Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2014 по делу n А47-7230/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1737/2014

г. Челябинск

17 марта 2014 года

Дело № А47-7230/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,   

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лайм-3» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.12.2013 по делу № А47-7230/2013 (судья     Миллер И.Э.).     

В судебном заседании приняли участие представители: от закрытого акционерного общества «Тандер» - Шмелев А.В. (доверенность от 08.09.2013), Иванова К.Ю. (доверенность от 12.12.2013), от общества с ограниченной ответственностью «Лайм-3» - Петрова О.С. (доверенность от 01.07.2013).

Закрытое акционерное общество «Тандер» (далее – общество «Тандер»)  обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лайм-3» (далее – общество «Лайм-3»), в котором просило обязать последнее устранить препятствия              в пользовании арендованным нежилым помещением № 1 общей площадью     237 кв. м, расположенном на первом этаже в 9-ти этажном кирпичном доме с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Вяземская, дом № 20, а именно:

- обеспечить беспрепятственное пользование помещением на условиях договора аренды от 01.04.2012 № ОрсФ, не ограничивать каким-либо образом права общества «Тандер» по пользованию помещением по назначению, указанному в пункте 1.2 договора аренды от 01.04.2012 № ОрсФ, и                     не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению;

- обеспечить круглосуточную бесперебойную работу в помещении систем центрального отопления, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации (с учетом изменения предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 2, л.д. 41-43). 

В свою очередь, общество «Лайм-3» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным исковым заявлением к обществу «Тандер», в котором просило расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.04.2012 № ОрсФ, заключенный между сторонами (т. 2, л.д. 62-65). 

Решением от 27.12.2013 (резолютивная часть объявлена 20.12.2013) суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требования общества «Тандер» и отказал в удовлетворении встречных исковых требований общества «Лайм-3» (т. 3, л.д. 115-126).  

С принятым по настоящему делу решением не согласилось общество «Лайм-3» и обжаловало его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе общество «Лайм-3» просит решение суда первой инстанции от 27.12.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в  удовлетворении первоначальных исковых требований обществу «Тандер» отказать, встречные исковые требования общества «Лайм-3» удовлетворить (т. 3, л.д. 133, 134).

В обоснование жалобы общество «Лайм-3» ссылается на нарушение судом норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Общество «Лайм-3» указывает, что не оспаривает наличие у общества «Тандер» прав владения и пользования спорным нежилым помещением по договору аренды от 01.04.2012 № ОрсФ. Вместе с тем действия общества «Лайм-3» по осуществлению ремонта в данном помещении осуществляются правомерно, поскольку в результате самовольной перепланировки, произведенной обществом «Тандер» в нарушение пункта 3.1.2 договора аренды, а также небрежной эксплуатации инженерных сетей, помещение пришло в аварийное состояние.

По мнению общества «Лайм-3», суд первой инстанции необоснованно критически оценил экспертное заключение от 25.06.2013 № 092-19-2-0203, письмо общества с ограниченной ответственностью «ПромЭнергоСтрой» от 16.07.2013, экспертное заключение от 08.10.2013 № 092-19-2-234, равно как необоснованно принял в качестве надлежащих доказательств экспертное заключение от 11.11.2013 № 5-1797, технический отчет от 05.03.2013, сведения, полученные в ходе допроса свидетеля Коростелкина С.А

Общество «Лайм» считает, что проблемы с электроснабжением и водоснабжением явились результатом преднамеренных противоправных действий самого общества «Тандер». Указывает, что для устранения последствий ухудшения арендуемого помещения и проведения ремонта общество «Лайм-3» понесло расходы, существенно превышающие размер получаемых от общества «Тандер» арендных платежей. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора аренды от  01.04.2012 № ОрсФ, суд первой инстанции не принял указанное обстоятельство во внимание.

Общество «Тандер» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило возражения на апелляционную жалобу (вх. № 4979 от 10.02.2014), в которых просит решение суда первой инстанции от 27.12.2013 оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. Из содержания возражений следует, что общество «Тандер»  считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласно.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 12.03.2014 до 16 час. 15 мин. Публикация сообщения о перерыве на официальном сайте суда в сети «Интернет» произведена в режиме «он-лайн» 05.03.2014.

В судебном заседании представители общества «Лайм-3» и общества «Тандер» поддержали доводы, приведенные в апелляционной жалобе и возражениях на неё соответственно.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.  

Из материалов дела следует, что 01.04.2012 между индивидуальным предпринимателем Беляевой О.В. (арендодатель) и обществом «Тандер» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № ОрсФ 112/12, согласно которому обществу в аренду передано встроенно-пристроенное нежилое помещение № 1 общей площадью 237 кв. м, расположенное на первом этаже в 9-ти этажном кирпичном доме с подвалом по адресу: Оренбургская область, г.  Орск, ул. Вяземская, дом № 20, в целях организации розничной торговли смешанными группами товаров (т. 1, л.д. 8-13). 

Договор аренды от 01.04.2012 № ОрсФ 112/12 заключен на срок до  31.05.2017 (пункт 6.1 договора), зарегистрирован в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделок 19.04.2012, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1, оборот л.д. 15).

Нежилое помещение № 1 общей площадью 237 кв. м, расположенное на первом этаже в 9-ти этажном кирпичном доме с подвалом по адресу: Оренбургская область, г.  Орск, ул. Вяземская, дом № 20, передано обществу «Тандер» по акту приема-передачи от 01.04.2012 (т. 1, л.д. 14).

03 апреля 2013 г. указанное нежилое помещение было продано      Беляевой О.В. обществу «Лайм-3» по договору купли-продажи недвижимого имущества № 04/13-н (т. 2, л.д. 134). 

Право собственности общества «Лайм-3» на данное нежилое помещение зарегистрировано в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделок 20.05.2013, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (т. 2, л.д. 137), свидетельством о государственной регистрации права от 20.05.2013 (т. 1, л.д. 17, т. 2, л.д. 138).

Таким образом, общество «Лайм-3» заступило на место арендодателя по договору аренды от 01.04.2012 № ОрсФ 112/12, о чем уведомило общество «Тандер» письмом от 04.06.2013 № 04 (т. 1, л.д. 16).

По условиям договора аренды от 01.04.2012 № ОрсФ 112/12 арендодатель принял на себя следующие обязанности:

- обеспечивать беспрепятственное использование арендатором объекта на условиях договора, не ограничивать каким-либо образом права арендатора по пользованию объектом по назначению, указанному в пункте 1.2 настоящего договора, и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению (пункт 2.1.2);  

- обеспечивать круглосуточную бесперебойную работу на объекте систем центрального отопления, электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, приложить все разумные усилия для предотвращения любых перерывов в предоставлении коммунальных услуг (пункт 2.1.3),

- передать арендатору во временное владение и пользование на срок действия договора телефонную линию с соответствующим ей номером телефона 23-03-25 (пункт 2.1.6); 

- производить своими силами за свой счет необходимые работы по капитальному ремонту, переоборудованию, перепланировке объекта для осуществления арендатором эксплуатации помещения в целях указанных в пункте 1.2. договора; при этом письменно согласовывать с арендатором перечень и сроки таких работ (пункт 2.1.7).

20 июня 2013 г. без согласования с арендатором было возведено деревянное ограждение по периметру помещения магазина и начат ремонт кровли, демонтаж парапета, о чем сотрудниками общества «Тандер» составлен акт от 27.06.2013 и произведена фотосъемка, фиксирующая наличие забора и демонтаж парапета (т. 1, л.д. 18-25).

20 июня 2013 г. общество «Тандер» направило в адрес общества       «Лайм-3» претензию за исх. № 273, полученную последним 24.06.2013 (т. 1,   л.д. 46, 47) 

05 июля 2013 г. в период совершения указанных действий арендованное нежилое помещение было отключено от телефонной линии (т. 1, л.д. 26). 

10 июля 2013 г. общество «Тандер» направило в адрес общества       «Лайм-3» претензию за исх. № 305 с требованием восстановить телефонную связи либо письменно согласовать телефонизацию объекта на срок действия договора аренды, то есть до 31.05.2017 (т. 1, л.д. 51). 

07 июля 2013 г. в арендованном помещении было отключено холодное и горячее водоснабжение, а 11.07.2013 произведено отключение объекта от электроснабжения (т. 1, л.д. 27). 

09 июля 2013 г. общество «Тандер» направило в адрес общества       «Лайм-3» претензию за исх. № 298 с требованием о возобновлении подачи холодной и горячей воды в связи с невозможностью осуществления торговой деятельности без водоснабжения, а 10.07.2013 – повторную претензию за           исх. № 304, полученные обществом «Лайм-3» (т. 1, л.д. 48-50). 

12 июля 2013 г. общество «Тандер» направило в адрес общества       «Лайм-3» претензию за исх. № 329 о немедленном возобновлении подачи электроснабжения, водоснабжения, телефонной связи на объект, с информацией о вынужденном простое магазина и о взыскании через суд убытков, связанных с простоем магазина (т.1, л.д. 52). 

По состоянию на 16.07.2013 общество «Лайм-3» продолжало осуществлять ремонтные работы, демонтаж парапетных плит и кровельного материала, о чем сотрудниками общества «Тандер» составлен акт от 16.07.2013 (т. 1, л.д. 42). 

12 июля 2013 г. обществом «Тандер» на объект были вызваны сотрудники полиции, составлен протокол осмотра от 12.07.2013 г., в котором отражено, что на момент осмотра магазин «Магнит», расположенный в спорном арендованном помещении, обнесен деревянным ограждением с надписью «Осторожно, ремонт кровли», вход перекрыт лентами, на крыльце лежат куски кровли - рубероид, рабочие на крыше занимались ремонтом кровли, провода подачи электроэнергии на крыше отсутствуют (постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 19.07.2013 – т. 2, л.д. 48-50). 

По утверждению общества «Тандер», в связи с указанными обстоятельствами 12.07.2013 оно было вынуждено закрыть магазин, который с 07.07.2013 отключен от горячего и холодного водоснабжения, с 11.07.2013 - от электроснабжения, а 12.07.2013 центральный вход которого завален демонтированными строительными материалами.

         Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества «Тандер» в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями об устранении препятствий в пользовании арендованным помещением. 

В свою очередь, общество «Лайм-3», полагая, что общество «Тандер»  нарушило договорные обязательства по надлежащему содержанию помещения, доведя последнее до аварийного состояния, самовольно осуществив его перепланировку, обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования общества «Тандер» и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований общества       «Лайм-3», суд первой инстанции исходил из следующего.

Суд первой инстанции пришел к выводу о заключенности договора аренды от 01.04.2012 № ОрсФ 112/12. Указал, что на общество «Лайм-3» как на арендодателя возложено исполнение договорного обязательства по предоставлению обществу «Тандер» как арендатору права беспрепятственного пользования арендованным помещением. Между тем общество «Лайм-3» в арендуемом помещении начало ремонт, который исключил для арендатора возможность пользования помещением по его назначению. При этом установленный договором аренды порядок проведения капитального ремонта арендодателем не был соблюден, письменное согласование с арендатором на капитальный ремонт отсутствует, приложение к договору, содержащее перечень и сроки проведения работ по капитальному ремонту сторонами          не подписано. Указанное, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует об обоснованности исковых требований общества «Тандер» об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом. 

Доводы общества «Лайм-3» о том, что общество «Тандер» в нарушение условий договора аренды осуществило в арендуемом помещении самовольную перепланировку, а также довело помещение до аварийного состояния, суд первой инстанции отклонил за недоказанностью, в связи с чем указал не необоснованность встречных исковых требований общества «Лайм-3» о расторжении договора аренды. 

Данные выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Как следует из материалов дела, заявленный обществом «Тандер» иск об устранении препятствий в пользовании