Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2014 по делу n А76-21182/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3427/2014

г. Челябинск

17 апреля 2014 года

Дело № А76-21182/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2014 по делу № А76-21182/2012 (судья Лукьянова М.В.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Микуровой Н.П. – Белоус Т.С. (доверенность от 21.01.2013),

Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области – Кизилова Ю.А. (доверенность от 30.09.2013).

Индивидуальный предприниматель Микурова Нина Петровна (далее – ИП Микурова Н.П., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию Копейский городской округ в лице Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, обществу с ограниченной ответственностью «Южно-Уральский Центр Оценки» (далее – Управление и ООО «Южно-Уральский Центр Оценки» соответственно, ответчики) о признании недостоверным отчета № 379-12 «Об оценке рыночной стоимости 2-х нежилых помещений № 3 площадью 37,5 кв.м., № 7 площадью 14,2 кв.м., расположенных по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Ильича, д. 10»; принятии пунктов 2.1, 2.2. договора купли-продажи 2-х нежилых помещений №3 площадью 37,55 кв.м., расположенных по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10, оформленного между Управлением и ИП Микуровой Н.П. в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Нежилое помещение № 3 общей площадью 37,5 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10, продано за 448 305 руб., из них сумма стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем, в размере 295 000 руб. зачтена продавцом в счет оплаты нежилого помещения № 3 общей площадью 37,5 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10. Продавец считает оплату за проданное имущество, в размере 295 000 руб. погашенной. Остаток оплаты за нежилое помещение № 3 общей площадью 37,5 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10,, составляет 153 305 руб. Нежилое помещение № 7 общей площадью 14,2 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10, продано 128 418 руб.

Пункт 2.2. Оплата суммы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку ежемесячно не позднее 30 числа каждого месяца согласно графику платежей (приложение). Счет продавца для основного платежа: УФК по Челябинской области (Управление имуществом администрации Копейского городского округа Челябинской области) ИНН 7411003610 КПП 741101001 БИК 047501001 Код ОКАТО 75428000000 р/с 40101810400000010801 в ГРКЦ ГУ Банка России по Челябинской области.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.» (с учетом уточнения исковых требований, т. 4 л.д. 132).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2014 (резолютивная часть от 05.02.2014) исковые требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласилось Управление (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Микуровой Н.П.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не дана надлежащая оценка отчету ООО «Южно-Уральский Центр Оценки» № 379-12 от 22.05.2012, который отвечает нормам действующего законодательства об оценочной деятельности, а также Федеральному стандарту оценки № 1. Отчет был составлен оценщиком, который действовал непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам. Вывод суда о завышении Управлением стоимости приватизируемого имущества является необоснованным.

Апеллянт также указывает со ссылкой на п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) на то обстоятельство, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители второго ответчика не явились.

С учётом мнения представителей истца и первого ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Истцом представлено дополнительное доказательство – соглашение от 2010 г. к договору аренды от 01.11.2007, которое приобщено судом на основании ч. 2 ст. 65, ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (арендодатель) и ИП Микуровой Н.П. (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений № 112/530-07 от 01.11.2007, в соответствии с п.п. 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатора нежилые помещения №№ 23, 25, 30, находящиеся в собственности арендодателя, общей площадью 38,1 кв.м, для размещения ателье по пошиву и ремонту одежды, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Ильича, 10 (т. 1 л.д. 10-14).

Из приложения № 1 к договору аренды следует, что помещение 23 имеет площадь 14,4 кв.м, помещение 25 – площадь 9,5 кв.м, а помещение 30 – площадь 14,2 кв.м (т. 1 л.д. 14).

Срок договора аренды определен с 01.11.2007 по 01.10.2008 (п. 4.1 договора аренды).

Согласно п. 5.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленные ему нежилые помещения в размере 1009,19 руб. 19 коп. в месяц.

По акту приема-передачи от 01.11.2007 нежилые помещения №№ 23, 25, 30 общей площадью 38,1 кв.м переданы арендатору (т. 1 л.д. 15).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 74 АВ 656040 от 28.01.2010 и серии 74 АВ 227622 от 11.06.2009 (т. 2 л.д. 2, 5) за муниципальным образованием «Копейский городской округ» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 3 общей площадью 51, 7 кв.м.,  и помещение № 7 площадью 14, 2 кв.м.

Управлением в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи, в соответствии с которым последней предлагается приобрести нежилое помещение № 3 общей площадью 37,5 кв.м и нежилое помещение № 7 общей площадью 14,2 кв.м, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Ильича, 10, за плату в размере 842 000 руб. и 218 000 руб. соответственно (т. 1 л.д. 18-23).

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость продаваемых нежилых помещений определена на основании отчета ООО «Южно-Уральский Центр Оценки» № 379-12 от 22.05.2012 «Об оценке рыночной стоимости 2-х нежилых помещений № 3 площадью 37,5 кв.м, № 7 площадью 14,2 кв.м, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Ильича, 10» (т. 1 л.д. 116-154).

Не согласившись с указанной ответчиком в проекте договора купли-продажи рыночной стоимостью нежилых помещений, истец подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложил свою стоимость спорных нежилых помещений (562 000 руб. за нежилое помещение № 3 общей площадью 37,5 кв.м и 213 000 руб. за нежилое помещение № 7 общей площадью 14,2 кв.м), а также предложил зачесть в счет оплаты стоимость произведенных неотделимых улучшений приобретаемого имущества в размере 208 178 руб. (т. 1 л.д. 24, 25-26).

Отказ Управления от заключения договора купли-продажи на условиях, предложенных ИП Микуровой Н.П., послужил основанием для обращения последней в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, суд первой инстанции пришел к выводу, что предприниматель имеет преимущественное право на выкуп спорных нежилых помещений. Квалифицировав заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора, на основании результатов судебной экспертизы суд пришёл к выводу о недостоверности отчёта о рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного ООО «Южно-Уральский Центр Оценки», и как следствие - недостоверности определённой рыночной стоимости, и обязал Управление заключить договор купли-продажи по цене, определённой по результатам судебной экспертизы. На основании оценки представленных предпринимателем доказательств осуществления неотделимых улучшении приобретаемого ей имущества и результатов судебной экспертизы по оценке стоимости таких улучшений, суд также принял решение зачесть стоимость таких улучшений при определении выкупной цены спорных нежилых помещений.

В суде апелляционной инстанции судом дополнительно установлено, что между Управлением (арендодатель) и ИП Микуровой Н.П. (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 2010 г. к договору аренды от 01.11.2007, которым стороны внесли изменения в п. 1.1. договора, указав в качестве предмета договора помещение общей площадью 51, 7 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу г. Копейск, пр. Ильича, 10 (помещение № 3 площадью 37, 5 кв.м. и помещение № 7 площадью 14, 2 кв.м.).

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, заявленные предпринимателем исковые требования обусловлены возникшими между сторонами договора купли-продажи разногласиями относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

На основании ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; задолженность по арендной плате за аренду такого имущества отсутствует; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По смыслу цитированных положений ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ обязательным условием для реализации преимущественного  права на приобретение арендуемых помещений в собственность является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Наличие у предпринимателя как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп спорных нежилых помещений в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспаривалось (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), кроме того, спорное имущество включено в план приватизации в порядке ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ, Управлением инициирована процедура заключения договора купли-продажи (т. 1 л.д. 18-23).

При исследовании обстоятельства наличия у предпринимателя права на приватизацию апелляционным судом установлено следующее.

Истцу по договору аренды нежилых помещений № 112/530-07 от 01.11.2007 были предоставлены в аренду нежилые помещения №№ 23, 25, 30,  общей площадью 38,1 кв.м, из которых помещение №23 имеет площадь 14,4 кв.м, помещение №25 – площадь 9,5 кв.м, а помещение №30 – площадь 14,2 кв.м, для размещения ателье по пошиву и ремонту одежды, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: Челябинская область, г.