

Договор перенайма был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 12.09.2011, то есть  по истечении более одного года после его подписания.

Таким образом, на момент проведения сторонами государственной регистрации договора перенайма имелась задолженность арендатора за 2года и три месяца.

Учитывая фактические обстоятельства настоящего дела и изложенные выше правовые позиции, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае  имеются основания для  квалификации  действий сторон как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ), поскольку перевод прав и обязанностей на нового арендатора по договору от 24.05.2010 при очевидности наличия задолженности арендатора, по существу направлен на уклонение от договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а также нацелен на предоставление необоснованных преимуществ новому арендатору.

В соответствии с  правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13, судам рекомендовано в таких случаях применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Учитывая то обстоятельство, что ООО «Уфимская строительная компания» ликвидирована, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись от 27.06.2012, апелляционный суд полагает, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежали взысканию за период с 16.07.2010 по 12.05.2013 с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности.

Истцом в материалы дела представлялся информационный расчет задолженности по арендной плате и пени с учетом применения срока исковой давности, который судом апелляционной инстанции проверен и признан верным (л.д. 72).

По расчетам суда апелляционной инстанции, арендная плата за период с 16.07.2010 по 12.05.2013 составляет 4 468 417 руб.84 коп.   

Доказательств погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

Пунктом 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3 % от месячного размера арендной платы за каждый день  просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности по арендной плате, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.

С учетом представленного информационного расчета истца, проверенного судом апелляционной инстанции, размер подлежащих взысканию пени с ответчика в период с  16.07.2010  по 12.05.2013  составляет 6 779 160 руб. 84 коп.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что при удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика неустойки суд первой инстанции со ссылкой на ст. 330 ГК РФ правомерно не усмотрел оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки, указав, что расчет неустойки соответствует фактическим обстоятельствам дела и определен с учетом размера неустойки, установленного сторонами в договоре, фактически имели места обстоятельства по длительному неисполнению обязательств (до настоящего времени).

В силу ст. 401 ГК РФ отсутствие у должника денежных средств не является основанием для освобождения должника от исполнения обязательств.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск, поэтому все неблагоприятные последствия такой деятельности несет лицо, ее осуществляющее, в силу чего ссылка ответчика на тяжелое экономическое положение не может быть принята во внимание.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ, по мнению Конституционного Суд Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, целью применения ст. 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

Договорная неустойка устанавливается по взаимному соглашению сторон в соответствии с их волей. При установлении ее размера, порядка исчисления, соотношения с убытками и других условий применения стороны свободны.

Ответчиком не учтено, что посредством взыскания неустойки кредитор восстанавливает нарушенные права. Неустойка, как один из способов обеспечения исполнения обязательства, представляет собой меру, влекущую наступление негативных последствий для лица, в отношении которого она применяется. Применение такой меры носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне убытки, возникшие в результате просрочки исполнения (неисполнения) денежного обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) денежного обязательства в будущем.

Норма ст. 333 ГК РФ, предусматривающая право суда на уменьшение размера неустойки, призвана лишь гарантировать баланс имущественных прав и интересов сторон договора, соблюдение их конституционных прав, но не исключить несение должником бремени негативных последствий вследствие неисполнения денежного обязательства.

Ставка рефинансирования, устанавливаемая Центральным банком Российской Федерации, определяется исходя из минимальной стоимости использования чужих денежных средств, может выступать в качестве одного из ориентиров при решении вопроса о соразмерности, но заменить необходимость реально оценивать последствия нарушения обязательств данная условная величина не может, так как является величиной абстрактной, а также на практике значительно ниже средних банковских процентов по краткосрочным кредитам.

С учетом всех известных суду обстоятельств, а также последствий нарушения договора явная несоразмерность взысканной судом неустойки в размере 6 779 160 руб. 84 коп.  последствиям нарушения обязательства по суммам и срокам в настоящем деле не установлена.

Довод апеллянта о распространении положений постановления Главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 4514 «Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков» на правоотношения истца и ответчика отклоняется судебной коллегией, поскольку размер неустойки – 0, 05 %, установленный настоящим постановлением подлежит применению к вновь заключаемым договорам аренды земельных участков.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера подлежащей взысканию задолженности по арендной плате и пени в связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 ст. 270 АПК РФ).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на                ООО «Мегастройсервис».

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.12.2013 по делу № А07-12337/2013 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.

Исковые требования Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа  г. Уфа Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мегастройсервис» в пользу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа  г. Уфа Республики Башкортостан задолженность по арендной плате за период с 16.07.2010 по 12.05.2013 в размере 4 468 417 руб. 84 коп., пени в размере 6 779 160 руб. 84 коп.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мегастройсервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 70 133 руб. 32 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                            М.И.  Карпачева

Судьи:                                                                                   Г.Н. Богдановская

                                                                                             Л.А. Суспицина