Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2014 по делу n А76-14481/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-3530/2014

г. Челябинск

28 апреля 2014 года

Дело № А76-14481/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2014 года.

арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания                       Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПР - Капитал. Издательский Дом» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.02.2014 по делу № А76-14481/2013 (судья Лакирев А.С.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «ТехноГарант» -                    Баринов А.В. (доверенность от 09.01.2014);

  общества с ограниченной ответственностью «ПР - Капитал. Издательский Дом» - Герасимова С.В. (протокол от 11.03.2010); Устьянцева Л.П. (доверенность от 18.04.2014).

Общество с ограниченной ответственностью «ТехноГарант» (далее – ООО «ТехноГарант», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПР – Капитал. Издательский Дом» (далее – ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом», ответчик) о взыскании суммы задолженности по договору аренды нежилой площади от 01.10.2012 № 296-2012/4-М-1 в размере 100 838 руб.                  06 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 3, л. д. 139-141, 152).

02 сентября 2013 года от ответчика поступило встречное исковое заявление о признании незаконным одностороннего отказа                                        ООО «ТехноГарант» от исполнения условий договора аренды от 01.10.2012                   № 296-2012/4-М-1, заключенного между открытым акционерным обществом «Магнитострой» (далее - ОАО «Магнитострой») и ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом»; о взыскании с ООО «ТехноГарант» убытков в размере 498 000 руб., из которых 120 500 руб. – реальный ущерб, 377 500 руб. – упущенная выгода (т. 1, л. д. 75-79).

Определением арбитражного суда первой инстанции от 31.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Магнитострой» (далее также - третье лицо, т. 1, л. д. 1-4).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 11.02.2014 (резолютивная часть объявлена 04.02.2014) исковые требования                              ООО «ТехноГарант» удовлетворены: в его пользу с ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом» взыскана сумма задолженности по договору аренды нежилой площади от 01.10.2012 № 296-2012/4-М-1 в размере 100 838 руб.                  06 коп. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом» отказано (т. 3, л. д. 156-166).

С вынесенным решением не согласился ответчик (истец по встречному иску) и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом» (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «ТехноГарант», об удовлетворении встречных исковых требований ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом» в полном объёме (т. 4, л. д. 8-12).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что ответчик представил доказательства недопуска работников и клиентов ответчика в арендованное помещение со стороны истца, что свидетельствовало об одностороннем отказе от договора аренды со стороны ООО «ТехноГарант». Истец в спорный период не выставлял счета ответчику на оплату переменной части арендной платы, что также свидетельствует о неиспользовании ответчиком помещения. Также ответчик доказал несение заявленных к взысканию убытков. Судом не применен закон, подлежащий применению, а именно норма пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (встречное исполнение обязательств).

До начала судебного заседания ООО «ТехноГарант» представило в арбитражный суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором пояснило, что доступ в арендуемое помещение ответчику ограничен не был, от переговоров о продлении действия договора аренды ответчик уклонялся.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьего лица не явился. С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на неё.

  Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

          Как следует из материалов дела, 01.10.2012 между ОАО «Магнитострой» (арендодатель) и ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом» (арендатор) заключен договор аренды нежилой площади № 296-2012/4-М-1 (т. 1,                          л. д. 10-16).

В соответствии с пунктами 1.1, 1.1.1 договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение (во временное владение и пользование) в аренду за плату нежилое помещение общей площадью                       109,30 кв. м (место № 100), расположенное на 1 этаже складское место нежилого здания (нежилого помещения): здание мастерских, инвентарный                 № 11792, литера Б, кадастровый (или условный) номер 74-74-33/108/2005-328, по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Багратиона, д. 10, стр. 1.

В силу пункта 3.1 договора арендная плата состоит из базовой арендной платы и переменной арендной платы.

          Согласно пункту 3.1.1 договора арендатор выплачивает арендодателю базовую арендную плату в размере 21 860 руб. в месяц (НДС 3334 руб. 58 коп.).

          В соответствии с пунктом 3.1.2 договора арендатор выплачивает арендодателю переменную арендную плату, которая включает в себя расходы по содержанию и обслуживанию объекта аренды.

         На основании пункта 6.1 договора он действует с 01.10.2012 по 31.08.2013.

         В соответствии с пунктом 6.5 договора арендодатель вправе в любое время по своему усмотрению (в том числе при отсутствии указанных в                   пункте 6.3 настоящего договора оснований) в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, направив арендатору соответствующее уведомление не менее чем за 15 календарных дней до предполагаемого момента расторжения. Настоящий договор считается расторгнутым по истечении 15 календарных дней с даты получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя, если больший срок не указан в самом уведомлении.

Указанное помещение передано арендатору на основании акта приема-передачи от 01.10.2012 (т. 1, л. д. 22).

          28 декабря 2012 года между ОАО «Магнитострой» (продавец) и                          ООО «ТехноГарант» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем нежилыми зданиями, в том числе зданием мастерских площадью 268,6 кв. м, инвентарный № 11792, литера Б, этажность 1, расположенным по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск,                                  ул. Багратиона, д. 10, стр. 1.

          Право собственности истца на здание зарегистрировано 11.01.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.01.2013 серии 74 АД № 250817 (т. 1, л. д. 25).

         18 января 2013 года ООО «ТехноГарант»  направило ООО «ПР - Капитал. Издательский дом» уведомление № 057/ОД о переходе к нему права собственности на здание (т. 1, л. д. 31). В данном письме истец предложит ответчику заключить договор аренды с  ООО «ТехноГарант». В случае отказа от заключения договора просил освободить занимаемое помещение в срок до 25.01.2013.

В письме от 26.03.2013 № 410/ОД (т. 1, л. д. 33) ООО «ТехноГарант» указало арендатору о том, что в помещении находится его имущество, просило ответчика 29.05.2013 в 11-00 принять участие в работе комиссии, созданной в целях установления имущества, а также его описания и составления перечня.

Ответы на указанные письма истец не получил.

29 мая 2013 года имущество ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом» было передано его представителю по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 23, 24).

Считая, что ответчик пользовался нежилым помещением, принадлежащим на праве собственности истцу, в период с 11.01.2013 (дата государственной регистрации права собственности истца на здание) по 29.05.2013 (дата освобождения помещения ответчиком от имущества) на основании договора аренды от 01.10.2012 № 296-2012/4-М-1 без внесения арендной платы, истец обратился в суд с указанными выше первоначальными требованиями.

Во встречном исковом заявлении ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом» указало на то, что в результате действий истца по воспрепятствованию в доступе работников ответчика и клиентов в помещение ответчик понес убытки ввиду необходимости арендовать иные помещения, а также неисполнения обязательств по договорам на ремонт и техническое обслуживание автомобилей в общей сумме 498 000 руб.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае 11.01.2013 в договоре аренды от 01.10.2012 № № 296-2012/4-М-1 произошла смена арендодателя с ОАО «Магнитострой» на ООО «ТехноГарант», в связи с чем в период с 11.01.2013 по 29.05.2013 ООО «ТехноГарант» вправе было получать арендную плату по договору аренды.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходил из того, что ответчик не доказал, что со стороны истца имел место односторонний отказ от договора аренды. Также ответчик не доказал размер убытков, наличие причинно-следственной связи между действиями истца и понесенными ответчиком расходами. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды нежилого помещения от 01.10.2012 № № 296-2012/4-М-1, заключенного между                      ОАО «Магнитострой» и ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом».

          Как отмечено выше, срок действия договора установлен по 31.08.2013.

В материалах дела имеется письмо ОАО «Магнитострой» от 16.12.2012, адресованное ООО «ПР – Капитал. Издательский Дом», с уведомлением об одностороннем отказе от договора аренды на основании изложенного ранее пункта 6.5 договора (т. 1, л. д. 72).

          Из пункта 6.5 договора следует, что в случае отказа от договора арендодателя договор считается расторгнутым по истечении                               15 календарных дней с даты получения арендатором соответствующего уведомления арендодателя.

          Доказательства направления третьим лицом арендатору указанного уведомления в материалы дела не представлены. Более того, в пояснениях третьего лица (т. 3, л. д. 9) указано на отсутствие доказательств направления указанного уведомления ответчику.

          Доказательства вручения ответчику указанного уведомления также отсутствуют. 

          Из правовой позиции ответчика по делу и заявленных встречных исковых требований следует, что ответчик исходил из действия договора аренды на момент приобретения помещения истцом по делу. 

В силу изложенного основания считать договор аренды прекратившим свое действия до передачи предмета аренды в собственность                                  ООО «ТехноГарант» отсутствуют.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

  Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в договоре аренды от 01.10.2012 № 296-201/4-М-1 произошла замена арендодателя с 11.01.2013 – то есть с даты государственной регистрации права собственности истца на здание.

  Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

  Поэтому в рассматриваемом случае смена арендодателя не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендных платежей.

  В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

  Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что за период с 11.01.2013 по 29.05.2013 истец по первоначальному иску вправе был получать  арендную плату в размере 100 838 руб. 06 коп.

  Доказательства оплаты арендных платежей в спорный период ответчик не представил.

  Довод ответчика о том, что истец прекратил допуск арендатора в помещение, чем в одностороннем порядке отказался от договора аренды, отклоняется как не доказанный.

          Представленные ответчиком докладные работников автосервиса (т. 1,                      л. д. 102-104) не могут доказывать указанное обстоятельство, так как имеют односторонний характер, составлены лишь работниками ответчика.

          При этом истец наличие указанного факта отрицает (письмо от 31.07.2013 № 1098/ОД, т. 1, л. д. 117, 118). 

          Предложение истца в уведомлении от 18.01.2013 № 057/ОД, адресованном ответчику, заключить договор аренды с ООО «ТехноГарант», не свидетельствует об одностороннем отказе от договора аренды в порядке, установленном в пункте 6.5 договора, а направлено на переоформление арендных отношений с истцом