Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2014 по делу n А76-21182/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Копейск, пр. Ильича, 10 (т. 1 л.д. 10-14).

Как следует из материалов дела, предпринимателем на основании разрешения на строительство объекта недвижимости № ru 743040002005001-17/2008 от 15.02.2008 произведена реконструкция нежилых помещений общей площадью 61,25 кв.м, в соответствии с которой произведено объединение двух помещений в одно с устройством отдельной входной группы (т. 1 л.д. 32).

При сопоставлении технических характеристик и конфигурации помещений, указанных в качестве предмета договора в приложении № 1 к договору аренды нежилых помещений № 112/530-07 от 01.11.2007 (т. 1 л.д. 14), и кадастрового паспорта помещения № 3 (т. 2 л.д. 4) апелляционный суд приходит к выводу, что результатом реконструкции нежилых помещений №№ 23, 25, предоставленных в аренду истцу, явился упразднение в них вспомогательных помещений, а также присоединение к ранее переданным в аренду предпринимателю помещениям № 23 и № 25 двух помещений (в кадастровом паспорте помещения - № 3 площадью 8,9 кв.м, № 4 площадью 3,3 кв.м).

Каких-либо изменений в технических характеристиках помещения № 30 площадью 14, 2 кв.м. судом не установлено (т. 1 л.д. 14, т. 2 л.д. 8).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как следует из п. 1, 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В суде апелляционной инстанции Управление в порядке ч. 2 ст. 65, ч. 2 ст. 268 АПК РФ представило дополнительное соглашение от 2010 г. к договору аренды от 01.11.2007, заключенное между истцом и ответчиком, которым стороны внесли изменения в п. 1.1. договора, указав в качестве предмета договора помещение общей площадью 51, 7 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу г. Копейск, пр. Ильича, 10 (помещение № 3 площадью 37, 5 кв.м. и помещение № 7 площадью 14, 2 кв.м.).

Учитывая, что договор аренды заключен на срок 11 месяцев (пункт 4.1. договора), в соответствии с положениями ст. 651 ГК РФ дополнительное соглашение не подлежит государственной регистрации и в силу п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его подписания.

Таким образом, на момент включения органом местного самоуправления имущества в план приватизации помещения № 3 общей площадью 37, 5 кв.м. и № 7 общей площадью 14, 2 кв.м., являющиеся объектом приватизации, в полном объеме являлись предметом действующего договора аренды.

Из анализируемого дополнительного соглашения следует, что соглашение заключено в 2010 году (уточнить конкретную дату его подписания стороны в пояснениях апелляционному суду затруднились), в п. 3 соглашения указано, что оно вступает в силу с 01.01.2011.

Норма ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ в качестве обязательного условия льготной приватизации муниципального имущества предусмотрена необходимость действия договора аренды приватизируемого имущества не менее 2 лет до даты вступления в силу указанного Федерального закона (05.08.2008), и с учетом установленных судом фактических обстоятельств в части помещений № 3 площадью 8,9 кв.м, № 4 площадью 3,3 кв.м данное условие не соблюдено.

Между тем апелляционный суд не находит оснований полагать, что предприниматель не имеет преимущественного права на приватизацию помещений, включенных муниципальным образованием в план приватизации, в полном объёме в силу следующих обстоятельств.

Согласно разрешению на строительство объекта недвижимости № ru 743040002005001-17/2008 от 15.02.2008 в отношении находящихся у предпринимателя на праве аренды произведена реконструкция, в соответствии с которой произведено объединение двух помещений в одно с устройством отдельной входной группы (т. 1 л.д. 32).

При сопоставлении технических характеристик и конфигурации помещений № 23 и № 25 по данным технической инвентаризации от 18.09.2006 (т. 1 л.д. 14) и помещения № 3 актуального кадастрового паспорта помещения после реконструкции (т. 2 л.д. 4) апелляционным судом установлено, что в результате реконструкции, помимо демонтажа двух вспомогательных помещений в составе помещений №№ 23, 25 (по плану помещения от 18.09.2006), а также присоединения к ранее переданным в аренду предпринимателю помещениям № 23 и № 25 двух помещений (в кадастровом паспорте помещения - № 3 площадью 8,9 кв.м, № 4 площадью 3,3 кв.м).

Из проекта реконструкции помещений (т. 4 л.д. 3, 5) следует, что результате реконструкции произведено устройство проема для входной двери в наружной стеновой панели на месте оконного проема с разборкой подоконной части проема.

Данное обстоятельство подтверждается чертежом проекта реконструкции (т. 4 л.д. 5).

Таким образом, по существу присоединённые к ранее арендуемым помещениям № 23 и № 25 помещения № 3 и № 4 представляют собой входную группу в помещения № 23 и 25.

Кроме того, из указанных же документов следует, что помещения № 3 и 4, появившиеся в результате реконструкции, неразрывно связаны с помещениями № 23 и 25 (по актуальному кадастровому паспорту - № 1 и № 2), представляют собой единый объект.

В силу ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

По мнению Минрегиона России, изложенному в письме от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства», под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». Критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (ст. 135 ГК РФ).

Применительно к правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ № 1160/11 от 28.09.2013, о вспомогательной характере объекта свидетельствует отсутствие у него самостоятельного хозяйственного назначения, выполнение им лишь обслуживающей функции по отношению к основному объекту.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

С учётом указанного правового обоснования, учитывая, что через вновь образованные в результате реконструкции помещения № 3 и 4 осуществляется проход в помещения № 23 и 25 (по актуальному кадастровому паспорту - № 1 и № 2), что обуславливает использование приватизируемых помещений как единое целое, при отсутствии доказательств недобросовестности поведения арендатора, апелляционный суд полагает, что в данном случае предприниматель имеет право на приватизацию всех заявленных помещений.

В силу требований ст. 3 Федерального закона № 159-Фз имущество приватизируется субъектами малого и среднего предпринимательства по рыночной цене, определённой независимым оценщиком.

В соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 указанного Закона определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе  арбитражным судом. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта Санталовой Г.Е. № 15/04-32-ЗЭ-А76-21128/2012 от 25.05.2013, выполненного на основании определения суда от 15.04.2013 (т. 2 л.д. 79-84, т. 3 л.д. 2-106), установлено, что отчет ООО «Южно-Уральский Центр Оценки» № 379-12 от 22.05.2012 не соответствует Закону об оценочной деятельности, стандартам оценки ФСО № 1 и ФСО № 3. Рыночная стоимость нежилого помещения № 3 общей площадью 37, 5 кв.м. составляет 448 305 рублей, нежилого помещения № 7 общей площадью 14,2 кв.м. составляет 128 814 руб. (без учета НДС).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении № 9785/12 от 25.12.2012, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость этих улучшений.

По результатам судебной экспертизы, выполненной экспертом Санталовой Г.Е., определена стоимость неотделимых улучшений, произведённых в 2008 году в арендуемых предпринимателем помещениях, которая составляет 295 000 руб.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, с учетом совокупной оценки на основании статьи 71, пункта 3 статьи 86 АПК РФ представленных в материалов дела отчета оценщика и результатов судебной экспертизы о рыночной стоимости спорного нежилого помещения, рыночной стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об установлении условий спорного договора купли-продажи на основании результатов судебных экспертиз.

Довод апелляционной жалобы Управления о том, что отчет ООО «Южно-Уральский Центр Оценки» № 379-12 от 22.05.2012 отвечает нормам действующего законодательства об оценочной деятельности, а также Федеральному стандарту оценки № 1, апелляционная коллегия находит необоснованным, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела, в частности выводами эксперта в экспертном заключении № 15/04-32-ЗЭ-А76-21128/2012 от 25.05.2013. Конкретных обстоятельств, равно как и подтверждающих их доказательств, позволяющих дать критическую оценку заключению эксперта, в апелляционной жалобе не приведено.

 Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2014 по делу № А76-21182/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области - без удовлетворения.

          Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                       Г.Н. Богдановская

Судьи:                                                                                      Л.А. Суспицина

                                                                                        Л.В. Пивоварова