Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014 по делу n А07-681/2012. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома – квартиру, а другая сторона - застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод к эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру № 3, общей проектной площадью 72,37 кв.м., жилой проектной площадью 37,77 кв.м. на 1 этаже блока секции (подъезд) 1 в указанном жилом доме.

Указанный  договор 14.06.2013 зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике  Башкортостан  за № 02-04-17/032/2013-925.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.09.2013 года (резолютивная часть определения объявлена 03.09.2013) требование Исхаковой Нурии Абдулхаевны признано обоснованным, в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Строительное управление ОАО «Башхимремонт» включено требование Исхаковой Н.А. о передаче двухкомнатной квартиры № 3, общей проектной площадью 72,37 кв.м., жилой проектной площадью 37,77 кв.м., находящейся на 1 этаже первого подъезда 9-ти этажного 36 квартирного жилого дома с промтоварным магазином между домами № 150 и № 152 по ул. Худайбердина в г. Стерлитамак Республики Башкортостан (строительный адрес), за которую застройщику уплачено 1 300 000 руб.

В процессе рассмотрения настоящего требования в материалы дела от имени Исхаковой Н.А. поступило заявление о признании договора, заключённого должником-застройщиком с ООО ЧОП «Сталь», и соглашения от 14.03.2012 о расчетах к договору поставки № 21/1 от 01.06.2010 недействительными и применении последствий недействительности  сделок.

Однако, поскольку   на момент установления  требования  кредитора  указанное  заявление  не принято к производству,   суд первой  инстанции оценил  поступившее от Исхаковой Н.А. заявление в качестве возражений на требование ООО ЧОП «Сталь» о включении в реестр требований должника о передаче жилых помещений.

Суд первой инстанции  правомерно отклонил  доводы  Исхаковой Н.А. о том, что соглашение от 14.03. 2012 о расчётах к договору поставки № 21/1 от 01.06.2010 и договор об инвестировании строительства жилья от 26.03.2012 являются  ничтожными сделками, в силу следующего.

 Частью 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено, что если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства.

Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

В этой связи включение при банкротстве застройщика требования участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства – получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований путем участия в деле о банкротстве застройщика, в том числе посредством возможности участия в таких способах удовлетворения требований участников строительства, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве). При этом в соответствии с указанными статьями правовое положение участников строительства при реализации названных способов погашения их требований является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров эти требования включены (согласно подпункту 4 пункта 3 ст. 201.10 и подпункту 6 пункта 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства такими способами, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений, может быть осуществлено только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в денежный реестр, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с пунктом 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве.

В то же время данный особый порядок погашения требований участников строительства неприменим вне правоотношения банкротства. При возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Федерального  закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений  в некоторые  законодательные акты  Российской Федерации». Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абзацу второму ст. 398 Гражданского кодекса.

В рассматриваемом  случае  требование  заявлено в рамках дела  о банкротстве  должника-застройщика, соответственно, факт  регистрации  договора  долевого  участия  в строительстве, заключенного с Исхаковой Н.А., не  влечет  отказ  в удовлетворении  требования ООО ЧОП «Сталь».

 По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав кредиторов, отличным от включения в денежный реестр требований кредиторов. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 ст. 201.7, пункт 3 ст. 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства.

Суд, исходя из волеизъявления участника строительства, может включить в реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений требования участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в денежный реестр требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения (позиция ВАС РФ, выраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

В деле о банкротстве ООО «Строительное управление» ОАО «Башхимремонт» формирование реестра не завершено, на данный момент не ясно, будет ли достаточно жилых помещений для удовлетворения требований всех участников строительства.

 Кроме  того, ООО ЧОП «Сталь»  настаивало на включении требования в реестр о передаче жилых помещений.

Податель  апелляционной  жалобы в  обоснование  ничтожности сделки  ссылается на  положения  ст. 460 ГК РФ, однако  не учитывает, что  продажа товара, обремененного правами  третьих лиц, влечет не  ничтожность сделки, а расторжение  договора купли-продажи товара.

Поскольку судом установлено исполнение спорного договора со стороны заявителя, его требование  правомерно  включено в реестр требований о передаче жилых помещений.

С учетом  изложенного, оснований  для отмены судебного акта  и удовлетворения апелляционной  жалобы  не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.12.2013 по делу № А07-681/2012 оставить  без изменения, апелляционную  жалобу Исхаковой Нурии Абдулхаевны – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение   одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд  Республики  Башкортостан.

     Председательствующий судья                                       М.Н. Хоронеко

 Судьи:                                                                             Л.В. Забутырина

                                                                                                С.А. Карпусенко