Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2014 по делу n А07-11018/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3093/2014

г. Челябинск

17 апреля 2014 года

Дело № А07-11018/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВИР» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2014 по делу № А07-11018/2013 (судья Хомутова С.И.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «ВИР» Нугаманов В.М. (доверенность от 16.10.2013).

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВИР» (далее – общество «ВИР», общество, ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 2 838 156 руб. 45 коп., пени за просрочку платежа в размере 2 630 923 руб. 15 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 70-71).

Общество «ВИР» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Министерству о возмещении расходов на устранение недостатков арендованных нежилых помещений, лит. Б; 1 этаж - № 51п - 64-п; подвал - № 60л - 87л; лит. Б1: 1 этаж - № 1п - 3п; подвал - № 1л - 28л, расположенных по адресу г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина д. 95, в сумме 3 572 376 руб. (т. 2 л.д. 2-5).

Определением суда от 17.10.2013 встречное исковое заявление общества принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском (т. 2 л.д. 38-39).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.02.2014 (резолютивная часть от 10.02.2014) исковые требования Министерства удовлетворены, с общества взысканы в пользу Министерства сумма долга по арендной плате в размере 2 838 156 руб.45 коп., пени в сумме 2 630 923 руб.15 коп. В удовлетворении встречных исковых требований общества к Министерству о взыскании расходов на устранение недостатков арендованных нежилых помещений в сумме 3 572 376 руб. отказано.

С указанным решением не согласилось общество «ВИР» (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании реальной суммы задолженности.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Апеллянт признает право истца требовать с него уплаты пени, но считает предъявленную сумму неустойки чрезмерной и несоответствующей последствиям нарушения обязательства. Полагает, что суд необоснованно не применил положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, чрезмерность неустойки, отсутствие у истца реального ущерба вследствие нарушения обязательства по оплате арендной платы, непродолжительность просрочки исполнения обязательства. Указанные обстоятельства, по мнению апеллянта, свидетельствуют также о злоупотреблении истцом правом.

Податель апелляционной жалобы также считает необоснованными выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку ответчиком представлена вся совокупность доказательств, свидетельствующих о проведении им капитального ремонта в силу наличия в арендуемом помещении недостатков, препятствующих его использованию.

Министерство представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.

С учётом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.02.2012 между Министерством (арендодатель) и обществом «ВИР» (арендатор) подписан договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа № 10712, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель на основании Протокола № 33 заседания комиссии о проведении итогов аукциона по продаже права заключения договоров аренды имущества, находящегося в собственности Республики Башкортостан от 01.11.2011 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения Лит. Б: 1 этаж - №51п-64п; подвал - №60л-87л; Лит. Б1: 1 этаж - №1п-3п; подвал - №1л-28л, расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина д. 95, общей площадью 988,5 кв.м., для использования в целях общественного питания (т. 1 л.д. 9-11).

Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 04 АБ № 244948 от 29.12.2007 , 04 АГ № 888570 от 26.07.2012 (т. 1 л.д. 27,28) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/002/2013-16492 от 13.05.2013 (т. 1 л.д. 37).

В договоре указано, что он подписан со стороны арендатора с протоколом разногласий.

Срок действия договора определен с 01.02.1012 по 31.01.2017 (п. 1.2 договора).

Пунктом 1.3 договора стороны признали, что надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями договора аренды.

В силу п. 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Протоколом № 33 заседания комиссии о проведении итогов аукциона по продаже права заключения договоров аренды имущества, находящегося в собственности Республики Башкортостан от 01.11.2011, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно названному протоколу начальная цена размера арендной платы в год составляет 1 243 147 руб. (т. 1 л.д. 14-16).

Согласно расчетам годовой арендной платы, представленным в материалы дела, ежемесячная арендная плата с 01.01.2012 с учетом НДС составляет 155 393 руб. 38 коп.; с 12.11.2011- 155 393 руб. 38 коп.; с 01.01.2013 – 143 132 руб. 78 коп. (т. 1 л.д. 12, 21-26).

Вышеуказанные объекты аренды переданы арендодателем и получены арендатором по акту приема-передачи от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 13).

Общество направило в адрес Министерства письмо № 51 от 25.06.2012 с просьбой о разрешении проведения капитального ремонта и зачета суммы произведенных обществом затрат на ремонтно-строительные работы в счет погашения арендной платы по договору № 10712 от 17.02.2012 (т. 2 л.д. 7).

В ответ на письмо общества Министерство письмом №АХ-19-12874 от 16.07.2012 сообщило, что не возражает против проведения необходимых работ и не возражает в зачете суммы арендной платы по договору № 10712 от 17.02.2012 (т. 1 л.д. 62).

Договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа № 10712 от 17.02.2012 расторгнут по соглашению сторон 09.12.2013 (т. 2 л.д. 73), объекты аренды возвращены Министерству по акту приема-передачи от 18.12.2013 (т. 2 л.д. 74).

Наличие задолженности по арендной плате со стороны общества «ВИР» по договору о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа № 10712 от 17.02.2012 послужило поводом для обращения Министерства в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Встречные требования мотивированы тем, что вследствие неудовлетворительного состояния помещения арендатором в арендуемом помещении произведён с согласия арендодателя капитальный ремонт.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования, установил факт несвоевременного исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы. Суд не усмотрел оснований для снижения заявленной к взысканию неустойки в силу отсутствия соответствующего ходатайства ответчика.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления общества, суд пришел к выводу, что ответчиком не соблюден предусмотренный договором аренды порядок производства капитального ремонта в арендуемом помещении, поскольку ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих согласование с арендодателем графика выполнения ремонтных работ и согласования проектно-сметной документации, ввиду чего ответчик не вправе претендовать на их возмещение за счет арендодателя. Ответчиком не представлено доказательств несения расходов в сумме, заявленной к взысканию в рамках встречного иска. Суд также пришел к выводу о недоказанности необходимости проведения капитального ремонта, невозможности использования имущества по назначению и наличия в нем недостатков, требующих проведение капитального ремонта, а также недоказанности неисполнения арендодателем обязанности по его производству.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком подписан договор от 17.02.2012 о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа № 10712, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения Лит. Б: 1 этаж - №51п-64п; подвал - №60л-87л; Лит. Б1: 1 этаж - №1п-3п; подвал - №1л-28л, расположенные по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Пушкина д. 95, общей площадью 988,5 кв.м., для использования в целях общественного питания (т. 1 л.д. 9-11).

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о соблюдении сторонами обязанности по государственной регистрации договора о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа № 10712 от 17.02.2012.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора не свидетельствует об отсутствии обязательственных отношений между его сторонами и возможности освобождения контрагента от надлежащего исполнения добровольно принятого на себя обязательства.

Согласно п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не свидетельствует об отсутствии обязательственных отношений между арендодателем и арендатором.

В случае если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то такое соглашение связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Поскольку на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ истец и ответчик согласовали существенные условия вышеназванного договора, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается фактическое исполнение сторонами условий договора, апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком гражданско-правовых отношений по поводу аренды спорных нежилых помещений.

Выводы суда первой инстанции в указанной части являются правильными.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку апеллянтом в апелляционной жалобе и в ходе судебного разбирательства в апелляционном суде не было заявлено возражений относительно выводов суда первой инстанции о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору № 10712 от 17.02.2012 в размере 2 838 156 руб.45 коп., решение суда в указанной части апелляционной коллегией не пересматривается.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьями