Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2014 по делу n А47-7230/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

спорным нежилым помещением  относится к категории вещно-правовых, негаторных и представляет собой требование об устранении всяких нарушений вещного права.

В силу положений статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные статьями 301-304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе и договором аренды (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из анализа указанных норм законодательства следует, что негаторный иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком может быть удовлетворен при доказанности наличия законного права у истца в отношении этого участка, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия; наличия препятствий в осуществлении его права; наличия обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании его земельным участком, не соединенные с лишением владения.

Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен также доказать наличия факта нарушения его прав, обусловленного действиями (бездействием) ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

В свою очередь, общество «Лайм-3» заявило встречный иск о расторжении договора аренды, заключенного с обществом «Тандер» в отношении спорного помещения, в связи с существенным нарушением последним условий договора и существенным ухудшением имущества. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между сторонами возникли на основании договора аренды недвижимого имущество от 01.04.2012 № ОрсФ 112/12. 

Содержание договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда». Так, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (встроенно-пристроенное нежилое помещение № 1 общей площадью 237 кв. м, расположенное на первом этаже в 9-ти этажном кирпичном доме с подвалом по адресу: Оренбургская область, г.  Орск, ул. Вяземская, дом № 20),  условиями договора предусмотрен размер арендной платы (80 000 руб. в месяц за помещение и 5 198 руб. 20 коп. за аренду земельного участка). Требование о государственной регистрации договора как заключенного на срок более одного года соблюдено (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

О незаключенности или недействительности договора аренды стороны    не заявили.

  Во исполнение договора аренды спорное нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи для использования в целях организации розничной торговли смешанными группами товаров.

  В соответствии с положениями пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, общество «Лайм-3», приобретя спорное нежилое помещение у Беляевой О.В. по договору купли-продажи от 03.03.2013               № 04/13-н, заступило на место арендодателя по договору аренды от 01.04.2012 № ОрсФ 112/12. 

Суд первой инстанции установил и подтверждается материалами дела, что общество «Лайм-3» в арендуемом помещении начало капитальный ремонт,  который исключил для арендатора возможность пользования помещением по его назначению. 

Так, арендованное помещение использовалось обществом «Тандер» под магазин сети «Магнит».

Право собственности на указанное помещение общество «Лайм-3» зарегистрировало 20.05.2013 и уже 31.05.2013 письмом за исх. № 03 уведомило общество «Тандер» о том, что приступает к капитальному ремонту крыши, пола, оконных проемов, инженерных систем, сетей и сооружений, обеспечивающих помещение, период проведения работ с 10.07.2013 до окончания, время начала работ – 8:00 час., время окончания работ – 20:00 час. ежедневно» (т. 3, л.д. 70). 

Факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении общество «Лайм-3» не оспаривает. Представитель общества «Лайм-3» в судебном заседании пояснила суду апелляционной инстанции о том, что в настоящее время в спорном помещении располагается магазин общества «Лайм-3».

Между тем в соответствии с пунктом 2.7 договора аренды от 01.04.2012 № ОрсФ 112/12 арендодатель обязан производить за свой счет необходимые работы по капитальному ремонту, переоборудованию, перепланировке объекта для осуществления арендатором эксплуатации помещения в целях, указанных в пункте 1.2 договора. Перечень и сроки проведения работ по капитальному ремонту, реконструкции, переоборудованию, перепланировке объекта, иных строительных работ на объекте подлежат письменному согласованию с арендатором и являются приложением к договору аренды.

Из представленных материалов не следует, что указанный договорный порядок проведения капитального ремонта был соблюден, письменное согласование с арендатором на капитальный ремонт отсутствует, приложение к договору, содержащее перечень и сроки проведения работ по капитальному ремонту, сторонами не подписано.

Само по себе письмо от 31.05.2013, как правильно указал суд первой инстанции, не может быть расценено как согласование проведения капитального ремонта помещения, поскольку согласно пункту 6.2 договора аренды любые соглашения сторон по изменению и /или дополнению условий настоящего договора аренды имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.

         Более того, общество «Тандер» письмом от 25.07.2013 за исх. № 248 возражало против проведения ремонтных работ (т. 2, л.д. 142). 

Следует принять во внимание также то обстоятельство, что в результате проведенного ремонта спорное помещение подготовлено для эксплуатации магазина сети «Ринг» общества «Лайм-3» (внешний вид фасада помещения изменился, дверь и фасад здания выкрашены в синий и белый цвет) (т. 3,         л.д. 88), тогда как общество «Тандер» использовало данное помещение для эксплуатации магазина сети «Магнит», внешнее оформление которого должно быть иным. Как указано выше, представитель общества «Лайм-3» в судебном заседании не отрицала, что в настоящее время в спорном помещении располагается магазин общества «Лайм-3».

Довод общества «Лайм-3» о том, что капитальный ремонт спорного помещения был вызван его аварийным состоянием, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Так, из договора купли-продажи от 03.04.2013 № 04/13-н, заключенного между Беляевой О.В. и обществом «Лайм-3», не следует, что в собственность последнего было передано помещение, находящееся в аварийном состоянии.

Из содержания письма от 31.05.2013 за исх. № 3, которым общество «Тандер» было уведомлено о проведении в арендованном помещении капитального ремонта, также не следует, что чем фактически обусловлена необходимость производства такого ремонта.

Надлежащих доказательств того, что спорное помещение по состоянию на начало ремонтных работ находилось в аварийном состоянии и до такого состояния его довело именно общество «Тандер», в материалах дела                   не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованной оценку, которую суд первой инстанции дал доказательствам, представленным как обществом «Лайм-3», так и обществом «Тандер» в обоснование своих позиций по делу, по мотивам, изложенным в обжалуемом решении. Оснований для переоценки доказательств по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Таким образом, установив, что общество «Лайм-3» в нарушение условий договора аренды от 01.04.2012 № ОрсФ 112/12 создало непреодолимые препятствия арендатору - обществу «Тандер» для осуществления торговой деятельности путем проведения ремонтных работ, явно препятствующих осуществлению розничной продажи, захламления входа в арендуемое помещение строительным мусором, отключения помещения от электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, телефонной связи, суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальные исковые требования общества «Тандер» об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом. 

Утверждение общества «Лайм-3» о том, что общество «Тандер» существенно нарушило условия договора аренды от 01.04.2012 № ОрсФ 112/12 и существенно ухудшило арендованное помещение, самовольно осуществив его перепланировку путем сноса перегородок, также не нашло подтверждения в материалах дела.

 Суд первой инстанции обоснованно указал, что объективных документальных доказательств того, что именно общество «Тандер» осуществляло снос перегородок и перепланировку спорного нежилого помещения, в материалы дела обществом «Лайм-3» не представлено. Тем более, что общество «Лайм» приобрело спорное нежилое помещение у           Беляевой О.В. уже в перепланированном состоянии, тем самым выразив свое согласие на такое состояние приобретаемого имущества. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований общества «Лайм-3» о расторжении договора аренды.

Обратного подателем жалобы суду апелляционной инстанции                   не доказано. 

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что все представленные сторонами доказательства исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, им дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Иных доводов и доказательств, отличных от приводимых в суде первой инстанции, общество «Лайм-3» суду апелляционной инстанции не представило. Каких-либо доводов о необходимости руководствоваться иными правовыми нормами в апелляционной жалобе приведено не было.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции                не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Общество «Лайм-3» по платежному поручению от 24.01.2014 № 3 уплатило государственную пошлину в сумме 2 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 3, л.д. 136).  

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся её подателя.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.12.2013 по делу № А47-7230/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лайм-3» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                     Л.А. Суспицина

Судьи:                                                                                             Г.Н. Богдановская

   Л.П. Ермолаева