Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 по делу n А47-3996/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1988/2014

г. Челябинск

14 марта 2014 года

Дело № А47-3996/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 марта 2014  года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Теллур» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2013 по делу № А47-3996/2013 (судья Штырник В.М.).

Общество с ограниченной ответственностью «Теллур» (далее – ООО «Теллур», истец) обратилось с исковым заявлением к  Администрации муниципального образования Оренбургский район (далее – Администрация, ответчик) об обязании заключить с ООО «Теллур» в преимущественном порядке договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:21:1409002:321, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с. Нежинка, ул. Промышленная, №1А, на новый срок.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2013 (резолютивная часть объявлена 08.10.2013 – л.д. 109-114) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением не согласилось ООО «Теллур» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что между истцом и ответчиком с 2005 года имелись длительные арендные отношения по аренде земельного участка расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с. Нежинка, ул. Промышленная, на основании решения о предоставлении земельного участка были подписаны договоры аренды  №1А № 12/33 от 11.07.2005, № 12/92 от 20.10.2006, № 12/53 от 11.05.2007, № 14/69 от 29.07.2008. Названными договорами согласованы все существенные условия, предусмотренные законом для договора аренды.

При этом, договор аренды № 14/69 от 29.07.2008, по условиям которого истец имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 4.3.2 договора), не был зарегистрирован в установленном договором порядке по вине ответчика. Уклонение Администрации от государственной регистрации договора оспорено обществом в судебном порядке.  

Апеллянт указывает на принятие всех необходимых действий по постановке земельного участка на кадастровый учет и переводу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности.

Считает, что суд первой инстанции, сделав выводы об отсутствии решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок и принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимого имущества, расположенных в пределах земельного участка, не дал правовой оценки факту наличия договорных отношений сторон и преимущественных прав общества на заключение договора аренды на новый срок по условиям пункта 4.3.2 договора аренды № 14/69 от 29.07.2008.

К дате судебного заседания ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании акта обследования и выбора площадки под строительство объектов жилищно-гражданского назначения от 04.03.2005  (л.д. 98-99) и распоряжения Администрации муниципального образования «Оренбургский район» № 2323р от 11.07.2005 «О предоставлении земельного участка в аренду на 11 месяцев ООО «Теллур», между обществом и Администрацией был подписан договор №12/33 от 11.07.2005 аренды земельного участка площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м. от трассы Оренбург-Орск.

По условиям договора (пункт 1.1.) предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения произведено для строительства производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин (л.д. 32).

Аналогичные договоры аренды земельного участка №12/92 от 20.10.2006 и №12/53 от 11.05.2007 были оформлены сторонами с 2006 и 2007 году (л.д. 29-34).

На основании постановления №3452-п от 29.07.2008 (л.д. 90) между муниципальным образованием Оренбургский район (арендодатель) и ООО «Теллур» (арендатор) был оформлен договор №14/69 от 29.07.2008 аренды земельного участка площадью 20 000 кв.м. расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м. от трассы Оренбург-Орск (л.д. 29-31). По условиям договора (пункт 1.1.) предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения произведено для строительства производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин ( л.д. 29). Срок действия договора  определен с 30.03.2008 по 30.03.2013 ( пункт 2.1).

В пункте 4.3.2 предусмотрено преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

Согласно пункту 8.3. договора аренды земельного участка №14/69 от 29.07.2008 участок считается передан в пользование ООО «Теллур».

В соответствии с постановлением Администрации муниципального района Нежинский сельсовет Оренбургского района №771-п от 01.12.2008 «О внесении изменения в адресное хозяйство с. Нежинка», ранее значившийся адрес земельного участка, владельцем которого является ООО «Теллур»: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с левой стороны от автодороги на с. Медовка в 300 м. от трассы Оренбург-Орск, граничит с территорией машдвора ГОНО ОПХ Им. Куйбышева, считать адресом земельного участка и незавершенного строительством здания с производственными и складскими помещениями по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с. Нежинка, ул. Промышленная, №1а» (л.д. 89).

Как видно из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 56:21:1409002:321, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Нежинский сельсовет, с. Нежинка, ул. Промышленная, №1А, сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 14.02.2013. Разрешенным использованием земельного участка, отнесенного к категории земель сельскохозяйственного назначения является строительство производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин ( л.д. 40).

В соответствии с кадастровым паспортом по состоянию на 21.02.2013 в пределах земельного участка с кадастровым номером 56:21:1409002:321 расположен  объект незавершенного строительства общей площадью 2364 кв.м. степенью готовности 50 % ( л.д. 38).

Письмом от 29.12.2013 ООО «Теллур» обратилось в Администрацию муниципального образования «Оренбургский район» за продлением договора аренды земельного участка ( л.д. 35).

Из переписки сторон   усматривается, что Администрация отказала обществу в заключении договора аренды на новый срок (письмо № 01-22/1085 от 26.02.2013, л.д. 36).

Считая, что ООО «Теллур» имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, как сторона договора аренды, в котором согласованы все существенные условия договора, но не зарегистрированного в установленном порядке по причине уклонения ответчика от совершения необходимых действий, общество обратилось с настоящим иском в суд, ссылаясь на положения статей 445, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, установив, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт принятия уполномоченным органом решения (постановления) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:21:1409002:321 истцу, а также доказательства наличия на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности и дающих истцу исключительное право на приобретение земельного участка в аренду, отказал в удовлетворении заявленных ООО «Теллур» требований.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Спорные отношения сторон возникли в связи с отказом обществу  в продлении договора аренды земельного участка №14/69 от 29.07.2008 заключенного сроком до 30.03.2013.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Установив, что срок анализируемого договора аренды установленный сторонами до 30.03.2013 истек, при этом  решение о предоставлении земельного участка на новый срок в порядке статей 28,29 Земельного кодекса Российской Федерации не принято, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Ссылки общества "Теллур" на наличие у него предусмотренного пунктом 4.3.2 договора аренды №14/69 от 29.07.2008 права на его пролонгацию судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.

Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статей 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Условиями анализируемого договора предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием строительство производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Оценивая установленные по делу обстоятельства судебная коллегия принимает во внимание внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных выше положений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой  действий арендатора  по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет сделать вывод о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора – строительство производственных и складских помещений по выпуску запасных частей для сельскохозяйственных машин.

Из акта проверки использования земельного участка от 27.07.2012, проведенной в рамках муниципального земельного контроля на земельном участке не усматривается использование земельного участка по назначению, создание объектов недвижимости и ведение строительных работ на земельном участке (л. д.83).

Каких–либо доказательств объективной невозможности завершения строительства в пределах первоначального срока действия аренды земельного участка суду не представлено.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство, оформляемого